For Owners オーナーさまへ

エスタス管財の管理/運用代行サービス”5つのStrength[強み]”

エスタス管財の管理/運用代行サービスは、管理/運用代行業務にオーナーさまとの「共感」を目指す「想い(Spirit)」が足(+)され、資産に係る様々な「問題解決(Solution)」の提案を提供、オーナーさまの賃貸経営を「成功(Success)」へ導くための行動を約束します。

1.賃貸経営の「成功(Success)」サポート

当社はオーナーさまの賃貸経営を「成功」に導くために存在し、「成功」への伴走者であると考えています。
賃貸経営において収益・キャッシュの最大化を目指すならば、売上を伸ばし、且つ運営面のコスト削減に着手し、収益力を高めることが必要です。
さらには節税対策、金融機関との金利、借入期間交渉など、確かな情報を基にした適切な対応が賃貸経営を「成功」に導くカギとなります。
オーナーさまの隣で「成功」への最適なサポートを提供いたします。

2.マーケティングを尽くした「賃料査定」

経営は“値決め”が肝心。賃貸経営でも同じです。
不十分なマーケティングと「賃料査定」の曖昧さが、経営不振の大きな原因のひとつとなります。“値決め”を誤ると賃貸経営は立ち行かなくなります。
当社では賃貸経営の成否を決めるとも言える「賃料査定」を、国勢人口動態調査と、現場の市場調査から読み取る3つのデータから「エリアマーケティング」を提供。これを基に、適正な賃料設定と募集戦略を練り上げるので空室の長期化を是正することが可能です。

3.空室のスピード解消対策術

退去後70日での入居決定が当社の基準となります。退去連絡の段階から募集スタートと捉え、
「① 募集準備~②リフォーム~③室内演出~④営業活動」の4つのステージすべてで対策をとるため、「一日でも早い入居」を希望されるオーナーさまと同じ視点、同じベクトルでの運営代行が可能です。

ステージ1 退去連絡から募集がスタート

退去連絡があった時点で、マーケティングを実施。70日間で入居を決めるためのマスタープランを策定。

ステージ2 原状回復リフォーム即時施工

退去後、原状回復リフォームを、即時完成施工で即入居できる体制を整えます。

ステージ3 成約率アップの室内管理と”おもてなし”演出。

案内時成約率のアップのための空室内環境整備と”おもてなし”の室内演出ツール設置でライバル物件と差別化。

ステージ4 顔の見える営業活動

仲介営業店への営業でありがちなWEB情報の発信に頼るのではなく、直接訪問営業を重視。当社主催の成約キャンペーン特典付与企画や、内覧会などイベント開催で成約数をUP

4.出口からの逆算管理の提案

売却の意向の有無に関わらず、5年~10年単位での出口を想定することが不動産投資では必要です。
継続保有を前提とした管理/運用と、想定出口から逆算した管理/運用では、対策そのものが変わります。
継続保有と想定出口逆算の両面の管理/運用を検討、ご提案いたします。

[逆算の管理/運用の注目点]

NOIの最大化:
毎月のNOIから売却価額が算出されるので、目標値を明確に改善を通してNOIの最大化の取り組みが可能。
※NOI・・・営業純利益、賃料総額から空室期間賃料や運営費を差し引いた収入

再投資の最適化:
出口を設定することで選択肢が明確になり、効果性の高い再投資の選択が可能

トラックレコード(履歴情報)の完全化:
売却時に有利になる修繕履歴等情報を完全蓄積することが可能

5.経営安全性の提供

管理/運用には様々なトラブルがつきものです。危機管理、リスク回避のための対策は不可欠です。
リスク回避のために、エスタス管財では3つのサービスを提供。

  1. 「エスタスコールセンター」にて入居者トラブルに24時間対応。
  2. 「エスタス補償」にて入居全室を補償対象とし、既存入居者の皆保険加入を実現。
  3. 災害など事故発生時の被害状況確認、一次対応から事後保険申請などの対応全面フォロー

エスタス管財の賃貸管理/運用代行サービス

一般保証プラン/サブリース一括保証プラン

入居者が決定し賃料が発生しない限り、管理料は発生しません!

オーナーさまの利益と相対する利益をいただかないのがエスタス管財の賃貸管理。

オーナーさま成功サポート

空室解消対策、滞納督促、入居者対応などだけをやっていれば賃貸経営が成り立つわけではありません。賃貸経営にも様々な変化があります。そうした変化に適切に対応することが健全経営には不可欠です。そうした変化を捉え、賃貸経営を強力にサポートするのも当社の重要な役割です。

1.毎月の帳票・年間収支報告書・キャッシュフロー報告書・確定申告サポート体制

オーナーさまとの信頼関係の基盤は、送金業務、入出金などお金にまつわる処理にあるとエスタス管財は考えています。送金の期日厳守はもちろん、明細資料は‘シンプル‘に、確認作業は‘スピード‘、経営分析は‘サイエンス‘をもって判断いただけるよう報告体制をとっています。

2.プラスONEのご提案

賃貸経営を成功に導くためには、収益の最大化の行動と共に節税対策や金融機関との金利交渉、借入期間交渉など運営代行に「プラスONE」した提案行動は欠かせません。

節税対策を例にすれば、運営費の経費化対策、法人化での所得分散対策、生命保険の活用など、税理士、会計事務所と連携し適正なアドバイスを行う等「プラスONE」の提案を積極的に実施しています。

3.専門家への無料相談

金融機関・税理士・弁護士・司法書士・不動産鑑定士・土地家屋調査士などオーナーさまの身に降りかかる賃貸経営・不動産取引に関わる課題を解決するため、エスタス管財専門家パートナーチームにご相談いただくことができます。
※相談後、正式依頼の場合は費用が発生します。

4.訴訟サポート業務

消費者契約法施行からオーナーさまが、入居者や退去者から訴えられるケースが増えています。更に民法改正により賃貸借契約も変化、これからますます訴訟等が増加傾向になると予測されます。

こうした時、誰にも相談できず孤立してしまうと最悪な状態を招くことがあります。

エスタス管財では、訴訟等となると圧倒的「弱者」となるオーナーさまを全面的にサポート。訴訟サポート業務は、弁護士・司法書士へのご相談、ご紹介はもちろん、必要なアドバイスが行える体制を整えています。

5.毎月発行の情報誌「エスプリ」のお届け。

賃貸経営においても適正な情報は重要です。法改正や最近のトレンドを理解しているかどうかで経営の方向性も変わってきます。オーナーさまに最新、最良、最適な情報を提供することにこだわり、オーナーさまとの大事な接点であるという考えの下、”エスタス管財ならでは”という切り口で手作りの情報誌「Esprit」をお届けします。

入居者管理/建物管理

●24時間365日 エスタスコールセンター

『エスタスコールセンター』では、24時間365日、平日はもちろん夜間・休日でも電話での対応を可能にしています。入居者からの様々な修繕の依頼やトラブル・クレームを緊急対応で解決。入居者の安心生活をサポート。

●「原状回復」リフォーム適正化

収益・キャッシュの最大化を目指すならば、退去発生毎に必要になる原状回復リフォームには施工スピードとコスト削減を求める必要があります。

エスタス管財では、「一日でも早い入居」を実現するための即時施工対応、リフォームの品質を落とすことなく、施工単価の引き下げに積極的に着手しています。

必要な修繕箇所に必要な経費を充てていただくため、「原状回復」リフォーム適正化を提唱しています。

●建物管理・保守メンテナンス

建物や建物に付帯されている設備においては、まず、法令に定められた点検を受ける必要があります。きちんと定められた点検と保守メンテナンスを行うことがオーナさまにとってリスクヘッジになります。例えば火災発生時に消防法に則った点検や保全をせず死傷者が出た場合、損害賠償のみならず刑事罰の対象にもなる可能性があります。

また的確な保全は、建物の資産価値の維持にもつながります。保全をせず、放置すれば、建物の劣化は早く進行します。それでは、建物の資産価値の下落を放置することになります。

エスタス管財では、建物管理にかかるコストを必要最低限に抑えた提案を行います。コストの削減は、収益の最大化を考える上で重要なタスクになります。

  • 適正コストを算出・お見積り提案

日常清掃・定期清掃/消防点検/貯水槽保守点検/機械整備/EV保守点検/排水管高圧洗浄/浄化槽保守点検/ポンプ保守点検、その他必要時に応じて提案

滞納撲滅

滞納は、賃貸経営にとって死活問題になりかねない重要ポイント。

滞納で賃料の回収ができなくても「売上」として計上しなければならず、キャッシュが増えるわけではないのに税金が発生します。健全な経営を行うには「滞納撲滅」が重要課題であることは疑いようがありません。

撲滅POINT1・まず入り口でシャットアウト。

当社の管理物件は、まず当社認定の「営業パートナー」が、優先的、積極的に部屋付けを行います。

これは、入居促進だけでなく、滞納発生の抑制にも一役かっています。

「認定営業パートナー」は信頼関係をなにより重視するため、まずトラブルになりそうな入居者を紹介することがありません。

「滞納予備軍は入居させない」まずは入り口でシャットアウトします。

撲滅POINT2・初期対応が全て

それでも滞納者は発生します。滞納者対応は、初期対応が全てといっても言い過ぎではありません。それも入金約束日から7日間の初動が鉄則。これ以上初動を遅らすと、月遅れの滞納者を生みだしたり、2か月、3か月の滞納を許してしまうことに繋がります。

エスタス管財の管理運営代行業務内では、直接的にオーナーさまへの家賃滞納のトラブルは発生しませんが、長期化した滞納者の対応、訴訟移行の手続き、弁護士のご紹介など、滞納リスクに対応したサービスも充実させています。

プロパティマネジメント

物件の評価・分析

  • 物件診断
  • 現契約の確認・分析

入居募集活動/リーシング

  • 募集賃料査定
  • 入居募集計画の立案
  • 入居募集活動
  • 契約の締結

賃貸運営管理

  • 賃貸集金状況管理
  • 滞納督促業務
  • 入居者クレーム対応
  • 解約清算業務

建物管理業務

  • 建物の調査・分析
  • 管理計画の立案
  • メンテナンス
  • 運営コストの見直し
  • 日常運営業務

コンサルティング業務

  • 空室対策
  • 運営コスト
  • ファイナンス
  • 税務・法務
  • 保険
  • アンケート
  • 事業計画の検証

報告書作成/レポーティング

  • 建収支報告書
  • 事業年度管理報告書
  • 建物維持管理報告書
  • リーシング(現況調査)報告書

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