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[リピーターが何よりも大事！その為の提案、実行ができる管理会社](https://s-tus.co.jp/voice/329): 1. 管理をエスタス管財に任せるに至った... - [市場調査に基づいた判断で、経費削減・入居率UPが可能に。](https://s-tus.co.jp/voice/333): 1. エスタス管財に管理を任せようと思っ... --- ## エスプリ更新情報 - [Esprit VOL.239](https://s-tus.co.jp/esprit/3240) - [Esprit VOL.238](https://s-tus.co.jp/esprit/3226) - [Esprit　VOL.237](https://s-tus.co.jp/esprit/3184) - [Esprit VOL.236](https://s-tus.co.jp/esprit/3169) - [Esprit VOL.234](https://s-tus.co.jp/esprit/3235) - [Esprit VOL.233](https://s-tus.co.jp/esprit/3231) - [VOL.219　更新しました](https://s-tus.co.jp/esprit/3124) - [VOL.221　更新しました](https://s-tus.co.jp/esprit/3128) - [VOL.222　更新しました](https://s-tus.co.jp/esprit/3131) - [VOL.223　更新しました](https://s-tus.co.jp/esprit/3134) - [Esprit　Vol.217](https://s-tus.co.jp/esprit/2662) - [Esprit　Vol.218](https://s-tus.co.jp/esprit/2665) - [Esprit　Vol.216](https://s-tus.co.jp/esprit/722) - [Esprit　Vol.215](https://s-tus.co.jp/esprit/2630) - [Esprit214](https://s-tus.co.jp/esprit/2547) - [EspritエスプリVol.213](https://s-tus.co.jp/esprit/2516) - 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[大阪府大阪市中央区](https://s-tus.co.jp/area/osaka_chuo) - [兵庫県神戸市中央区](https://s-tus.co.jp/area/kobe_chuo) - [兵庫県宝塚市](https://s-tus.co.jp/area/takarazuka) --- # # Detailed Content ## 固定ページ --- ## 投稿 - Published: 2026-08-12 - Modified: 2026-08-12 - URL: https://s-tus.co.jp/news/3291 - カテゴリー: お知らせ 大阪・日本橋駅徒歩5分圏内に位置する本物件は、 長年にわたり高い入居率を維持してきた人気物件です。 一方で、 募集の中心が外国籍入居者へと変化し、 周辺では無料インターネット設備 を導入する物件が増加しており、 周辺物件では無料インターネット設備を導入が進むなど市場環境に変化が生じていました。 そこで当社では、市場調査と既存入居者の利用実態を踏まえ、設備投資の必要性を検証、 無料インターネット設備の導入を進めました 。 現在の入居者満足度の向上と、将来的な競争力・収益性の維持を実現した事例です。... --- - Published: 2026-07-20 - Modified: 2026-07-20 - URL: https://s-tus.co.jp/news/3307 - カテゴリー: お知らせ 電気代高騰時代の最適解！＿共有部LED化で実現したテナントビルの収益安定リニューアル 電気代の上昇がが続く中、2025年9月には政府による電気料金支援も終了しました。 おそらく電気代の上昇は一時的な社会現象ではなく、構造的な「コスト増」となると見て間違いないようです。 こうした状況下で、 電気代をどう抑え、どう吸収するかはこれからの不動産経営において避けては通れないテーマとなります。 今回ご相談いただいたのは、大阪市内にある築33年のテナントビル。オーナーさまが感じていたのは、目には見えにくい収... --- - Published: 2026-07-17 - Modified: 2026-07-17 - URL: https://s-tus.co.jp/news/3314 - カテゴリー: お知らせ 築33年を迎えた鉄筋コンクリート造のマンション。 表面的な大きな劣化が見られないため、つい「まだ大丈夫だ」と先送りにされがちな修繕。 建物診断を実施した結果、外壁・防水・シーリングなど各所で経年劣化が進行しており、将来的な雨漏れや躯体劣化リスクが懸念される状態でした オーナーさまからは、 「このままで本当に大丈夫なのかが不安だった」「どうせ改修するなら、しっかり”やった感”を表現したい「ただし。費用はできる限り抑えたい」 というご要望。  そこで当社からは、単なる回復させるための修繕ではなく、”... --- - Published: 2026-07-13 - Modified: 2026-07-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/3302 - カテゴリー: お知らせ 断水リスクを未然に防ぐ＿給水ポンプ更新で守った入居者の暮らしと収益性 大阪市住之江区にある築37年の鉄骨造マンション。 本物件でオーナーさまが決断された給水ポンプの更新リニューアルは、単なる設備交換ではなく、「壊れる前に備える予防保全」によって賃貸経営における重大リスクを先回りして解消する取り組みとなりました。 給水ポンプは入居者の生活を支える建物インフラの中心であり、いわば“建物の心臓部”ともいえる設備です。 万が一停止すれば、全戸断水という事態に発展し、家賃減額や退去、損害賠償などオーナーさ... --- - Published: 2026-07-11 - Modified: 2026-07-11 - URL: https://s-tus.co.jp/news/3276 - カテゴリー: お知らせ エレベーター更新で約54％のコスト削減ー初期費用・保守費用を半額以下に抑えた収益改善事例 築35年を迎えたマンションでエレベーターの老朽化が進行。 メーカーからの修理部品供給の終了の通知が届き、オーナーさまより「更新は避けては通れない... そう理解しつつも、なんとかコストを抑えたい」とのご相談いただきました。 というのも当初、メーカーから提示された更新の見積額は、約1,400万円・・・ そのお気持ちは、よくわかります。 他業者との協議、相見積もりにて価格の妥当性の検証からスタートしました。 事... --- - Published: 2025-12-20 - Modified: 2026-07-11 - URL: https://s-tus.co.jp/news/3179 - カテゴリー: お知らせ 伴走型の管理会社だからこそ、描ける出口戦略があります 不動産は「買うこと」や「売ること」が目的ではありません。それはあくまで、資産形成という長いプロセスの一場面にすぎません。 エスタス管財が提供する不動産売買仲介サービスは、 単なる「売る・買う」のお手伝いではありません。 私たちは、不動産を長期的な経営資産としてどう活かすかという視点に立ち、管理会社として培ってきた現場の知見と運営データをもとに、お客様一人ひとりに伴走する売買仲介を実施しています。 そこにあるのは、“取引”ではなく、“経営判断”... --- - Published: 2024-06-21 - Modified: 2024-06-23 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2644 - カテゴリー: お知らせ バリューアップリフォームで収益アップ！ROI指標で見る成功パターン 「選ばれる物件」を作りたいけど、リノベーションや大掛かりな工事をするほどの投資ができないと、頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。一方で、収益が増加し、効果が上がる投資であれば積極的に取り組みたいという声もすくなくありません。 今回は、当社で実施した投資効果が高く、成果が上がったバリューアップリフォームの事例をお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2024-05-01 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2579 - カテゴリー: お知らせ 何が変わる？省エネ性能表示の努力義務化がスタート 　新築物件の売買および賃貸の広告等において、省エネ性能表示が2024年4月から努力義務となります。新築物件のオーナーは、所有する物件の省エネ性能を表示するラベルを発行することが必要になります。この新たにスタートした制度についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2024-04-28 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2571 - カテゴリー: お知らせ 隠れた課題に気づき、予防策、解決策を提示できる管理会社があります！ 　当社にいただく管理会社変更の相談は「空室が埋まらない」や「担当者からの連絡不足」などの管理会社への不満から生じるケースがほとんどであるなか、今回の相談は少し毛色が違いました。 長い間お付き合いしてきた管理会社が廃業することになっため、新たな管理会社を探さざるを得なくなりましたというものでした。 現在の管理会社とは、良好な関係を築いており、特に問題点や課題は見当たらないと言います。しかしながら、オーナーさまへのヒアリングを深める... --- - Published: 2024-04-12 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2540 - カテゴリー: お知らせ エレベーターメンテナンス会社が提案するリニューアル工事、正しい評価方法とは？ 　築年数が経過した建物では、エレベーターメンテナンス会社からリニューアル工事の提案を頻繁に受けることから、オーナーさまからの多くのリニューアル工事に関するご相談をいただきます。 複数のメンテナンス会社との取引実績がある当社では、各社の提案を目にしてきた経験から、その提案がオーナーさまに適切であるかどうかを見定めるノウハウがあります。その甲斐あってか、当社管理物件でも毎年数件でリニューアル工事実施をサポートさせていただて... --- - Published: 2024-03-25 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2511 - カテゴリー: お知らせ 知らないと損をする？エレベーターリニューアル工事３つのポイント 　マンションやオフィスビルに設置されているエレベーター設備の多くは、その建物が新築された当時から稼働し続けていることから、築年数そのものがエレベーター設備の稼働年数となります。 　築年数の経過した物件で、ある日突然、エレベーターメンテナンス会社から「そろそろリニューアルのご検討をお願いします」と頼んでもいない見積書と提案書が提示されることがあります。提示される見積金額の高さから、リニューアル工事の必要性や価格の妥当性について、当社に... --- - Published: 2024-03-01 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2490 - カテゴリー: お知らせ 蛍光灯の製造が完全終了！LED化熱の再燃には理由がある 　「蛍光灯の製造が終了！？」と耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。 　昨年2022年に開催された水銀に関する水俣条約会議において、直管蛍光灯の製造と輸出入を2027年末で禁止することが合意されました。これで既に2025年で製造、輸出入禁止が決まっている電球型蛍光灯とあわせ、家庭やオフィスで広く使用されてきたすべての蛍光灯の製造が終了することになります。 こうした蛍光灯の製造中止の背景や、蛍光灯に代わり普及しているLEDの現状につ... --- - Published: 2024-02-26 - Modified: 2024-03-27 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2484 - カテゴリー: お知らせ 費用がかかり過ぎるから手がつけられない？駐車場のライン・枠番の引き直し問題解決法 駐車場に車を停める際、駐車場のラインが薄くなっていて、「停めにくいな」と感じたことはありませんか？ 経年とともに、駐車場に引かれたラインや枠番は薄くなり、枠線の確認すらできないケースがあります。利用者からすれば、停めにくく、枠の範囲を超えた駐車でトラブルの発生などストレスの原因にもなります。 こうした駐車場における維持管理は見落とされがちですが、円滑な駐車場経営に影響が少なくないことから無視することはできません。そ... --- - Published: 2024-02-10 - Modified: 2024-02-10 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2457 - カテゴリー: お知らせ 大幅なコスト削減を実現！プロパンガスが持つメリットと安心の施工事例。 築年数の経過に伴い室内設備に不具合が生じます。20年以上経過したマンションはまさにそうした時期に差し掛かります。そうした室内設備の中で特に注意が必要だと言われるのが「電気温水器」です。本体価格が高額であるだけでなく、修理費用も高くつくことや、劣化による水漏れが階下に及ぶことがあるなど被害が大きくなりがちであったりと対応に苦慮することが少なくないのがその理由です。そんな経年により発生する「電気温水器」の不具合の解決策として、当社... --- - Published: 2024-01-22 - Modified: 2024-01-19 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2425 - カテゴリー: お知らせ 賃貸住宅選びのカギは「エアコン」! ? なぜこれほど需要が高いのか徹底解説！ 11月に賃貸住宅新聞に掲載された「これがなければ入居が決まらない設備ランキング」において単身者向け、ファミリー向けの両方で１位に輝いたのが「エアコン」設備。 「なぜ今さらエアコンが！？」と驚きつつも、近年、長引く猛暑によって、室内のエアコン設置の重要度が格段に高まっていることから、入居者目線が変化していることに納得感があります。そんな変化するエアコン需要とその設備投資判断についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2024-01-18 - Modified: 2024-01-17 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2420 - カテゴリー: お知らせ LPガス（プロパンガス）の不透明な料金設定にいよいよメスが入ります！ 経済産業省は、賃貸集合住宅向けのLPガス料金について、ガス供給とは関係のない設備費の上乗せを禁止する方針を固めました。長年問題となっているLPガス料金の不透明さを是正することが目的です。2024年春に省令を改正し、2027年度の施行を目指します。 今回、改正されるに至った背景とその改正内容、賃貸市場に与える影響についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2023-12-19 - Modified: 2023-12-19 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2378 - カテゴリー: お知らせ 平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。 誠に勝手ながら、弊社は下記の通り年末年始を休業とさせていただきます。 【年末年始休業期間】2022年12月29日～2023年1月3日 尚、各テナント入居者さまに関しましては、24時間緊急連絡の受付対応をさせていただいております。 何卒、ご理解の程宜しくお願い申し上げます。 --- - Published: 2023-09-26 - Modified: 2023-09-26 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2347 - カテゴリー: お知らせ 築年数が経過しても素敵なマンションの秘密は「植栽」にあり！ 築年数が経過していても綺麗なマンションと聞いて、どのような物件を思い浮かべますか？ 　大規模改修工事や外壁清掃、エントランスや共用部のリニューアルなどを行っている物件はもちろん該当しますが、意外と見落とされがちなのが”植栽”の存在です。植栽が適切に手入れされ、定期的な剪定や植え替えを行うことで、物件の印象を大きく変え、入居者満足を高めることが可能になります。これは、良好な住環境を提供するために非常に重要な要素だと考えられます。 事例はこ... --- - Published: 2023-09-20 - Modified: 2023-09-20 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2335 - カテゴリー: お知らせ 制度スタート目前～インボイス制度～賃貸借契約にかかわる消費税を今一度理解しましょう！ 2023年10月1日からインボイス制度が開始されます。開始後は、仕入税額控除を受ける際に、基本的には売り手（賃貸マンションでは賃貸人）が発行した「適格請求書」などを保存する必要があります。 ※概要の記事はこちら　インボイス制度・スタート間近！賃貸オーナーが注意すべきこととは？ 開始が直前に迫ったこのタイミングで、再度、建物賃貸借契約に関わる消費税の内容を確認いただくと共に、改めて必要な対応についてご説明いたしま... --- - Published: 2023-04-28 - Modified: 2023-04-28 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2252 - カテゴリー: お知らせ 【詳細解説】相続土地国庫帰属制度活用の注意点とメリット これまで相続した不動産を処分するためには、不動産市場で売却する方法と、相続放棄するという方法の2つが存在していました。しかし 2023 年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」で更に相続した不動産を処分する3つ目の方法が追加されることになりました。この制度の活用の注意点と活用のメリットを詳しくお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2023-04-18 - Modified: 2023-04-17 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2238 - カテゴリー: お知らせ 誰もが知っておくべき！相続登記義務化のポイント解説 所有者不明土地の解消に向けた法案が、2021年4月21日に成立。その中のひとつ「相続登記」が2024年4月1日から義務化されることになります。 「相続登記」とは、不動産の所有権を被相続人から相続人に移転させる登記手続きのことを言い、所有権移転登記手続のひとつで、移転の原因が「相続」で発生する登記であり、売買での登記と同じ手続きになります。 これまで「相続登記」は任意とされてきましたが、所有者不明土地が社会問題化している原因の多くが「相続登記」の... --- - Published: 2023-03-07 - Modified: 2023-03-03 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2216 - カテゴリー: お知らせ 毎年、顧客さまや取引先さまから頂戴するお歳暮の数々は、社内セールにて当社スタッフで買取らせていただいています。 そうして集まった金額はその時に適した場所に寄付させていただいています。 2022年の冬に集まった27,340円は、日本赤十字社の2023年トルコ・シリア地震救援金に寄付させていただきました。 https://www. jrc. or. jp/contribute/help/2023turkeysyria/ --- - Published: 2023-02-28 - Modified: 2023-02-28 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2213 - カテゴリー: お知らせ 【インボイス制度】賃貸オーナーが登録後にやるべきこと。 賃借人である事業者が仕入税額控除を受けるためには、賃貸オーナーからインボイス（適格請求書）が発行される必要があります。 このインボイス（適格請求書）の発行がないと賃借人である事業者は控除を受けられなくなるという消費税のルール変更となります。賃借人にとってデメリットになり得る制度であることから、賃貸オーナーの適切な判断と対応が求められています。 事例はこちら --- - Published: 2023-01-27 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2185 - カテゴリー: お知らせ 「所有者不明土地」解消に向けた法案の施行がいよいよ始まります。 所有者不明土地」とは、所有権移転の未登記（相続、売買時等）や、住所変更の未登記により所有者の所在が分からなくなっている土地の事をいいます。 所有者不明土地の解消に向けた法案が、2021年4月21日に成立。いよいよ2023年4月から段階的に施行されることを受け、所有者不明土地に対する知識の整理のため、法案施行での影響を改めてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2023-01-20 - Modified: 2023-01-20 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2166 - カテゴリー: お知らせ インボイス制度・スタート間近！賃貸オーナーが注意すべきこと教えます 2023年10月からスタートするインボイス制度。 賃借人である事業者が仕入税額控除を受けるには「取引先から交付されたインボイス（適格請求書）を保存すること」が条件となり、これがなければ事業者が仕入れ税額控除を受けることできなくなります。 インボイス制度スタートによる賃貸オーナーへの影響と対策、判断すべきことを簡潔にお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2023-01-13 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2153 - カテゴリー: お知らせ ポンプ故障で断水... でも修理も交換もできない事態が発生しています。 時に様々な原因で発生する「断水」。その原因が貯水槽の不具合や、地域断水の告知ミスなどであれば一時的なもので済みますが、これがポンプ機器周りの不具合となればそうはいきません。 通常時であってもポンプの修理、交換には多くの時間と大きなコストが発生します。それが、世界的な半導体・電子部品の供給難からポンプ本体や周辺機器の供給にも影響を与えていることから、ポンプ本体・機器の発注から納品までに数カ月かかるることが通常化、ポンプを直せず... --- - Published: 2022-12-14 - Modified: 2022-12-14 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2118 - カテゴリー: お知らせ 任せて大丈夫だと思える「人と戦略」があります。 株式会社T様 管理をお願いすると長いお付き合いになるので気持ちよくコミュニケーションを取れる関係性も重要ですが、賃貸経営は資産運用ですので管理会社は誠実さだけでなくストラテジー（戦略）にも強くなければならないと思っています。実際にエスタスにはそれがあり、本質を突いた改善により成果がしっかりと出ています。 お客様の声はこちら --- - Published: 2022-12-08 - Modified: 2022-12-08 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2112 - カテゴリー: お知らせ 平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。 誠に勝手ながら、弊社は下記の通り年末年始を休業とさせていただきます。 【年末年始休業期間】2022年12月29日～2023年1月3日 尚、各テナント入居者さまに関しましては、24時間緊急連絡の受付対応をさせていただいております。 何卒、ご理解の程宜しくお願い申し上げます。 --- - Published: 2022-11-16 - Modified: 2022-11-15 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2092 - カテゴリー: お知らせ 駅前の相次ぐ建設ラッシュ！今、門真市で何が起きているのか？ 現在、行政・民間を問わず様々な事業者が門真市の各駅前で商業施設の建設や再開発を計画、実施しています。今、どのような背景から門真市の建設ラッシュが起こり計画されているのか、またこの建設や再開発により門真市の不動産市場にどのような影響があるのか、現状での情報をもとにお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-11-09 - Modified: 2022-11-08 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2082 - カテゴリー: お知らせ 大規模修繕コストが高くなる... 避けるべき４つの間違いとその対策 大規模修繕は不動産経営で最もコストが必要になる工事の一つです。ただでさえコスト高なのに、段取りや手法を間違えると、とんでもないコスト高に陥ることがあるので注意が必要です。 想定外のコスト高に陥らないためには、なぜそうなるのかの原因を知ることが何より大切です。コスト高に陥らない大規模修繕の考え方、捉え方、進め方についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-11-02 - Modified: 2022-10-25 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2050 - カテゴリー: お知らせ 2023年4月改正民法で変わる「越境する枝の取り扱い」 　 　2023年4月1日、近年問題視されている所有者不明土地の問題の解決を目的として、不動産登記法等の改正とともに、改正民法が施行されることになります。2017年国土交通省の調査では、所有者不明土地は、国土の約20％以上といわれ、不動産取引や管理業務を行う際に問題となる事例も少なくありません．所有者不明にかかる問題として、管理上よく取り上げられるのが、越境した枝の対処についてです。今回、改正される民法の中でこの取り扱いが変わります。この対処... --- - Published: 2022-10-26 - Modified: 2022-10-25 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2061 - カテゴリー: お知らせ 「社外管理部門」として役に立ち、信頼できる会社。 お客様の声はこちら --- - Published: 2022-10-19 - Modified: 2022-10-18 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2037 - カテゴリー: お知らせ 「大阪モノレ－ル」2029年の延伸で、どう変わる？なにが期待できる？ 　 　近い将来、堺市まで延伸すると噂されている「大阪モノレール」。現在、2029年の開業を目標に、門真市駅から、(仮称)瓜生堂駅までの8. 9kmの延伸計画が2020年よりスタートしています。事業費は約1,050億円。 「大阪モノレール」の延伸で、大阪にどんな影響を及ぼすのか、現状での情報をもとにお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-10-12 - Modified: 2022-10-12 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2019 - カテゴリー: お知らせ 失敗しない「大規模修繕」の進め方をお教えします。 建物のメンテナンスだけではなく、資産価値の維持のためにも必要になる大規模修繕。多額の費用が必要になることから資金計画が必要であったり、段取りや判断すべきことが多くて、なにをどう進めればいいのか整理できないという声が多く寄せられます。実施にあたり、判断が必要なこととそのタイミングなど失敗は許されない大規模修繕の段取りの方法と、最も期待したい効果についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-10-05 - Modified: 2022-10-03 - URL: https://s-tus.co.jp/news/2000 - カテゴリー: お知らせ 管理のプロが教える。年間480万円のコスト削減手法 税理士の先生から相談の連絡が入ります。収益不動産を所有している顧問先から相談があったので、賃料査定を含めた物件調査をしてほしいとの依頼です。なんでも、契約中の管理会社から運営が難しい物件であるとの理由から所有する事務所ビルの売却を勧められ、更には売却する気があるなら管理会社側で買い取りたいと打診を受けているとのこと。運営が難しいのに「買い取りたい」との発言に大きな違和感を感じたオーナーさまは、顧問の税理士に相談。その税理士の先生から当社に声がか... --- - Published: 2022-09-28 - Modified: 2022-09-28 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1983 - カテゴリー: お知らせ 管理のプロが教える、毎年1428万円アップさせた管理会社変更手法 税理士の先生から相談の連絡が入ります。 収益不動産を所有している顧問先から相談があったので、賃料査定を含めた物件調査をしてほしいとの依頼です。 なんでも、契約中の管理会社から運営が難しい物件であるとの理由から所有する事務所ビルの売却を勧められ、更には売却する気があるなら管理会社側で買い取りたいと打診を受けているとのこと。 運営が難しいのに「買い取りたい」との発言に大きな違和感を感じたオーナーさまは、顧問の税理士に相談。その税理士の... --- - Published: 2022-09-21 - Modified: 2022-09-20 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1937 - カテゴリー: お知らせ 劇変！満室が続くエントランスへの改修手法を教えます。 「物件の顔」と言われるエントランス。エントランスが汚いマンションのイメージはおのずと悪く、空室内覧に来たお客さまが申込みをしてくる確率を大きく下げてしまい、入居促進効果は期待できません。そればかりか入居中の方にとっても、毎日通る場所が汚れていては住み心地が悪くなる一方で、退去促進に繋がりかねません。 自転車が溢れ、ゴミが散乱、鳥のフン害に悩まされていたエントランスを、劇的に変化させた改善手法をご紹介します。 事例はこちら --- - Published: 2022-09-14 - Modified: 2022-09-14 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1918 - カテゴリー: お知らせ 大阪市補助金制度、エレベーター改修工事に補助金が下りる？ エレベーターの改修工事となるとには多額の費用が必要で、所有者にとって大きな負担となります。キャッシュフローのことを考えると後回しにしたいところですが、適切なメンテナンスをしていないことによる事故や地震災害などで管理責任が所有者に及ぶ可能性があるためそういうわけにはいきません。 大阪市ではこうしたエレベーター改修に直面した所有者を補助する制度「大阪市エレベーター防災対策改修補助事業」を創設。 果たして、「この補助制度は使えるの？」を解説しま... --- - Published: 2022-09-07 - Modified: 2022-08-31 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1904 - カテゴリー: お知らせ 2DKだって戦えます！ ～リフォームに必須のマーケティング実践術～ 「2DKって人気なくて部屋付けに苦戦するから１LDKに改装すべき」ってよく耳にするのではないでしょうか。およそ9年住まわれた入居者が退去した部屋ならば、原状回復だけでもコストがかかることが想像できます。 中途半端なリフォームは、部屋付けには一番良くないことなので、思い切って間取り変更するとの考えもありましたが、マーケティングから部屋探しをする人を想像し、必要なコストを見極めることで、２DKのままの低コストリフォームで空室解消に成... --- - Published: 2022-08-31 - Modified: 2022-08-26 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1893 - カテゴリー: お知らせ 失敗しない「マンション名」の変え方をお伝えします。 マンションの名前は、竣工された時代を映しだします。特に昭和築のものであれば、所有者の苗字やその地域名がそのまま使われていることが少なくありません。例えば、入居ターゲット層を20代に設定し、リノベーションや大規模修繕工事しておきながら、マンション名が昭和のままではミスマッチが起こります。 マンション名変更のメリットと変える上で注意すべき点、その段取りを当社事例をもとにお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-08-26 - Modified: 2022-08-23 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1871 - カテゴリー: お知らせ 【鳩害対策】鳩よけネット施工で空室課題が一気に解決。 大阪市内の都心に立地する10階建てのマンション。南西角地に位置し、都心にもかかわらず南側の日当たりが良好な物件です。しかし、日当たりが良すぎるための問題がひとつ。バルコニーへの鳩の飛来が多く、入居者からの苦情だけでなく、空室の新規募集にも悪影響が発生。鳩害は、入居者からのクレーム、建物そのものや空室解消への影響も大きく、不動産経営でも適切な是正対処が必要です。鳩害への改善対策「鳩よけネット」での成功事例をお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-08-26 - Modified: 2022-08-23 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1874 - カテゴリー: お知らせ 鳩のフンを放置すると危険！健康面と経営面での脅威 マンションやビルのバルコニー、ベランダで鳩のフン害の発生は珍しいことではありません。フン害によって美観が損なわれることはよくあることです。しかしフン害は、見た目だけの問題ではなく、健康面での被害や不動産経営面での被害など大きな問題に発展するケースが少なくありません。 フン害を放置するとなぜ危険なのか？についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-08-24 - Modified: 2022-08-09 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1813 - カテゴリー: お知らせ 管理会社が「テレビモニターフォン」を超絶オススメする理由 賃貸住宅新聞社が毎年秋頃に発表している「人気設備ランキング」。メインとなるのが「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まるTOP10！」ランキング。空室率の増加が課題と考える多くのオーナーが注視しておきたいランキングです。 2021年人気設備ランキングの中から、圏外であった「テレビモニターフォン」を取り上げます。 事例はこちら --- - Published: 2022-08-17 - Modified: 2022-08-09 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1794 - カテゴリー: お知らせ 見落とされがちな不動産経営の強い味方「施設賠償責任保険」 マンション、ビルを所有されている方で、「火災保険」や「地震保険」に加入されている方は多いものの、建物内での不慮の事故が発生した際に活用できる「施設賠償責任保険」に加入されている方は意外に少ないようです。 実は、この「施設賠償責任保険」は「知れば納得」の保険で、保険料が安価な割に保険の補償範囲やその内容が充実しているものが多くあります。 意外と見落とされがちな保険「施設賠償責任保険」について見ていきます。 事例はこちら --- - Published: 2022-08-15 - Modified: 2022-08-11 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1826 - カテゴリー: お知らせ スシロー「おとり広告」措置命令から見る不動産広告のあり方 回転寿司最大手「スシロー」を経営するあきんどスシローが2022年6月9日、消費者庁から「おとり広告」に該当する景品表示法違反が認められたとして、措置命令を受けました。不動産業界でもよく取り上げられることのある「おとり広告」について、今回の措置命令が出され問題とされた内容から、不動産業での「おとり広告」について取り上げます。 事例はこちら --- - Published: 2022-08-10 - Modified: 2022-08-09 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1809 - カテゴリー: お知らせ 相次ぐ「線状降水帯」被害から予防対策を見る。 最近よく天気予報で耳にする「線状降水帯」。各地に大雨による河川の氾濫、土砂災害をもたらし、その被害も小さくなく安易に捉えることはできません。 台風と危険度は変わらず、しかも台風よりも厄介なものらしい。今、警戒が必要な「線状降水帯」について取り上げます。 事例はこちら --- - Published: 2022-08-05 - Modified: 2022-08-04 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1789 - カテゴリー: お知らせ 家賃滞納者の逃げ得を許さない！民事執行法改正による変化 2021年3月、家賃滞納者が警視庁に書類送検されるという事件が発生。民事執行法改正後初の出来事です。 これまでは、家賃滞納者に対して裁判などで勝訴したにもかかわらず、滞納の支払いをしてもらえず泣き寝入りするケースが少なくありませんでした。民事執行法が改正されたことにより、こうしたケースに変化が起きています。 事例はこちら --- - Published: 2022-07-29 - Modified: 2022-07-29 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1759 - カテゴリー: お知らせ うめきた新駅(仮称)が2023年春に開業！どう変わる大阪？ 2031年の「なにわ筋線」開業に向け、その第一歩といえる「うめきた(大阪)地下駅(仮称)」(以下うめきた新駅)が2023年春に開業されます。 今号では「うめきた新駅」と、将来の「なにわ筋線」の開業によって大阪駅周辺がどう変わり、大阪がどう変化するかをお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-07-28 - Modified: 2022-07-28 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1764 - カテゴリー: お知らせ 「全面解禁！賃貸市場における不動産取引の電子化は進むのか？」 2022年5月18日に宅地建物取引業法が改正されたことにより、不動産取引においても電子契約が可能になりました。「非対面」「脱ハンコ」という言葉を聞く機会も増え、契約締結の在り方も変化、賃貸不動産業界にも従来の書面から電子化へ移行の波がきつつあります。 「はたして賃貸市場でも電子化は進むのか？」 賃貸市場における契約の電子化についてみていきます。 事例はこちら --- - Published: 2022-07-22 - Modified: 2022-07-15 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1732 - カテゴリー: お知らせ バリューアップリフォームで利回り爆上げ！その秘策を教えます。 当マンションは、学校区が人気の立地で、生活環境も良く、時間さえかければ空室の解消ができる案件です。 決して空室に困っているわけではありませんが、収益の最大化を考えるならば、やはり一日でも早い入居、校区人気もあることから可能ならば賃料のアップも狙いたいところ。 エスタス管財得意のバリューアップリフォームを実施し、空室期間を短縮、併せて賃料アップに成功した事例をご紹介します。 事例はこちら --- - Published: 2022-07-15 - Modified: 2022-07-15 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1722 - カテゴリー: お知らせ めちゃ安！暗いマンションの「内廊下」を明るくする秘策公開！ 空室募集の営業のために仲介店舗へ訪問。当物件の部屋付けのお願いをしつつ、現状の課題をヒアリングする中ででてきた物件の評価。 「廊下が薄暗い印象があるので、もう少し明るくなれば・・・」という声。 案内時に仲介営業マンがそう感じているならば、案内で連れてこられた入居希望者も同じくそう感じている可能性は低くありません。 成約を阻んでいる可能性があり、是正対策の必要があると判断、改善に向け着手することに。 事例はこちら --- - Published: 2022-07-11 - Modified: 2022-07-15 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1692 - カテゴリー: お知らせ 管理を任せるならどっち？「管理専門」と「仲介＋管理」を徹底比較検証します。 数ある会社の中から任せる管理会社を選ぶ際に ・直接部屋付けできる仲介店舗をもつ会社（以下「仲介＋管理」の中から選ぶか？ ・管理に特化した「管理専門会社」の中から選ぶか？ 管理会社選びの際、この選択肢で大きく二分されるというのはよく耳にする話です。 二分される「管理専門」会社と「仲介＋管理」会社で具体的に何がどう違うのか？徹底比較検証してみます。 事例はこちら --- - Published: 2022-07-04 - Modified: 2022-07-04 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1680 - カテゴリー: お知らせ 「学生生協vs管理会社」賃料設定が違えば、賃料収入が変わるのは当然のお話です。 賃貸経営での売上は「賃料×部屋数×契約月数」でほぼ試算することができます。このうち、最も注意が必要なのが適正な「賃料の設定」ができるかどうか。特に新築物件での賃料設定の間違いは致命的です。高すぎれば複数の空室が残り、安すぎれば、部屋数分のマイナスが損失となります。 「学生生協」に管理を委託するか、一般の管理会社（当社）に委託するかを迷われたオーナーさまの実例から、賃料設定が与える影響についてお伝えします。 事例はこち... --- - Published: 2022-06-27 - Modified: 2022-06-07 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1592 - カテゴリー: お知らせ エントランスや共用部はマンションの顔。選ばれる顔になっていますか？ 「築33年の単身マンション」と聞くと、どのようなマンションをイメージするでしょうか？多くの方は、築年数が経過した古めかしいマンションのイメージを抱くのではないかと思います。室内リフォームに投資することも大事ですが、時には、外観・共用部の改修で「顔」を整え、古めかしさを払拭していくことも空室解消においては重要です。エントランスや共用部の改修工事で、入居率アップに繋げた事例をご紹介します。 事例はこちら --- - Published: 2022-06-20 - Modified: 2022-06-07 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1587 - カテゴリー: お知らせ 御堂筋線直結！北大阪急行線延伸で箕面市が激変する! ？ 「北大阪急行線」は、大阪メトロ御堂筋線と直結する、江坂駅から千里中央駅間の路線。現在、最終駅の千里中央駅からの延伸工事が進行し、2023年の開業を目標に、二つの新駅が誕生します。 大阪市内の主要駅である新大阪駅、梅田駅、なんば、天王寺駅を直線的に結ぶ、大阪の大動脈である御堂筋線に直結する北大阪急行線の延伸計画の詳細をお届けします。 事例はこちら --- - Published: 2022-06-13 - Modified: 2022-06-10 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1608 - カテゴリー: お知らせ 自分の身は自分で守るしかない？「台風被害に被害者なし」ってほんと？ 台風の季節になると、台風被害のニュースが繰り返されます。近年の台風は非常に強い勢力で上陸し、毎年どこかで予想を超える大きな被害を発生させます。こうしたニュースを見たオーナーさまから「台風で被害を与えた場合の賠償責任について」多くのご質問をいただきます。 台風被害の賠償責任についてみていきます。 事例はこちら --- - Published: 2022-06-06 - Modified: 2022-06-06 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1532 - カテゴリー: お知らせ 「終身建物賃貸借契約」は果たして有効か? ーこれからの高齢者の受入れ方を考えるー 賃貸住宅における単身高齢者受入れのハードルは低くありません。その理由のひとつに、室内で死亡するリスクの高さと、それに付随する数々のリスクがあります。この付随するリスクのひとつに「賃貸借契約が相続される」ことが原因で起こるトラブルがあります。 「終身建物賃貸借契約」はこうしたトラブルを未然に抑止し、単身高齢者の受入れハードルを下げることができると期待されている契約形態です。 事例はこちら --- - Published: 2022-05-30 - Modified: 2022-05-30 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1529 - カテゴリー: お知らせ 石綿事前調査結果の報告が必要になります！ 石綿（アスベスト）の飛散防止対策を強化する大気汚染防止法が改正されたことにより、2022年4月1日以降に着工する、解体・改修工事では、「石綿に関する事前調査結果」を労働基準監督署と自治体に報告する制度が始まりました。 事例はこちら --- - Published: 2022-05-23 - Modified: 2022-05-22 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1474 - カテゴリー: お知らせ 木造屋外階段物件のガイドライン等が策定されました 2021年４月21日、東京都八王子市の賃貸アパートで、踊り場と２階通路をつなぐ鉄製階段が崩落。 階段を上がっていた入居者が約２メートル下の道路に落ち、頭を強打、死亡するという痛ましい事故が発生しました。事故を受け、同様の事故を防止するため令和4年1月18日国土交通省より「建築基準法施行規則の一部を改正する省令」が交付されました。 この省令の他、管理保全の指針となるガイドラインも策定されています。 今回はこの事故防止、管理保全のガイドラインなど新た... --- - Published: 2022-05-23 - Modified: 2022-05-22 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1478 - カテゴリー: お知らせ 木造外階段崩落事故からみる賃貸経営のリスク 2021年4月21日、東京都八王子市の賃貸アパートで、踊り場と2階通路をつなぐ鉄製階段が崩落。 階段を上がっていた入居者が約2メートル下の道路に落ち、頭を強打、死亡するという痛ましい事故が発生しました。 築8年という建物で発生した崩落事故。施工に欠陥があったのではと調査が進められています。 今回の崩落事故を通して、賃貸経営で起こりうるリスクとその防衛策を見ていきます。 事例はこちら --- - Published: 2022-05-16 - Modified: 2022-05-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1499 - カテゴリー: お知らせ しうんてん」で4月10日、エアコン試運転の日が制定。 テレビやSNSでも話題となりました「試運転の日」。一般社団法人家電製品協会で「エアコン試運転の日」が制定。「しうんてん」の語呂合わせですが、夏本番を迎える準備の時期といえる4月初めに「エアコン試運転」を促します。猛暑が続く中、修理、交換ができずに、エアコンが使えないことで起こる弊害を防止することが目的です。 事例はこちら --- - Published: 2022-05-10 - Modified: 2022-05-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1471 - カテゴリー: お知らせ 二次被害を発生させるな！エントランスの漏水対応 漏水は室内だけでなく、共用部でも発生します。室内であれば入居者とその家族だけの被害ですが、共用部では全入居者や来館者など不特定多数の人に影響があります。 通行時に濡れた、滑って転んだなどの二次被害を発生させないための注意、準備手配、対応が必要です。 事例はこちら --- - Published: 2022-05-05 - Modified: 2022-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1461 - カテゴリー: お知らせ もう導入は必須です ! ! 　コロナ禍で更に注目を浴びる「宅配ボックス」 全国賃貸住宅新聞社が毎年実施している人気設備ランキングですが、今年度は特別バージョンとして「コロナ禍でニーズが増えた設備ランキング」も発表されました。 このランキングでも、通年のランキング同様に1位、2位をインターネット関連が占めていますが、3位に「宅配ボックス」がランクイン。 今号では2017年から、通年ランキングでも常にトップ3と勢いが見られる「宅配ボックス」について取り上げます。 事例はこちら --- - Published: 2022-05-05 - Modified: 2022-05-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1465 - カテゴリー: お知らせ オートロックマンションでも置き配が可能になる？　～Amazonの新サービス～ 年々高まり続ける宅配サービスの需要。それに加え、コロナ渦において直接対面せずに商品を受け取ることが出来るサービスへの需要はこれまで以上に高まっています。 今後賃貸住宅で導入が進むと予想されている「置き配」の新たなサービスの動きについて取り上げます。 事例はこちら --- - Published: 2022-04-13 - Modified: 2022-05-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1424 - カテゴリー: お知らせ 成年年齢が18歳に。賃貸経営への影響は？ 2022年4月から、成年年齢が現行の20歳から18歳に引き下げられました。 約140年ぶりに成年の定義が見直されたわけですが、この引き下げによって賃貸経営にも少なからず影響があります。 その影響と注意すべきポイントをお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2022-04-11 - Modified: 2022-04-04 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1387 - カテゴリー: お知らせ 【「事故物件」のガイドラインが策定！なにが「事故物件」なのかが明確になります。】 「事故物件住みます芸人」の実体験を記した「事故物件」が映画化し公開されるなど、一般に耳にするようになった「事故物件」という言葉。 しかし何をもって事故物件と呼ばれるのか？ 長年この定義があいまいで、対処方法もはっきりしないことから、誤解も生まれ高齢者入居の大きな妨げになっているとの指摘がありました。 あいまいだった「事故物件」に対し国土交通省が、今回ガイドラインを策定。 その中身と影響、策定により期待されることなど... --- - Published: 2022-04-08 - Modified: 2022-05-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1385 - カテゴリー: お知らせ 激減！賃貸物件の高齢者受入れリスクが無くなるかも！？ 「高齢者ですが、受け入れは可能ですか？」今、仲介店舗から高齢者受け入れ可否の問い合わせが増加中です。 しかし、高齢者の受入れに積極的な賃貸住宅はまだまだ少ない状況です。なぜなら室内での孤独死の心配や事故物件になるリスクなどを考えると、敬遠したくなるのが貸す側の心理だからです。 今、こうした貸す側の心理に大きな変化が生まれています。国土交通省が、貸す側のデメリットを改善する施策を相次いで発表。高齢者受入れ時のリスクの軽減のために、国土交通省が取... --- - Published: 2022-04-06 - Modified: 2022-04-04 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1382 - カテゴリー: お知らせ 【亡くなった入居者の残置物が処理できる「モデル条項」が策定されました。】 高齢者の受入れを躊躇させる最大の要因は室内での孤独死になりますが、孤独死が発生した後に室内に残された家財の処理リスクは空室期間を増大させることになり無視できない問題です。 入居者が死亡すると、賃借権と物件内に残された家財の所有権は、相続人に引き継がれるため相続人の有無や所在が分からない場合、賃貸借契約の解除や残置物の処理が困難になることがあります。 こうしたリスクが原因で、 賃貸人が単身高齢者に対して部屋を貸すことに躊躇す... --- - Published: 2022-04-04 - Modified: 2022-04-04 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1379 - カテゴリー: お知らせ 【賃貸住宅で大規模修繕費用が損金計上ができる共済誕生！】 　老朽化した建物の管理状態の問題は、社会問題化するなど既に放置していい状況ではありません。 しかし大規模修繕には多額の費用が必要となり、所有者にとって大きな負担となります。こうした負担を軽減するため昨年10月に賃貸物件における大規模修繕の共済制度が新しくスタート。 計画的に資金を積立てることで節税効果を得、建物を保全、価値を維持することに役立てることができるようになります。 事例はこちら --- - Published: 2022-03-25 - Modified: 2022-03-25 - URL: https://s-tus.co.jp/news/1373 - カテゴリー: お知らせ 【入居急増！高齢者までターゲットを拡大した成果がすごかった。】 不動産経営で空室の発生は最大の問題です。 空室は、人口減少、世帯数減、高齢化など日本が抱える問題に直結しているので、空室の問題が小さくなることはないと言われています、従来なら無理なく空室解消できていたところ、空室期間が延びているという声や、慢性的に空室が埋まらないという声は大きくなってきていると感じます。 そうした中で空室解消のための対策として「入居ターゲット層の拡大」の検討も選択の一つです。ターゲットを「65歳以上の高齢者」に広げ... --- - Published: 2022-02-25 - Modified: 2022-02-25 - URL: https://s-tus.co.jp/news/818 - カテゴリー: お知らせ 大阪市に複数棟所有されているオーナーさま 管理会社を選ぶ基準で重要なのは、「担当者との距離が近く、目線が合っていること」。 管理会社を変更することにより変化したこと、プラスになったことをお話いただきました。 お客様の声はこちら --- - Published: 2022-01-04 - Modified: 2022-01-04 - URL: https://s-tus.co.jp/news/781 - カテゴリー: お知らせ 月刊不動産流通1月号の特集記事 「活躍する地場企業の戦略を探る-2022」にて当社を取り上げていただきました。 --- - Published: 2021-12-24 - Modified: 2021-12-24 - URL: https://s-tus.co.jp/news/771 - カテゴリー: お知らせ 平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。誠に勝手ながら下記の日程にて年末年始の期間休業とさせていただきます。 【年末年始休業期間】令和3年12月29日（水）～令和4年1月3日（月）※令和4年1月4日（火）13：00より通常営業 弊社管理物件の入居者さまにおきましては、緊急連絡先としてエスタス管財入居者受付センター（℡06-6242-8473）にて24時間の受付対応はさせていただきます。 なお、休業期間中の管理相談のお問い合わせに関しましては、1月4日以降の対応となりますことご理解ください... --- - Published: 2021-11-29 - Modified: 2022-02-21 - URL: https://s-tus.co.jp/news/737 - カテゴリー: お知らせ 「当たり前」を当たり前に続けることのできる数少ない管理会社。 お客様の声新着はこちら --- - Published: 2021-11-28 - Modified: 2022-02-17 - URL: https://s-tus.co.jp/news/734 - カテゴリー: お知らせ 毎年、顧客さまや取引先さまから頂戴する中元の数々は、社内セールにて当社スタッフで買取らせていただいています。 そうして集まった金額はその時に適した場所に寄付させていただいています。 2021年の夏に集まった　21,786円は、日本赤十字社の令和3年8月大雨災害義援金に寄付させていただきました。 https://www. jrc. or. jp/contribute/help/202108oame/ --- - Published: 2021-11-02 - Modified: 2022-03-25 - URL: https://s-tus.co.jp/news/706 - カテゴリー: お知らせ 【台風被害！　スピード対応でキャッシュフローの減少なし！】 「台風は大阪を避けて通る」という都市伝説（？）は、大阪人なら耳にしたことがあると思います。それほど台風の被害に無縁であると言われていた大阪ですが、近年それが信じられないほど台風被害や、大雨の被害が多くなっています。2018年9月に発生した台風21号・24号の被害は大阪も例外ではなく大きなものでした。そんな台風被害で発生するオーナーさまの費用負担を管理対応力で解決に導きました。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-21 - Modified: 2022-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/news/697 - カテゴリー: お知らせ 【　円満解決のために保険会社の鑑定人を活用する! ? 　】 漏水被害の中でも店舗、テナントに被害が発生した場合、室内の補償だけでなく、売上等のマイナスの補償の問題に発展することがあるので、対応も細心の注意が必要です。被害にあわれた方への補償や敏速対応は当然です。しかし、行き過ぎた補償まで要求されても対応はできません。 そうした事態が発生する前にすべき対策をお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-20 - Modified: 2022-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/news/690 - カテゴリー: お知らせ 【　中古設備への交換の選択肢を持っておく理由とその利点　】 テナントビルのエアコンは天井カセット式タイプが多くなります。このタイプのエアコンが故障すると厄介です。修理及び交換が高額になるケースが多く「故障したから交換」と安易な判断が難しいところです。こうした場合、中古エアコンへの交換の選択肢を持っておくことで、エアコンの不具合の入居者不満を解消しつつ、コストを抑えた対応ができることがあります。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-19 - Modified: 2022-02-17 - URL: https://s-tus.co.jp/news/663 - カテゴリー: お知らせ 「リノベーションは賃料を上げるため」に。でも本当に賃料は上げられるのか？を検証する リノベーションの目的は、賃料アップにあります。リノベーションをしても、する前と同じ賃料しか取れないようであれば、違った選択肢を選ぶ必要があります。リノベーションの費用対効果を計測するためには、リノベーション後の賃料の予測がたたなければ出来ません。 市場から情報収集して行う「賃料査定」が重要です。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-18 - Modified: 2021-10-18 - URL: https://s-tus.co.jp/news/654 - カテゴリー: お知らせ 【オートロックが作動しない！そんなトラブル回避のための対策を教えます。】 暗証番号を入力してオートロックを開錠する物件で発生したトラブル。オートロックをリニューアルするだけでは、設備更新が完了しておらず、思いもよらないトラブルが発生することがあります。そんな思いもかけない「建物に入れない」というトラブルを回避するためにやっておきたい対策をお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-15 - Modified: 2021-10-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/637 - カテゴリー: お知らせ 【　新築なのに賃料設定が安すぎる？賃料査定で損失を防ぐことができます。】 市場評価は高いにもかかわらず賃料が低い物件は意外と多いことに驚くことがあります。 そもそもの賃料設定に間違いがあるケースがほとんどですが、問題はそれが改善されずにそのまま募集を続け、収益の改善がなされずに放置されていること。 賃料設定のために行う査定の重要性をお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-14 - Modified: 2021-10-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/635 - カテゴリー: お知らせ 【　ゴミ置場の管理状態は、入居率に影響します。】 ゴミ置場の荒れた状態は、近隣への迷惑になるだけでなく、入居されてる方の不満が広がり、 退去者が増加したり、新たな空室募集時の案内にも悪影響を及ぼします。ゴミ置場の状態がひどいと、入居率に大きな影響を及ぼすので放置をしてはいけません。 改善のために必要な対策とその効果についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-13 - Modified: 2021-10-13 - URL: https://s-tus.co.jp/news/619 - カテゴリー: お知らせ 【　原状回復適正化！ポリッシャー活用で経費down成功　】 退去のたびに必要になる原状回復工事。次の入居者を募集する上で必要不可欠な工事です。ここをケチると入居の機会損失を起こしかねない実は重要ポイントです。とはいうものの、本当に必要な工事項目かどうかのチェックを怠ってはいけません。 きちんとチェックをすることで経費downが可能になります。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-12 - Modified: 2021-10-12 - URL: https://s-tus.co.jp/news/607 - カテゴリー: お知らせ 【外国人入居トラブル、ゴミのルールは伝える手段を変えれば守られる。】 留学や就労で日本に滞在する外国人が増えています。 所有マンションで外国人を受け入れることを検討される機会は、以前と比べ増えているのではないかと思います。 ただ、外国人の受け入れを検討する時、クリアしておかないといけない課題は少なくありません。 きちんと対応しないとトラブルから退去が増えることにもなり、受け入れが裏目にでる可能性もあります。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-11 - Modified: 2021-10-11 - URL: https://s-tus.co.jp/news/603 - カテゴリー: お知らせ オフィステナント空室長期化も、募集60日で成約した内覧会の秘策 空室解消策には、方程式があります。 「案内数×成約率＝成約数」で考えることができます。 案内数を上げれば、一定の成約率を持っている物件は成約に繋がります。 この案内数を上げるには、地道な仲介営業店舗への営業活動は不可欠ですが、時に成約に即効性がある対策が必要なことがあります。 そんな時、有効なのが今回取り上げる「仲介営業マン向けの内覧会の開催」です。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-08 - Modified: 2021-10-08 - URL: https://s-tus.co.jp/news/588 - カテゴリー: お知らせ 猫専用住居に挑戦。コンセプト賃貸を失敗させないコツ。 賃貸では、部屋作りをする時にコンセプトを持たせることが大事だと言われます。ターゲットを絞りこみ、そのターゲット層に求められるコンセプトを設定し、部屋作りをすれば差別化が図れ、選ばれる部屋にすることができるのがその理由です。しかし、もしそのターゲットが的外れだったら？ターゲットの正しい絞り方を知りたい方必見！ 事例はこちら --- - Published: 2021-10-07 - Modified: 2021-10-07 - URL: https://s-tus.co.jp/news/578 - カテゴリー: お知らせ 新築物件、部屋付けの秘策！～仲介営業マン向け内覧会の開催～ 2～3月の繁忙期にかけて多く竣工される新築物件。 竣工に向けて、 「いつどのタイミングで募集条件を決定し募集を開始したらいいの？」 「竣工までに具体的になにをしたら部屋が決まるの？」と 所有者だけでなく建築会社、設計会社の方からお問い合わせは少なくありません。 当社が新築物件において重要視している仲介営業マン向けの「内覧会」の実例とその効果性についてお伝えします。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-06 - Modified: 2021-10-07 - URL: https://s-tus.co.jp/news/573 - カテゴリー: お知らせ リノベーションを無駄にしないために必要なこと。 築年数が古くなってくると単純なリフォームでは新しい入居者を獲得することが難しくなることがあります。 間取り変更、設備の入れ替え等含め、室内全体のリノベーションを選択するタイミングとも考えられます。 しかし、リノベーションをして良い物件とそうでない物件があるので気をつけたいところです。 リノベーションを決定する基準、その際に気をつけなければならないこと、せっかくの設備投資を無駄にしないために必要なことを理解していただけます。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-05 - Modified: 2021-10-05 - URL: https://s-tus.co.jp/news/561 - カテゴリー: お知らせ エアコン分解洗浄で狙う二つの長期保全の効果 夏前になるとTVコマーシャルでもよく見かける「エアコンの分解洗浄」家庭用エアコンだけでなくオフィスなどの業務用エアコンでも可能です。特にスモールオフィスの場合、自宅にいるよりも、事務所にいる方が長いという方が少なくなく、分解洗浄を望む声は小さくありません。 エアコンの分解洗浄で得られる二つの効果について、当社で実施した事例からまとめてみました。 事例はこちら --- - Published: 2021-10-01 - Modified: 2021-10-01 - URL: https://s-tus.co.jp/news/535 - カテゴリー: お知らせ 無断駐車が頻発する狭小地、収益化で一石三鳥の解決策で成功 活用しづらい狭小地をそのままにしておくと、時に不法に使われてしまうことがあります。そうした狭小地やデットスペースをうまく活用することで小さいながらも売上げのアップや入居者満足度アップに貢献する対策案があります。無断駐車が頻発するスペース改善の依頼を受け、一石三鳥のアイデアで問題解決した事例です。 事例はこちら --- - Published: 2021-09-30 - Modified: 2021-09-30 - URL: https://s-tus.co.jp/news/523 - カテゴリー: お知らせ 天井から大量の水！早期復旧に必要な対応の流れとコツがわかります。 生活の基盤となる住まいには、時に予期せぬ事態が発生します。上階からの突然の漏水もそのひとつです。室内が水浸しになってしまうと「住まい」は機能しません。改めて生活できるよう「住まい」の早期復旧はもちろん、生活の保障、濡れた家財の補償等 とにかく早め早めの対応が、クレームの抑止に必須です。 住まいの早期復旧に必要な対応の流れと、抑えておくべきポイント、クレームを大きくしないコツなど・・・ 知っておけばいざという時に役立つ問題解決の知識... --- - Published: 2021-09-29 - Modified: 2021-09-29 - URL: https://s-tus.co.jp/news/507 - カテゴリー: お知らせ 漏水発生！クレーム多発のテナントを納得させた秘策を教えます。 経年で発生する雨漏れは建物にはつきものです。 外壁のクラックなどが主な原因ですが、時に修繕しても一向に収まらない雨漏れが発生することがあります。 水は流動するので、漏れている箇所と雨が侵入している箇所が違うことが少なくないためです。 そんな困った雨漏れ原因不明物件での問題解決事例です。 事例はこちら --- - Published: 2021-09-28 - Modified: 2021-09-28 - URL: https://s-tus.co.jp/news/476 - カテゴリー: お知らせ 建築後15年も経過してくると、どうしても必要になるのが大規模修繕。そのまま何もしないでおくと、雨漏りか発生したり、鉄部に錆が出たり。さらに放置すると浸水で腐食が進んでしまい修繕だけでは再生できないレベルになってしまうので大変です。しかし、こうした修繕には多額の費用が発生するだけに、ただただ修繕するのではなく、なんらかの効果は求めたいところ。 大規模修繕で勝てる物件に変化させた事例です。 事例はこちら --- - Published: 2021-09-27 - Modified: 2021-09-27 - URL: https://s-tus.co.jp/news/463 - カテゴリー: お知らせ 室内が水浸しになってしまうと「住まい」は機能しません。 そうなると入居者の生活の保障、濡れた家財の補償等、とにかく多額の費用が発生します。 こうしたリスク回避のために加入する火災保険ですが、最大限有効に活用するためにはコツが必要です。 このコツを知らなければ損をしてしまうことも・・・。 そんな火災保険活用活用のコツがわかる事例公開です。 事例はこちら --- - Published: 2021-09-24 - Modified: 2021-09-21 - URL: https://s-tus.co.jp/news/458 - カテゴリー: お知らせ 誰がどこから持ち込んでくるのかわからない粗大ゴミ。不法投棄にお困りのオーナーさまは少なくありません。誰のものかわからないゴミの処分にコストがかかる... 納得できるわけがありません。そんな不法投棄が頻発する物件での対処事例です。 事例紹介はこちら --- - Published: 2021-09-22 - Modified: 2021-09-21 - URL: https://s-tus.co.jp/news/456 - カテゴリー: お知らせ テナントビルの天カセエアコンは故障すると厄介な設備になります。 修理及び交換の費用が高額になりがちでコスト高になるからです。 「故障したから取替える」と安易に考えるのではなく、考え方次第で、エアコンが使えないという入居テナントの不満を解消しつつ、コストを抑えた提案事例。 事例紹介はこちら --- - Published: 2021-09-21 - Modified: 2021-09-21 - URL: https://s-tus.co.jp/news/451 - カテゴリー: お知らせ ゴミ置き場不法投棄問題解決事例 誰がどこから持ち込んでくるのかわからない粗大ゴミ。 こうした不法投棄にお困りのオーナーさまは少なくありません。 誰のものかわからないゴミの処分に毎月コストがかかる・・・納得できるわけがありません。 そんな不法投棄が頻発する物件での対処事例です。 事例紹介はこちら --- - Published: 2021-09-20 - Modified: 2021-09-19 - URL: https://s-tus.co.jp/news/425 - カテゴリー: お知らせ 漏水の被害対応にはコツが必要です。 漏水発生からの初期対応、心のケア、保険申請代行、補償と、先読みをしつつ着実に段取りすることでオーナーさまの費用負担実質ゼロ、被害にあわれた入居者への補償も早期に実施することができた事例です。 事例紹介はこちら --- - Published: 2021-09-20 - Modified: 2021-09-19 - URL: https://s-tus.co.jp/news/430 - カテゴリー: お知らせ 4年連続人気設備ランキング1位を獲得している「無料インターネット」が今なにかと話題です。 これほど毎年度１位を獲得しているということは、市場での需要が高いということの証明でもあります。しかし、人気があるからとやみくもに導入していいものでもありません。 ・その物件がターゲットとしている層が求めている設備なのか？ ・ライバルと差別化になるのか？ ・そして実際の導入効果はどれほどのものか？ 新たな設備導入に失敗したくないオーナーさま必見です。 事例紹介はこちら --- - Published: 2021-09-19 - Modified: 2021-09-19 - URL: https://s-tus.co.jp/news/421 - カテゴリー: お知らせ 適正な火災保険の加入は、賃貸経営において非常に有効なリスク管理になります。・今加入している火災保険が適正なのか？・いざという時に使える保険なのか？ このふたつの質問に「YES」と答えることができれば安心です。 事例紹介はこちら --- - Published: 2021-09-19 - Modified: 2021-09-19 - URL: https://s-tus.co.jp/news/423 - カテゴリー: お知らせ 近年、台風に限らない、暴風雨による建物への被害が増加傾向にあります。2020年1月に発生した暴風による、マンション屋根の笠木落下事故での対応事例をひも解くことで、事故処理の初期対応から、保険申請代行、認定と保険金着金までのスピード処理の手法をご理解いただけます。 事例紹介はこちら --- --- ## 事例紹介 - Published: 2026-08-12 - Modified: 2026-08-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/3287 - ライター: えぐちゆうと - 対応エリア: 大阪府大阪市中央区 大阪・日本橋駅徒歩5分圏内という好立地に位置する本物件は、 長年にわたり高い入居率を維持してきた人気物件です。 一方で、近年、募集の中心が外国籍入居者へと変化し、 周辺物件では無料インターネット設備を導入が進むなど市場環境に変化が生じていました。 そこで当社では、市場調査と既存入居者の利用実態を踏まえ、設備投資の必要性を検証、 無料インターネット設備の導入を進めました 。 現在の入居者満足度の向上と、将来的な競争力・収益性の維持を実現した事例です。 なぜ今、この物件に無料インターネット設備が必要... --- - Published: 2026-07-20 - Modified: 2026-07-20 - URL: https://s-tus.co.jp/works/3293 - ライター: もりさわ かいと - 対応エリア: 大阪府大阪市西区 電気代の上昇がが続く中、2025年9月には政府による電気料金支援も終了しました。 おそらく電気代の上昇は一時的な社会現象ではなく、構造的な「コスト増」となると見て間違いないようです。 こうした状況下で、 電気代をどう抑え、どう吸収するかはこれからの不動産経営において避けては通れないテーマとなります。 今回ご相談いただいたのは、大阪市内にある築33年のテナントビル。 オーナーさまが感じていたのは、目には見えにくい収益の悪化でした。 「契約者から回収している電気代（検針収入）は変わらないのに、共用部... --- - Published: 2026-07-17 - Modified: 2026-07-20 - URL: https://s-tus.co.jp/works/3309 - ライター: あわがくぼちさと - 対応エリア: 兵庫県伊丹市 築33年を迎えた鉄筋コンクリート造のマンション。 表面的な大きな劣化が見られないため、つい「まだ大丈夫だ」と先送りにされがちな修繕。 建物診断を実施した結果、外壁・防水・シーリングなど各所で経年劣化が進行しており、 将来的な雨漏れや躯体劣化リスクが懸念される状態でした  オーナーさまからは、 「このままで本当に大丈夫なのかが不安だった」「どうせ改修するなら、しっかり”やった感”を表現したい「ただし。費用はできる限り抑えたい」 というご要望。  そこで当社からは、単なる回復させるための修繕ではなく... --- - Published: 2026-07-13 - Modified: 2026-07-14 - URL: https://s-tus.co.jp/works/3300 - ライター: えぐちゆうと - 対応エリア: 大阪府大阪市住之江区 大阪市住之江区にある築37年の鉄骨造マンション。 本物件でオーナーさまが決断された給水ポンプの更新リニューアルは、 単なる設備交換ではなく、「壊れる前に備える予防保全」によって 賃貸経営における重大リスクを先回りして解消する取り組みとなりました。 給水ポンプは入居者の生活を支える建物インフラの中心であり、 いわば“建物の心臓部”ともいえる設備です。 万が一停止すれば、全戸断水という事態に発展し、 家賃減額や退去、損害賠償などオーナーさまの経営に大きな影響を及ぼしかねません。 今回の更新リニューア... --- - Published: 2026-07-11 - Modified: 2026-07-21 - URL: https://s-tus.co.jp/works/3259 - ライター: いいづかゆう - 対応エリア: 大阪府大阪市城東区 工事費用を抑えながら、エレベーターを更新したい メーカーから届いた更新見積書には、約1,400万円という金額が記されていました。 築35年を迎えたマンションのエレベーター更新は避けて通れない・・・ そう理解しながらも、オーナーさまの表情には戸惑いが浮かんでいました 。 「安全のために必要な投資だと分かっている。それでも、本当にこの方法しかないのか？」 というオーナーさまの率直な思いをお聞きし、当社での調査を開始しました。 メーカー担当者へのヒアリングを進めつつ、独立系のエレベーター業者との協議を... --- - Published: 2025-12-20 - Modified: 2026-07-11 - URL: https://s-tus.co.jp/works/3175 - カテゴリー: コラム - ライター: エスタス編集部 売買仲介に対する違和感 相談いただくお客さまから、仲介取引に対しこんな声を耳にすることがあります。 「都合のいいことばかり言われている気がする」「本当にこちらの利益を考えているのかわからない」「なぜその価格なのか、根拠が曖昧だ」 それは、ある意味で仕方のないことかもしれません。 不動産売買仲介の業界では、売主・買主の双方を一人のエージェントが担当する「両手仲介」が一般的だからです。 この仕組みは効率的である一方で、次のような構造を内包しています。 早く契約をまとめたい手数料を最大化したい相反する... --- - Published: 2024-06-21 - Modified: 2024-06-19 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2634 - タグ: ROI, エアコン, エリアマーケティング, ターゲット設定, バリューアップリフォーム, リーシング, 仲介営業, 供給過多, 原状回復, 学生, 投資, 空室対策, 競合, 費用対効果, 選ばれる, 間取り変更 - カテゴリー: バリューアップリフォーム, 売上UP - 小カテゴリー: バリューアップリフォーム - ライター: ながまつ しゅんすけ バリューアップリフォームとは？ コストをかければ良い部屋ができるのは当たり前です。 当社のバリューアップリフォームのコンセプトは、費用対効果を数値化し、効果が期待できる部分にコストをかけて投資することにあります。 よって、バリューアップリフォームでは物件周辺のエリアマーケティングが欠かせません。 仮に設備を導入しても、その市場の需要にマッチしていなければ、成約には繋がりにくく、無駄な投資になりかねません。 各部屋ごと、ターゲットに向けた価値を提供できることがバリューアップリフォームには求められま... --- - Published: 2024-05-01 - Modified: 2024-05-03 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2555 - タグ: SUUMO, ZEH, ZEH基準, ガイドライン, ホームズ, 国土交通大臣, 建築確認申請, 省エネ, 省エネ性能, 省エネ性能表示, 選ばれる - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: エスタス編集部 省エネ性能表示とは 　国土交通省は「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」に関する省令、告示とガイドラインを制定、その中で告示に基づく所定のラベルを用いた省エネ表示を定めました。 省エネ性能ラベル　https://www. mlit. go. jp/shoene-label 　2025年4月からは、賃貸・売買を含むすべての住宅が一定の省エネ基準をクリアしない限り、新しい建物の建設は許可されません。 それに先んじて、今年2024年4月から全ての新築住宅に省エネ性能「ラベル... --- - Published: 2024-04-28 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2551 - タグ: WEB会議, エアコン, エリアマーケティング, バックオフィス, ベクトル, 仕組化, 値上げ, 共同事業, 共有, 共用部, 収支報告書, 収益向上, 報告連絡相談, 報連相, 正確, 管理システム, 管理会社変更, 賃料アップ, 迅速 - カテゴリー: バリューアップリフォーム, 管理力 - ライター: エスタス編集部, なかむら かずや 共同事業の理解と収支報告書の課題 　当社の顧客であるオーナーさまから電話連絡が入ります。 知人の契約している管理会社が廃業するらしいので相談に乗ってあげて欲しいとの依頼です。 さっそく依頼先の方との打合せを行ったところ、今回の相談内容がはっきりと見えました。 お持ちの賃貸マンションには、所有者が２名いて、共同事業として経営をされています。 新しい管理会社を探すにあたり、「共同事業」であることが理解できる会社であるかどうかと、その対応が可能かどうかが重要であると考えられていたため、３つの現状から２... --- - Published: 2024-04-12 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2531 - タグ: エレベーターメンテナンス, エレベーターリニューアル, リニューアル工事, リニューアル提案, 人工単価, 大規模修繕, 工事単価, 比較検討 - カテゴリー: 保守メンテナンス, 経費DOWN - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府大阪市城東区 突然のリニューアル提案 　新築時からメンテナンス契約を続け、必要に応じて修繕を行い、大きな故障もなく順調に稼働してきましたが、ある日急にメンテナンス会社から「リニューアル工事の検討をお願いします」という工事提案書と1,300万円もの見積もりが突然オーナーさまに届きました。 なんの前触れもなく提出されてきた高額な見積書に驚かれたオーナーさまから「一緒に検討してほしい」との相談がはいります。さっそく、届いた提案書と見積書を見せていただくと、確かに1300万円の見積もりと工事内容、そしてそれに必要な提... --- - Published: 2024-03-25 - Modified: 2024-05-03 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2500 - タグ: エレベーター, コスト, メーカー系, メンテナンス, ランニングコスト, リニューアル工事, 業者選定, 独立系, 耐用年数 - カテゴリー: コラム, 保守メンテナンス, 経費DOWN - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: なかむら かずや エレベーターリニューアル工事とは？ 　エレベーター設備は使用年数の経過とともにモーターや制御盤の劣化が進むため、適切な時期にリニューアルする必要があります。リニューアル工事の内容によっては１基あたり、数百万～1,000万程度の費用がかかります。 　高額な費用がかかるエレベーターリニューアル工事の検討には、「時期」「業者選定」「工事内容」の３つを理解し、複数のメンテナンス会社からの提案を受け、見積もりを取得し検討することが重要です。 工事「時期」はいつが最適か？ 工事を検討する時期は、おおむね次の... --- - Published: 2024-03-01 - Modified: 2024-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2473 - タグ: LED, エントランス, ランニングコスト, 値上げ, 共用部, 安全, 快適, 有機EL, 照明, 蛍光灯, 補助金, 階段, 電気料金 - カテゴリー: 保守メンテナンス, 管理力 - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: ながまつ しゅんすけ 製造中止の背景 　水俣条約の締結前となる、2014年に閣議決定した経済産業省による「エネルギー基本計画」では、蛍光灯からLED照明への移行を推し進め、LED照明の普及については2020年までにフロー100%、2030年までにストック100%を目指すと掲げました。 　※フローとは製品の出荷台数、ストックとは実際の設置台数のことです。 つまり、2020年までに蛍光灯や水銀灯の照明器具の生産・出荷を終了し、2030年には現在使われている蛍光灯や水銀灯をすべてLEDや有機ELの照明器具に変えてくださいと... --- - Published: 2024-02-26 - Modified: 2024-05-07 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2460 - タグ: コストダウン, ストレス, 機会損失, 視認性, 解約抑止, 車, 駐車場 - カテゴリー: 保守メンテナンス, 経費DOWN - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: なかむら かずや 駐車場のライン・枠番の必要性とその効果 　駐車場のライン・枠番は、利用者の利便性や安全性に影響するため重要であり、その役割は大きく３つあります。 ・ドライバーの目印となり、駐車しやすくする。 ・適切な位置に駐車でき、隣の車両との距離を適正に守り、安全に車を停めることができる。 ・駐車して良いスペースとそうでないスペースを区別できる。 駐車場のラインが契約にも影響あり！？ 　駐車場探しをする人は、実際に現地を見て契約することがほとんどです。そのため、ラインや枠番が薄くなっている駐車場は、「停めにく... --- - Published: 2024-02-10 - Modified: 2024-02-13 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2438 - タグ: LP, ガス給湯器, コストダウン, プロパンガス, 排水管, 機会損失, 空室募集, 経済産業省, 設備投資, 費用対効果, 都市ガス, 階下漏水, 電気温水器 - カテゴリー: 原状回復, 経費DOWN - 小カテゴリー: 原状回復 - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府大阪市東成区 電気温水器の抱える問題点 　築22年の大阪市内の62戸の単身マンションでは、「電気温水器」の故障頻度が増加する状況が続き、その部品修理の毎に約４万円と決して安くない費用がかかりました。 さらには、設置されている「電気温水器」そのものが廃盤となり、主要の部品が調達できず修理ができず、電気温水器本体の取り替えを必要とする部屋も発生する状態となりました。 　電気温水器の修理や交換の設備投資で懸念されるポイントは次の二つです。 ・１つ目は、電気温水器の取替え費用が高額である。（１台およそ40万円のコスト... --- - Published: 2024-01-22 - Modified: 2024-01-19 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2402 - タグ: ROI, エアコン, エアコンクリーニング, エアコン交換, おススメ, バリューアップリフォーム, 入居者満足, 投資, 清潔, 空室期間短縮, 費用対効果 - カテゴリー: コラム, バリューアップリフォーム, 空室対策 - 小カテゴリー: バリューアップリフォーム - ライター: なかむら かずや 単身者の需要　～年式と清潔さが重要～ 単身者向けの部屋、特に１R・１Kタイプの部屋には「エアコンは当たり前」とされる設備であり、現にほとんどの部屋に設置されています。 ここで注目すべきは、「エアコンの年式」と「エアコンの汚れ」です。 古い年式のエアコンは、その見た目から「電気代がかかりそう... 」「ちゃんと冷えるの？」「入居後すぐに壊れるのでは？」「風が臭いそう... 」などネガティブな印象しか与えてくれません。エアコンが設置されているにもかかわらず、部屋付けに悪影響になるならば改善する必要が... --- - Published: 2024-01-18 - Modified: 2024-01-17 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2408 - タグ: LPガス, ガス料金, 入居率, 営業行為, 法改正, 無償貸与, 経済産業省 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: ながまつ しゅんすけ 今回の改正の背景 　賃貸マンションや集合住宅向けのLPガス料金は、LPガス事業者が賃貸マンションにエアコンや給湯器を無償で設置する一方で、その費用を月々のガス料金に上乗せして入居者から回収するケースが問題視されています。 不動産会社や賃貸マンションのオーナーにとっては、費用を負担せずに設備を充実させることができるメリットがあり、一方、LPガス事業者には、入居者のガス契約を得ることができるため利点が生まれます。 しかし、これにより入居者からはガス料金の高騰につながるという苦情や取引の内容が不透明だ... --- - Published: 2023-09-26 - Modified: 2023-09-24 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2324 - タグ: タイミング, ライトアップ, 住環境, 年間スケジュール, 快適, 景観, 植え替え, 植栽剪定, 植栽管理, 美観, 賃料アップ, 資産価値アップ, 雑草, 魅力 - カテゴリー: コラム, 保守メンテナンス, 空室対策 - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: ながまつ しゅんすけ なぜ植栽管理が重要なのか？ 　物件の印象を変えたいと考えた時、真っ先に外壁塗装や共用エントランスの改修などの大規模な工事が思い浮かぶかもしれません。 　しかし、これらの改修には高額な費用がかかることがほとんどです。そこで、費用を抑えながらも物件の印象を改善する手法のひとつとして、植栽の剪定が挙げられます。植栽の手入れが行き届いているかどうかは、物件の印象に大きな影響を与えます。 　マンション内の植栽を美しく維持することにより、景観が向上し、入居者の獲得や空室対策にもつながります。空室対策といえば... --- - Published: 2023-09-20 - Modified: 2023-09-20 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2321 - タグ: インボイス, インボイス番号, ややこしい, 免税事業者, 制度導入, 国税庁, 水光熱費, 混乱, 複雑, 課税事業者, 賃貸借契約, 軽減措置, 駐車場代 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: エスタス編集部 建物賃貸借契約にかかわる消費税 ①【家賃・共益費（管理費）】 建物の賃貸借契約には、「住居用建物賃貸借契約」と「事業用建物賃貸借契約」の大きく2種類に分類されます。 「住居用建物賃貸借契約」における家賃と共益費（管理費）は、非課税です。 本来、消費税は全ての費用にかかるものですが、家賃などの住居費は、国民の生活において重要な要素とみなされ「基本的な最低限度の生活を保証する」という定義のもと、非課税とされています。 ただし、契約期間が1ヶ月未満の物件やウィークリーマンション、民泊など、旅館業に該当... --- - Published: 2023-06-23 - Modified: 2023-06-19 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2268 - タグ: アイホン, インターホン, オートロック, パナソニック, リスク, 不動産経営, 供給難, 半導体, 廃盤, 空室解消, 防犯面, 電子部品 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: なかむら かずや 部品調達困難がインターホンにも 半導体や電子部品の供給難で大きな影響を受けている設備として給水ポンプの問題を2022年12月号でお伝しました。それと同じことがインターホンシステムでも発生しています。 インターホンシステムは機器が廃盤になっているケースが多く、その深刻度は給水ポンプ以上だとも言われています。 https://s-tus. co. jp/works/2144 建物玄関に「オートロック」が設置されている物件の大半は、アイホンまたはナショナル（現在はパナソニック）のインターホンシステムが... --- - Published: 2023-04-28 - Modified: 2023-04-28 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2244 - タグ: コスト, 予防, 人口減少, 使える制度, 便利, 所有者不明土地, 法務大臣, 法務局, 法務省, 相続, 費用対効果, 遺贈, 高齢者 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: ゆき まさのぶ 制度が新設された理由 　例えば、都心部で生活している子供が実家の土地の相続を受けた場合、実家に戻る選択肢がなく処分に困り放置するケースに代表される、都心部への人口移動や、人口の減少、高齢化の進展などが原因となる所有者不明土地の発生を防ぐために新設されたのが「相続土地国庫帰属制度」です。  　この制度は所有者不明土地の発生予防を目的としているので、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が利用でき、法務大臣 （窓口は法務局）の承認を受け、国庫に帰属させることで土地を手放すことができる制度となりま... --- - Published: 2023-04-18 - Modified: 2023-04-17 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2231 - タグ: ルール, 争族, 所有者不明土地, 未登記, 法務局, 法務省, 相続登記, 義務化, 過料, 違反, 遺産分割協議書, 高齢化 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: ゆき まさのぶ なぜ義務化されるのか？ 　所有者不明土地の最大の原因が相続登記にあることが問題視されていることによります。 日本全国の所有者不明土地は、全国土のおよそ22%に及び九州全体の面積以上あると言われ、この不明土地発生の６割が相続登記の未了が原因となります。 今後、更に高齢化が進む日本において、相続発生の増加は避けられないことであり、このままでは未登記の不動産が更に増え続けることが想定されるため、その是正のために相続登記手続きが義務化されることになりました。 https://s-tus. co. jp/... --- - Published: 2023-02-28 - Modified: 2023-11-13 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2204 - タグ: インボイス, 免税事業者, 延長, 消費税, 税理士, 賃貸オーナー, 軽減措置, 適格請求書 - カテゴリー: コラム, 管理力, 資産形成コンサルティング - 小カテゴリー: 資産形成コンサルティング インボイス登録が済んだ後 インボイス発行事業者への登録を済ませた後、何をどうすればいいか？と当社にもお問い合わせをいただいています。 賃貸事業における登録後の対応については情報がまだまだ少ないようです。 https://s-tus. co. jp/works/2157 まず、インボイスを発行する際には、正確に契約内容や税率、税額を伝えるために決められた事項を記載する必要があります。 しかし、賃借人から賃料を受領する場合、定額の賃料であれば多くの場合、口座振替などを利用し、都度の請求書発行は省略し... --- - Published: 2023-01-27 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2175 - タグ: 不動産登記, 所有者, 所有者不明土地, 東日本大震災, 民法, 法改正, 注意, 相続, 相続登記, 簡易, 罰則, 過料 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: なかむら かずや 「所有者不明土地」の実態とその影響 　2017年の国土交通省の調査では「所有者不明土地」は全国土のおよそ22％、約410万ha相当の面積に及びます。 この面積は九州の面積（約368万ｈa）以上の土地に相当することから、所有者不明土地がいかに広大な面積であるかは理解しやすいのではないかと思います。 　特にこの所有者不明土地の問題が顕著化したのが、東日本大震災の復興事業においてだと言われています。被災者の集団移転に伴う高台用地の取得に際し、所有者不明土地が含まれていたことで計画の変更や遅延が発生。土... --- - Published: 2023-01-20 - Modified: 2023-11-13 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2157 - タグ: インボイス, ややこしい, 仕入税額控除, 免税事業者, 日管協, 税理士, 課税事業者, 賃貸オーナー, 適格請求書, 面倒くさい - カテゴリー: コラム, 管理力, 資産形成コンサルティング - 小カテゴリー: 資産形成コンサルティング - ライター: エスタス編集部 インボイス制度とは 令和 5年（2023年）10月から「インボイス制度」がスタートします。 「インボイス制度」は、正式名称を「適格請求書等保存方式」といいます。 現在、事業者が支払う消費税は、「売上にかかった消費税額」から「仕入れにかかった消費税額」を差し引き算出します。これを「仕入税額控除」といい、消費税の二重課税を防ぐための制度になります。 10月からスタートするインボイス制度下では、事業者が仕入税額控除を受けるには「取引先から交付されたインボイス（適格請求書）を保存すること」が条件となり、... --- - Published: 2023-01-13 - Modified: 2023-11-13 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2144 - タグ: クレーム, コロナ, ポンプ故障, リスク対策, 損害賠償, 断水, 納期遅延, 経営危機, 賃料減額 - カテゴリー: コラム, 保守メンテナンス, 管理力 - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: なかむら かずや ポンプの種類 　マンションに水を供給する方法には４つあり、その内、ポンプが関係するのは、以下②③④の３つの方式の場合になります。 ①直結給水方式 浄水場から送られてくる水の圧力をそのまま利用して各部屋へ給水する方式。この給水方式では、ポンプは使用しません。 ②直結増圧方式 配管から送られてくる水の圧力を、「増圧ポンプ」で圧力をプラスして各階にあげて各部屋におくる方式です。 ③受水槽方式 配管から送られてくる水を一旦貯水槽タンクに貯水し、「加圧ポンプ」で各部屋におくる方式です。 ④高架水槽方式 配... --- - Published: 2022-11-16 - Modified: 2022-11-28 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2085 - タグ: かっこいい, コストコ, タワマン, パナソニック, ららぽーと, 京阪, 人口減少, 住みやすさ, 住友不動産, 再開発, 分譲マンション, 利便性, 門真市, 高齢者 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: もりさわ かいと 予定されている建設・再開発計画 　門真市で現在予定されている建設・再開発計画には大きく2つあります。 　1つ目が門真市幸福東土地区画整理事業区域の再開発計画です。 2021年10月に京阪本線古川橋駅の北側にある門真市幸福東土地区画整理事業区域（廃校となった旧門真市立第一中学校跡地を含む）の再開発事業者が、門真市と住友不動産株式会社・京阪電鉄不動産株式会社・ミサワホーム株式会社からなるグループ（代表法人：住友不動産）に決定しました。 この事業計画の概要として、 ・『地上41階建て・総戸数567戸の... --- - Published: 2022-11-09 - Modified: 2022-11-08 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2071 - タグ: もったいない, 共済, 劣化放置, 劣化診断, 大規模修繕, 早期対処, 計画, 高コスト - カテゴリー: コラム, 大規模修繕, 経費DOWN - 小カテゴリー: 大規模修繕 - ライター: ゆき まさのぶ 高コスト化する4つの原因 大規模修繕は、名前の通り大掛かりな修繕となるため、当然ながら高額になります。 しかも、事前の準備をせずに進めてしまうと、想定していた以上のコスト高に陥ってしまうケースがあるので注意が必要です。 でも安心してください。想定以上のコスト高になるのには理由があり、それさえ避けることができれば、適正なコストでの修繕工事が可能になります。 それにはまず、高コスト化の原因として考えられる5つの課題を理解することが必要です。 1、経験値の課題 　オーナーさまが経験できる大規模修繕は多... --- - Published: 2022-11-02 - Modified: 2022-10-25 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2045 - タグ: スッキリ, チェックポイント, 催告, 弁護士, 改正民法, 枝, 権利の濫用, 民法, 民法改正, 費用, 越境, 隣地 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: なかむら かずや 現行の民法での対処 　隣地の竹木などの枝が越境してきた場合、現行民法では、越境された側が勝手に切除することは許されていません。 切除するには、越境した竹木の所有者が自身で切除してもらう必要があるわけですが、当の隣地所有者が切除を拒否したり、隣地が所有者不明土地の場合には、切除がなされない状況になります。 改正民法でどう変わる？ 　これは改正民法でも変わりはなく、竹木の所有者に切除してもらう必要があるのですが、次のような場合、越境されている側で竹木の枝を切除することができるようになります。 　１.... --- - Published: 2022-10-19 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2024 - タグ: JR, アウトレット, インバウンド, モノレール, ららぽーと, 便利, 大型商業施設, 延伸, 新駅, 新駅誕生, 経済効果 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: エスタス編集部 延伸計画とその背景 　2020年4月1日付けで国土交通大臣より工事施工認可を取得した今回の延伸計画は、門真市駅から(仮称)瓜生堂駅までの8. 9kmを予定しています。全区間が複線で建設されており、門真南駅、鴻池新田駅、荒本駅(いずれも仮称)を設置し、終点の瓜生堂駅には北側に車両基地が設けられる予定になっています。 開業すると、門真市から瓜生堂間は約17分、大阪空港から瓜生堂間は約55分のアクセスが可能になります。 新設される駅では、「Osaka Metro鶴見緑地線」「Osaka Metro中央... --- - Published: 2022-10-12 - Modified: 2022-10-09 - URL: https://s-tus.co.jp/works/2009 - タグ: もったいない, 共済, 建物劣化, 弱み, 強み, 無駄ない, 物件づくり, 経費計上, 見積り, 診断, 負けない, 選ばれる - カテゴリー: コラム, 大規模修繕, 管理力 - 小カテゴリー: 大規模修繕 - ライター: ゆき まさのぶ 工事のための事前準備が肝心 　適切なコストで効果的な大規模修繕を実施したいと考えるのであれば、欠かしてはいけないのが、計画性とそのための準備です。 まず、失敗しない大規模修繕の実施にあたり、準備すべきなのが二つ。「建物劣化診断」ともう一つが「資金準備」です。 1. 建物劣化診断の実施 　まずは「建物劣化診断」を実施して、建物の現状を把握することからスタートです。 およそ築15年を目途に大規模修繕は実施する必要があると言われます。もちろん地域性や建物状況によって劣化状態が変わるのでそれより早くの対... --- - Published: 2022-10-05 - Modified: 2022-10-05 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1988 - タグ: コストダウン, びっくり, 事務所ビル, 受付, 固定費, 変動費, 改善, 最大化, 無人, 経費削減, 経費査定 - カテゴリー: 経費DOWN, 資産形成コンサルティング - 小カテゴリー: 資産形成コンサルティング - ライター: ゆき まさのぶ - 対応エリア: 大阪府大阪市北区 収益アップの方程式 　売上を上げ、経費を下げることに着手すれば、効率よく収益をあげることができます。収益アップの鉄則です。 　まず売上を上げるため着手したのが、長期空室の原因の解明でした。当事務所ビルの調査をしてみるとその原因は単純明解でした。まず、空室であることが周囲の仲介業者にすら知らされていない状況にあり、当然ながら募集条件も案内方法も知らされていない仲介営業マンが案内に動くことがなかったわけです。 周知のための営業活動が圧倒的に不足していたことが原因だと判明しました。速やかに営業活動を徹... --- - Published: 2022-09-28 - Modified: 2022-10-06 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1972 - タグ: プロ, 募集活動, 収益アップ, 基準, 売上アップ, 成約, 方程式, 有効活用, 管理会社変更, 選ぶ - カテゴリー: 売上UP, 資産形成コンサルティング - 小カテゴリー: 資産形成コンサルティング - ライター: ゆき まさのぶ - 対応エリア: 大阪府大阪市北区 長期空室の原因調査 　当事務所ビルの最寄り駅は、南森町駅徒歩5分と決して悪くない立地... 、というより、ここで打ち手なく空室が続くようなら大阪の経済は危機的状況に陥っていると考えなければならないぐらいの立地です。 長期空室の原因調査を実施すると、すぐにその原因がわかりました。 賃料設定が決して高いわけではなく、逆に安価すぎる感さえある中で空室が続く原因は、ただただ情報の周知不足、空室の募集営業活動がほとんどなされていないということだと判明します。この事務所ビルの募集条件はもちろん、空室があるこ... --- - Published: 2022-09-21 - Modified: 2022-09-20 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1928 - タグ: エントランス, ゴミ, フン害, 植栽, 第一印象, 粗大ゴミ, 経費削減, 自転車, 近隣クレーム - カテゴリー: 保守メンテナンス, 空室対策 - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: せき りさ - 対応エリア: 大阪府大阪市阿倍野区 エントランスはマンションの顔です 　入居希望者がマンションに案内されると、まず目にするのが「エントランス」部分です。 この最初のコンタクトで、エントランスが汚く、散らかっているとそのマンションの第一印象はすこぶる悪くなります。 室内はリフォーム済みでキレイであったとしても、第一印象が悪いせいで、その後のリカバリーが虚しく、申込までに至らないケースが多くなります。 特に小規模のマンションではマンション入り口付近にゴミ置き場があることが多く、そのゴミ置き場が汚く、ゴミが散乱していたりすると、不衛生な... --- - Published: 2022-09-14 - Modified: 2022-10-20 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1910 - タグ: 14耐震, エレベーター, お得, コストダウン, ミルシート, 大阪市, 期限, 補助金 - カテゴリー: コラム, 大規模修繕, 経費DOWN - 小カテゴリー: 大規模修繕 - ライター: ながまつ しゅんすけ この補助事業の目的 　近年、地震によるエレベーターの閉じ込め事故や損傷事故、エレベーターの異常作動で死亡する事故が発生しています。南海トラフ地震の発生が想定されるなか、防災対策がなされていないエレベーターの安全性への危惧があります。 大阪市では、共同住宅の既設エレベーターでのこうした事故の防止のため、建物所有者が行う防災対策改修工事に対する補助制度「大阪市エレベーター防災対策改修補助事業」を創設しました。 エレベーターの防災対策の改修を促進し、市民の安全を確保する為、エレベーターの防災対策の改修... --- - Published: 2022-09-07 - Modified: 2023-01-09 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1898 - タグ: １LDK, ２DK, ウォンツ, コスト, ターゲット, ニーズ, マーケティング, リフォーム, 和室, 子育て世帯, 市場調査, 母子家庭, 設備入替 - カテゴリー: 空室対策, 賃料設定 - 小カテゴリー: 賃料設定 - ライター: せき りさ - 対応エリア: 大阪府大阪市阿倍野区 果たして2DKは時代遅れなのか？ 　ファミリータイプで、新婚層や同棲カップルがターゲットの場合、ニーズが「広いリビング」にあるため、リフォーム会社からは、現状が2DKであれば1部屋を潰して1LDKに、3DKの場合は、2LDKに間取り変更を提案されることが主流になっています。 世帯数の減少から、部屋数へのこだわりも減っていることも要因の一つと言えますが、35㎡～45㎡程度の間取りであれば特に、洋室1部屋をベッドルームとし、LDKを広く取る間取りが提案される傾向にあります。 2DKや3DKという言葉... --- - Published: 2022-08-31 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1877 - タグ: イメージアップ, ストレス, ネガティブ情報, マンション名, モデルルーム, リスク, リノベーション, 古くさい, 周知活動, 地道, 大規模修繕, 戦える, 選ばれる, 面倒くさい - カテゴリー: 大規模修繕, 空室対策 - 小カテゴリー: 大規模修繕 - ライター: なかむら かずや マンション名を変更する目的 　マンション名の変更は、主に次の３つのタイミングで行われます。 ・所有者変更のタイミング ・リノベーション、大規模修繕により一新されるタイミング ・火事、事件発生後に一新したいタイミング これまでのマンションのイメージや印象を一新したい時にマンション名の変更を考えることが多くなります。これは、空室解消を目的とするケースです。これは3つ目に挙げた事件などの発生後にも同じことが言えます。 よって、マンション名を変える理由を、まず、入居者やテナント、仲介業者など関係者にきち... --- - Published: 2022-08-26 - Modified: 2023-11-13 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1839 - タグ: アレルギー, イメージ, ウィルス, クレーム, フン害, 健康被害, 傷み, 害虫, 改善, 汚い, 物件価値, 空室解消, 経営被害, 退去原因, 鳩, 鳩よけネット, 鳩害 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: ゆき まさのぶ フン被害の影響 　鳩は、自分のフンがある場所が安全と考える習性があるため、その場所に居着き、巣をつくります。 フンの量がほかの鳥と比べて多いのも特徴で、鳩に居つかれたベランダにはあっという間にフンが堆積してしまいます。 しかもそのフンで「健康被害」を引き起こすというのですから厄介です。 鳩フンの健康被害 ①アレルギーの原因になる 　乾燥したフンが空気中に飛散し、その菌を吸い込んでしまいアレルギーを引き起こす可能性や、羽毛の中の菌で間質性肺炎を起こすことがあります。  ②ウィルスを含有 　鳩のフン... --- - Published: 2022-08-26 - Modified: 2022-10-20 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1846 - タグ: いたちごっこ, パートナー, フン害, ベランダ, 不動産経営, 健康被害, 投資効果, 空室解消, 費用対効果, 退去理由, 鳩, 鳩よけネット - カテゴリー: 空室対策 - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府大阪市浪速区 鳩害の影響は決して小さくない 　鳩がベランダに飛来することで、こうしたトラブルが発生します。 　・朝早くからの鳴き声。 　・フン害、羽などで洗濯物が干せない（糞害、羽などの飛散）。 　・フン害による健康被害とそのイメージ ベランダ、バルコニーは入居者の専用使用権がある共用部なので、入居者の方が自身で鳩対策をすればいいと考えることもできます。 しかし、借りている入居者側からみると、鳩害でストレスが溜まり続けた挙句、相談するも「対策も費用負担も自分でして下さい。」となれば、退去を考えてもおかしくあり... --- - Published: 2022-08-24 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1797 - タグ: エントランス, オートロック, オススメ, セキュリティ, テレビモニターフォン, トラブル, 入居促進, 入居維持, 入居者満足, 入居者満足度, 安全, 安心, 成約率, 費用対効果 - カテゴリー: バリューアップリフォーム, 空室対策 - 小カテゴリー: バリューアップリフォーム - ライター: ながまつ しゅんすけ 圏外をあえて取り上げる理由 　今回、圏外であった「テレビモニターフォン」を取り上げるのには、きちんとした理由があります。 まず、年々高まり続けるセキュリティ設備のニーズがそれです。 特に一人暮らしの女性や、小さなお子さんがいるファミリーにとっては物件選びの際に特に重視するのがセキュリティ設備。 2021年の人気設備ランキングでは、セキュリティ設備から【エントランスのオートロック】が単身者向け物件で3位、ファミリー向け物件で2位にランクイン。【ホームセキュリティ】がファミリー向け物件で7位にランク... --- - Published: 2022-08-17 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1776 - タグ: オススメ, お得, セカンドオピニオン, リスク, リスクヘッジ, リスク回避, 事故, 保険金, 危険, 損害賠償, 火災保険, 特約, 老朽化 - カテゴリー: コラム, 火災保険, 管理力 - ライター: なかむら かずや 「施設賠償責任保険」とは？ 　所有マンションやビルの施設・設備・管理の不備等により、万一事故が発生し、他人の生命や身体を害したり、他人の財物を損壊した場合、所有者が損害賠償責任を被った損害に対して、保険金が支払われます。 対象となる事故には・・・ ・建物老朽化によって、マンション外壁が落下し、通行人にケガをさせてしまった。 ・共用部の破損で居住者の物を壊してしまった。 ・エレベーターの誤作動で居住者がケガをした。 　保険会社や所有する建物、設備により加入内容やプランは様々ですが、漏水事故やエレベ... --- - Published: 2022-08-15 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1817 - タグ: おとり広告, スシロー, 公正, 景品表示法, 罰則, 誇大広告 - カテゴリー: コラム, 空室対策 - ライター: なかむら かずや スシローの「おとり広告」問題 　消費者庁と公正取引委員会によりますと、「スシロー」は去年9月と10月に、キャンペーンとして期間限定のうにを1貫110円と3種盛り528円で売り出していました。 　しかし、すぐに在庫がなくなり、全国の9割以上にあたるおよそ500余りの店で、一時、提供を取りやめたということです。しかしその間もウェブサイトなどでキャンペーンの宣伝を続け、客から「宣伝を見て店に来たのに不満だ」「販売をしていないならCMをやめるべきだ」などと会社に苦情が相次ぎました。 　また、去年11月か... --- - Published: 2022-08-10 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1802 - タグ: 危険, 土砂災害, 安全, 施設賠償, 気象庁, 火災保険, 線状降水帯, 警戒, 豪雨, 避難 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: ゆき まさのぶ 線状降水帯とは？ 　「線状降水帯」とは、積乱雲が線上、帯状に連なってできた「巨大な積乱雲の集合体」のことをいいます。 積乱雲は発達すると、大量の雨を形成し、大雨を降らせますが、単発の積乱雲であれば、長くても１時間ほどで雨は止みます。大雨であっても降雨時間が短ければ、災害レベルにまで発展することは珍しいことです。 　しかし、「線状降水帯」と化した積乱雲群の中では、次々に積乱雲が「生まれては消え」を繰り返し、災害レベルまで長時間大雨を降らせ続けるので、線状降水帯の下では、浸水被害や土砂災害などの気象... --- - Published: 2022-08-05 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1771 - タグ: 保証会社, 債務名義, 勝ち, 家賃, 悪習, 民事執行法, 滞納, 罰則, 訴訟, 財産開示手続, 逃げ得 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: なかむら かずや 今回の事件の経緯 　マンションの家賃滞納を原因として保証会社が、東京地裁に財産開示手続きを申し立て、裁判所から出頭の呼び出しを受けていた滞納者がそれを無視、出頭期日に出頭しなかった事で警察庁に書類送検されました。 　財産開示手続きとは？ 　債権者が債務者に財産の保有状況を把握するための手続き。 　裁判所が債務者に出頭するよう命令し、債務者の財産状況を債権者に開示し 　陳述させる手続きのことを言います。 民事執行法の改正の理解から 2020年4月施行された改正民事執行法での大きな改正点は、次の２つ... --- - Published: 2022-07-29 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1748 - タグ: インバウンド, うめきた, なにわ筋線, まちづくり, みどり, 便利, 新駅, 経済効果, 緑地 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: エスタス編集部 「うめきた新駅」の開業 　「なにわ筋線」開業の第一歩となる、「うめきた新駅」が2023年3月に開業されます。 　うめきた新駅が開業する予定地の開発は、三菱地所が中心となる「みどりとイノベーションの融合拠点」としたまちづくりプロジェクト。 大規模オフィス、ホテル、商業施設、1200戸にのぼる分譲マンションなどの建築が予定されています。その中でも圧巻は、面積45,000㎡の「うめきた公園(仮称)」。プロジェクト名に「みどり」が入れられている通りの緑地を活かしたまちづくりが進行しています。 　大阪は東... --- - Published: 2022-07-28 - Modified: 2022-09-21 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1752 - タグ: DX, FAX, WEB, 紙面, 脱ハンコ, 部屋探し, 電子契約, 電子署名, 非対面, 面倒くさい - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: なかむら かずや 電子契約とは？ 従来の紙の契約書への署名・押印ではなく、PDFファイルなどの電子データにて賃貸借契約書を作成し「電子署名」を用います。 「電子署名」とは、その文章が正式なものであり、かつ改ざんされていないことを証明するもので、誰が、いつ、文章の内容に同意をしたかを明らかにするものになります。 電子署名法に基づき署名が行われていれば、電子署名による契約書も、これまでの契約書面と同様に本人の意思によるものとして法的効力をもちます。 電子契約が不可欠になる３つの理由 理由１：早く正確な契約書回収のため... --- - Published: 2022-07-22 - Modified: 2023-01-26 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1704 - タグ: シャンプードレッサー, ターゲット, テレビモニターフォン, バリューアップリフォーム, リフォーム, 原状回復, 投資コスト, 設備, 賃料アップ, 賃料査定, 量産クロス - カテゴリー: バリューアップリフォーム, 空室対策 - 小カテゴリー: バリューアップリフォーム - ライター: なかむら かずや 募集戦略の見直し 　茨木市に立地する３LDKのファミリータイプのマンション。 小中学の校区の評判は良いものの、最寄駅から徒歩で15分以上あり、しかもマンションまでは上り坂になっていることから、いつも成約に時間を要いている物件です。 これまでは、成約までの期間短縮のために、広告料を高めに設定して募集。常時空室はないものの、退去してから新入居までの期間が想定しているよりも長く、空室期間を短縮できる有効な対策はないかを検討することに。 ターゲット層とテーマの再設定 　新たな対策のためにまず必要なのが、... --- - Published: 2022-07-15 - Modified: 2022-07-15 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1697 - カテゴリー: バリューアップリフォーム, 経費DOWN - 小カテゴリー: バリューアップリフォーム - ライター: なかむら かずや マンションの共用廊下の暗さの課題 　当該物件は、大阪市内にある「内廊下」のマンション。 「内廊下」とは、共用廊下がマンションの中にあり、外気に露出していないつくりのことで、ホテルの廊下をイメージするとわかりやすいと思います。 「内廊下」は、外からの光が採れないため、照明を活用して明るさを確保する必要があります。しかし、築年数の経過した建物は、照明設備がLED化されていないため、どうしても薄暗くなりがちです。 　当該物件も多分に漏れず、共用廊下がぼんやりと暗い状態。ダウンライトなどでイメージ作りし... --- - Published: 2022-07-11 - Modified: 2022-07-14 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1685 - カテゴリー: コラム, 仲介ネットワーク, 管理力, 資産形成コンサルティング - 小カテゴリー: 仲介ネットワーク - ライター: ゆき まさのぶ 検証１：リーシング力 　まず最初に検証すべきはリーシング力です。管理会社選びの最大のポイントと言えます。 「仲介＋管理」会社には自社の仲介部門や店舗があるので、入居者を直接案内でき、成約まで形作れるのが最大のメリットだといえます。 　これに対して「管理専門」会社は、自社での募集はせず、その地域の複数の仲介店舗へ空室情報を開示し募集を実施するので、窓口を広くして空室募集ができるのがメリットといえます。 では「どちらの方がリーシング力、空室の募集力があるか？」と聞かれた場合、実は、答えを出すことがで... --- - Published: 2022-07-04 - Modified: 2022-09-21 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1618 - タグ: 売上アップ, 大学, 学生, 学生マンション, 学生減少, 学生生協, 空室募集, 賃料アップ - カテゴリー: 売上UP, 賃料設定 - 小カテゴリー: 賃料設定 - ライター: ながまつ しゅんすけ - 対応エリア: 兵庫県西宮市 賃料査定の依頼 　新築を計画中で、管理会社を探しているというマンションオーナーさまからの問い合わせです。 そのマンションは最寄駅から徒歩30分と距離ある立地ながら、大学の真横に位置し、その大学の学生がターゲットとなるわかりやすい物件です。 ターゲットが明確でブレがないだけに、とれる戦術は限られます。問い合わせいただいた内容から、戦略を立案するために賃料査定調査を開始しました。 学生生協の選択肢 　オーナーさまは最初に当該大学の「学生生協」に管理の見積りを依頼。その見積内容の妥当性を確認したいとい... --- - Published: 2022-06-27 - Modified: 2022-06-07 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1573 - カテゴリー: 大規模修繕, 空室対策 - 小カテゴリー: 大規模修繕 - ライター: ながまつ しゅんすけ 「選ばれる物件」に仕立てる 　大規模修繕工事は高額なコストがかかるケースが多く、一度の大規模修繕工事で気になる箇所の全てに手を加えることが難しいケースがあります。 それゆえ、大規模修繕工事が完了した後、物件から受ける印象は「代わり映えしない」と仲介の営業マンから言われてしまうこともしばしば・・・。 当該物件も同様に大規模修繕自体は、当初の予定通りに外壁塗装や屋上防水工事など、施工箇所を絞って実施。 劣化部分の修繕がメインであるので、全体的に「古めかしい」イメージが払拭できずじまい。近隣には築年数... --- - Published: 2022-06-20 - Modified: 2022-06-07 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1569 - カテゴリー: コラム - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府箕面市 二つの新駅誕生　 新駅の誕生する街には、高い経済効果が期待できると言われます。 一般的に、新駅の誕生はその沿線の乗客の増加に大きく寄与し、街に新しい人の流れを生む効果があります。更に新駅の周辺では、住宅開発が進み、定住者の増加による商業施設の充実も図られる傾向にあります。 賃貸市場において、御堂筋・北大阪急行線の沿線は、大手企業の転勤者が多く住み、住環境が良いことからもファミリーには人気のエリアです。 大阪府の「住みたい街」や「住みよさ」のランキングで、常に上位に位置するなど評価が高い箕面市は、... --- - Published: 2022-06-13 - Modified: 2022-06-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1602 - カテゴリー: コラム, 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 台風による被害 台風による被害といえば... ・家の屋根が飛び、近隣の車の窓ガラスを割った。 ・賃貸マンションの屋根が飛び、近隣住戸を破損させた。 ・借家の屋根瓦が飛び、近隣の車を傷つけた。 どこでも発生し得る被害であり、損害を与える場合もあれば、与えられる場合もあります。 例えば、隣家の屋根が飛んできてマイカーに被害を受けた場合、こう考えませんか？ 「隣家の方に賠償してもらえるんでしょ？」 これは残念ながら、間違いです。 暴風で屋根が飛び、マイカーを傷つけられても隣家の人に損害賠償請求はできま... --- - Published: 2022-06-06 - Modified: 2022-09-22 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1522 - タグ: ありがたい, コスト, ハードル, バリアフリー, リスク回避, リスク軽減, 単身, 大阪市, 機会損失, 死亡, 相続, 認可, 費用対効果, 賃貸借契約, 高齢者 - カテゴリー: コラム, 空室対策, 高齢者 - 小カテゴリー: 高齢者 - ライター: なかむら かずや 「終身建物賃貸借契約」とはどんな契約？ 「終身建物賃貸借契約」は、賃借人が死亡することで賃貸借契約が終了する契約で、賃借権の相続がないのが大きな特徴です。 通常の普通借家契約の場合、入居中の賃借人が亡くなったことで賃貸人（家主側）が契約を解除したいと考えても、賃借権は相続されているため、相続人との話し合いから、解除手続きや荷物の処分などの段取りをする必要があります。 相続人がはっきりしている場合にはさほど問題になることはないのですが、相続関係が確定していない場合には相続人全員に対する契約解除の申... --- - Published: 2022-05-30 - Modified: 2022-05-22 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1517 - カテゴリー: コラム, リノベーション, 管理力 - 小カテゴリー: リノベーション - ライター: なかむら かずや 事前調査は以前から必要 そもそも以前より建築物・工作物等の解体・改修工事を行う施工業者には、工事の規模、請負金額にかかわらず、事前に法令に基づく石綿（アスベスト）の使用有無の事前調査を行う必要がありました。 しかし、これまで調査した結果、石綿が含まれていない場合には報告義務がなかったことから、施工業者の調査が適切に行われず見落とし等があり、石綿が含まれていないと判断された解体工事等で石綿が飛散するケースがありました。 こうしたケースを是正するため、ある一定規模以上の工事の場合、石綿の有無の事前調... --- - Published: 2022-05-23 - Modified: 2022-05-22 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1456 - カテゴリー: コラム, 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: なかむら かずや 施工会社に問題あり　 事故が発生した物件は「築8年」。 事故原因となった踊り場は、設計段階では鉄の部材を使うはずが、施工会社が防腐処理すらしていない「木材」を使用。その木材が風雨によって腐食し、金具と共に鉄製階段が落下したと見て調査が進められていると報じられています。 設計通りに踊り場も鉄製であれば、わずか８年で崩落することはおそらくなかったと思われます。 なぜ施工会社は設計通りの鉄材を使用しなかったのか？それは単純なコストダウンから行なわれた施工変更だったのではないかと見られています。 事故の... --- - Published: 2022-05-23 - Modified: 2022-05-22 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1457 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: ながまつ しゅんすけ https://s-tus. co. jp/works/1456 省令とガイドラインの概要 今回交付された「建築基準法施行規則の一部を改正する省令」内容をまとめると次の3つになります。 ① 設計時及び工事管理における防腐措置等の内容の明確化 ②工事監理及び完了検査時における屋外階段の適切な照合・適合確認の確保 ③適切な維持管理の確保 この3つのうち①の設計・工事、③の維持管理について「ガイドライン」が併せて策定されています。 ①の「ガイドライン」では、新築物件の設計、建築に関して策定され、③の「... --- - Published: 2022-05-16 - Modified: 2026-07-18 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1484 - タグ: エアコン, エアコンクリーニング, クリーニング, コロナ, ロックダウン, 当然に減額される, 格安, 洗浄, 熱中症, 試運転, 賃料減額ガイドライン - カテゴリー: コラム, 保守メンテナンス, 管理力 - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: せき りさ 夏場のエアコン故障の対応 例年、夏時期に多発するエアコンの修理や取替え工事の依頼。 こうした修理や工事が重なり、対応業者がパンク状態となり、 修理や取替えに2週間以上かかるなんてことがあります。 夏本番前に「試運転」で異常が判れば、余裕を持った修理、取替えの段取りを進めることが可能になります。 6つの試運転方法 　実際、当社でも7月～9月にエアコンの修理、交換依頼が重なります。 できる限り早期対応できるよう努力はしていますが、 やはり一定期間修理や交換を待たざるを得ない状態になることがあります。... --- - Published: 2022-05-09 - Modified: 2022-05-05 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1454 - カテゴリー: 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: なかむら かずや １. 被害発生 当社管理物件で、入居者から一報が入ります。 「1階エントランス天井に設置されている防犯カメラが、誰かに落とされています。」 防犯カメラへのいたずらは、珍しいことです。それまでの犯行が映っている可能性があるものをターゲットにはしにくいためです。 どちらにしてもいたずらであれば、防犯カメラが壊れていても、レコーダーにそれまでの画像データが残っているので犯人はすぐ判明するはずです。 警察への被害届も検討する必要があるかもしれないと思いながら現地に向かいます。 ２. 状況確認と応急処置 ... --- - Published: 2022-05-04 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1435 - タグ: Amazon, SUUMO, おススメ, オススメ, コロナ, トラブル, リース, 人気ランキング, 便利, 入居者満足, 宅配ボックス, 必須, 気持ち悪い, 置き配, 設備, 選ばれる - カテゴリー: コラム, 空室対策 - ライター: エスタス編集部 年々需要が高まっています 2016年は第8位、2017年は第3位、その翌年は2位に上がり、その後常にトップ3にランクインしつづけるほど、需要が高まっている「宅配ボックス」ですが、この人気の背景には宅配便取扱実績数の増加があります。 ここ数年、実績数は微増でしたが、コロナの影響で増加しました。国土交通省の調査によると、2020年度(2020年4月～2021年3月)の宅配便取扱実績数は、前年度比11. 9％増の48億3647万個で過去最高数を記録しています。 これに対し、ドライバーの人手不足や再配達... --- - Published: 2022-05-04 - Modified: 2022-09-22 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1452 - タグ: Amazon, オートロック, 低コスト, 便利, 宅配ボックス, 置き配 - カテゴリー: コラム, 物件プロモーション, 空室対策 - 小カテゴリー: 物件プロモーション - ライター: ながまつ しゅんすけ Amazonの新サービス、key for business Key for businessは、これまでオートロックマンションでは実現出来なかった、「置き配」を可能にするAmazonの新サービスです。 従来、オートロック付きマンションの場合、入居者が不在時に玄関付近への「置き配」は出来ませんが、本サービスの導入により「置き配」が可能になるというものです。 置き配とは・・・宅配便の受け取り方の一つで、「玄関ドアの前」や「ガスメーターボックス」など、あらかじめ指定しておいた場所に荷物を置いてもらう配... --- - Published: 2022-04-13 - Modified: 2022-04-19 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1408 - カテゴリー: コラム, 管理力 - ライター: なかむら かずや いつから変更？ 2022年4月1日から、成年年齢が18歳に変わりました。 既に18歳以上の人は、4月1日から成年となり、4月2日以降の誕生日の人は18歳の誕生日を迎えれば成年となります。生年月日によって成年となる日に違いが生まれます。 引用：政府広報オンライン 成年に達すると何が変わる？ 民法が定める成年年齢には２つの意味があります。 ①「一人で契約をすることができる年齢」 ②「父母の親権に服さなくなる年齢」 成年に達すると、親の同意がなくても、自分の意思で様々な契約ができるようになります。 例... --- - Published: 2022-03-24 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1344 - タグ: ガイドライン, モデル, リスク, リスク軽減, 事故物件, 原状回復, 国土交通省, 契約解除, 家財, 死亡, 相続, 見守りサービス, 警察, 賃借権, 高齢者 - カテゴリー: 管理力, 高齢者 - 小カテゴリー: 高齢者 - ライター: エスタス編集部 単身高齢者の室内死亡発生 「入居者が室内で亡くなっています。」 死亡発生の第一報は、入居者が利用されていたデイサービスのスタッフさんからでした。すぐに現地に駆けつけ、状況を確認。警察や救急車も到着し、遺体が運ばれて行きました。 　後日警察から連絡が入り自然死であることが確定します。 亡くなられた方には、家族や親戚はすでにいらっしゃらなかったため相続人はいません。よって、室内の残存家財の処分、リフォームはオーナーさま負担で行い、部屋の募集を開始することになりました。 リスク軽減の施策あれこれ 入居... --- - Published: 2022-03-24 - Modified: 2022-04-19 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1347 - カテゴリー: コラム, 管理力, 高齢者 - 小カテゴリー: 高齢者 - ライター: なかむら かずや 「モデル契約条項」がつくられた目的 現状、単身の高齢者が賃貸住宅に住みたくても、さまざまな懸念から入居を拒否されてしまう傾向にあります。最も強いのが「室内での孤独死問題」になりますが、小さくない懸念の１つに「死亡後の残置物処理問題」があります。 今回の国土交通省の「モデル契約条項」の動きは、この残置物処理問題を解消するための道筋をつくり、単身高齢者の部屋探しのハードルを下げることが目的になります。 残置物処理の問題点とは まず、単身の高齢入居者が亡くなった場合の問題点をみていきます。 当社管理物... --- - Published: 2022-03-24 - Modified: 2022-04-19 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1351 - カテゴリー: 空室対策, 高齢者 - 小カテゴリー: 高齢者 - ライター: せき りさ 差別化の難しい物件 　ワンルームマンション所有のオーナーさまと慢性的に続く空室をどうにか埋めようと実行し成果を出すことに成功した事例です。 住之江区にあるこのワンルームマンションは、新規の入居決定数が年間一定数あるものの、同じく退去が一定数あることで、空室が3室以上常時発生、慢性的に空室か改善されない状況です。 同タイプのワンルームマンションが乱立する地域であり、差別化を図るためのリフォームをするにも18㎡ほどのワンルームなので、手か打てる対策に限界があります。リノーベーションにコストをかけても... --- - Published: 2022-03-24 - Modified: 2026-07-15 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1357 - タグ: ガイドライン, 事故物件, 孤独死, 安全, 心理的瑕疵, 見守りサービス, 高齢者 - カテゴリー: コラム, 管理力, 高齢者 - 小カテゴリー: 高齢者 - ライター: なかむら かずや 事故物件のガイドラインが策定 国土交通省が、過去に死亡事故が発生した不動産について、 不動産業者が売買・賃貸の契約者となる買主や借主に告知すべき対象などをまとめた「ガイドライン案」を策定。 2021年10月「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」として発表しました。 なぜガイドラインが策定されたのか？ 人の死は日々発生していますが、 それが心理的瑕疵に該当するかどうかや、いつまでその影響をうけるかなど明確な基準がなく、 これまで各事案によって判断するとされてきました。 その為、... --- - Published: 2022-03-08 - Modified: 2022-10-07 - URL: https://s-tus.co.jp/works/1301 - カテゴリー: コラム, 大規模修繕, 経費DOWN - 小カテゴリー: 大規模修繕 - ライター: せき りさ 共済制度がスタートします 　一般の賃貸住宅でも将来の大規模修繕の為に積み立てることができる共済制度がスタートします。 　2021年10月、賃貸住宅対策議員連盟の臨時総会において、賃貸住宅の大規模修繕にかかる共済制度の許可が下りたと発表されました。大規模修繕の費用は所有者にとって大きな負担となります。今回新たな共済制度の登場で、修繕費用の積立てによる経費計上ができるようになり、所有者の負担が少しでも減り、賃貸物件の管理の健全化が進むことが期待されています。 なぜ共済制度が設立されたか 分譲マンショ... --- - Published: 2021-11-01 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/702 - カテゴリー: 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: エスタス編集部 台風による被害発生 2018年9月に近畿に上陸した台風21号・24号は、各地に大きな被害をもたらしました。 当社管理物件でも数棟で被害が発生。 その中の一つ大阪市平野区の単身マンションでの被害が、次の状況です。 ・駐輪場のトタン屋根破損 ・ゴミ庫２台の破損 ・屋上アンテナの破損 ・部屋のベランダパーテーションの破損。 入居者さんの生活に支障があり、改善の緊急度高く早急に対応しなければならないと判断できます。 被害状況の確認と対応 まず被害の確認を即日に実施し、修繕業者の現地手配から見積もりの依頼... --- - Published: 2021-10-21 - Modified: 2022-06-09 - URL: https://s-tus.co.jp/works/692 - カテゴリー: 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 兵庫県尼崎市 1. 漏水被害発生 当社で管理させていただいている物件で、一階部分がテナント店舗や事務所として貸し出している物件は少なくありません。この事例の単身物件もそのひとつです。 その1階店舗を契約する飲食の移動販売事務所の従業員の方から受電。 事務所の内壁が水で濡れている跡がある。包装資材などを保管している棚や資材も濡れているという連絡です。 2. 状況確認と応急処置 水道業者へ出動依頼をしつつ、すぐに現地に向かいます。上階点検を行ってみると、202号室共用廊下のPS内給水管からの漏水が確認できました。... --- - Published: 2021-10-20 - Modified: 2022-03-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/685 - カテゴリー: 経費DOWN - ライター: なかむら かずや エアコンの不具合の連絡受電 　当物件、1階カラオケ喫茶から、エアコンの壁付リモコンの液晶表示が見えにくくなっていること、そのせいか、暖房の効きも悪いようなので対処してほしいとの連絡が入ります。 　現地調査にてエアコンを確認したところ、天井埋め込みの業務用エアコン（以下天カセエアコン）が設置から20年以上経過。すでに機種が廃盤になっているため、リモコンだけの修理ができません。また経年により出力できるパワーも落ちていることから、明らかに設定温度の割に暖かくならない不具合もあるようです。 リモコンの液... --- - Published: 2021-10-19 - Modified: 2026-07-22 - URL: https://s-tus.co.jp/works/656 - タグ: おしゃれ, コロナ, システムキッチン, リノベーション, 営業活動, 民泊, 激戦区, 費用対効果, 賃料アップ, 賃料査定 - カテゴリー: リノベーション, 売上UP, 賃料設定 - 小カテゴリー: リノベーション, 賃料設定 - ライター: せき りさ - 対応エリア: 大阪府大阪市中央区 心斎橋エリアの現状 今回、リノベーションの提案を行ったのは、築22年の分譲マンション、約36㎡の1LDKの一室です。 新築以来、室内リフォームをほぼせずに済んでいたため、設備等の古さが目立つ室内になってしまっています。 長堀橋、心斎橋エリアに位置するため、入居者の多くは飲食店や店舗勤務する方であり、 コロナ禍の影響から退去の発生数が通常時より明らかに多くなっているエリア。 それに加え、民泊物件が多く供給されていた地域でもあり、その民泊物件が普通賃貸に転用され、 空室数が上乗せされたため、ホテル仕... --- - Published: 2021-10-18 - Modified: 2023-11-13 - URL: https://s-tus.co.jp/works/650 - タグ: エントランス, オートロック, オートロックリニューアル, トラブル, リニューアル工事, 不便, 回避策, 故障, 電気錠 - カテゴリー: 保守メンテナンス, 管理力 - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 兵庫県尼崎市 オートロック設備の変化 　防犯の観点から、新築されるマンションにオートロック設備がついているのはもはや当たり前だと言われます。 ひと昔前のオートロック設備とは違い、最新設備は進化し続け、キーレス式オートロック設備の新築マンションでの採用が増えています。オートックキーを挿し込み開錠するのではなく、指紋認証・静脈認証、リモコンキー式、ICカード、スマートフォンなどの操作でオートロック開錠を行えるようになっています。 しかし、現状既築の賃貸マンションで圧倒的に多いのは、暗証番号を入力して開錠するタイプ... --- - Published: 2021-10-15 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/629 - カテゴリー: 売上UP, 賃料設定 - 小カテゴリー: 賃料設定 - ライター: エスタス編集部 賃料査定の依頼 東大阪市にあるほぼ新築の物件オーナーさまから賃料査定の依頼が入ります。 満室状態なので空室に困っているわけではないようですが、聞くと仲介店舗から空室が出ていないかの確認と、空室がでたら真っ先に連絡がほしいとの連絡が頻繁に入るというのです。 今は建築したメーカー系の管理会社に任せているが、こうした仲介店舗からの連絡が一向に止まないので理由を詳しく聞いてみたところ、管理会社に問い合わせてもきちんと対応してもらえないことと、案内すればほぼ成約できるほど評価が高い物件なので、いち早く情報... --- - Published: 2021-10-14 - Modified: 2022-03-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/624 - カテゴリー: 管理力 - ライター: ながまつ しゅんすけ 荒れたゴミ置場の問題 カラスや猫がゴミを漁って散乱、ゴミ出し日には近隣住民の方からクレームの連絡が入り、その度に整理と清掃に動いているのでなんとかしたいとオーナーさま。同じマンションの入居者からもクレームが相次ぎ、このままでは退去者が出てしまい入居維持もままならないとの相談でした。 管理受託前に問題解決の道筋を示す必要があるため現地に赴き、ゴミ置場の確認です。 ゴミ置き場の状況把握 当物件のゴミ置場は、コンクリートブロックを積み上げただけの簡易なものであるため、カラスや猫がゴミを荒らさないようゴ... --- - Published: 2021-10-13 - Modified: 2022-03-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/613 - カテゴリー: 原状回復, 経費DOWN - 小カテゴリー: 原状回復 - ライター: せき りさ フロアタイルの汚れレベルを判断する。 退去立会が終われば、次の入居者募集のための室内準備に入ります。募集に必要な準備のひとつにリフォームがあります。 当物件は洋室にフロアタイルを使用しています。 フロアタイルは、クッションフロア（CF）に比べコストはかかるけれども、傷つきにくく多少の汚れならクリーニングやリペアで繰り返し利用できるので、賃貸物件にもってこいの資材といえます。 しかし、繰り返し利用できるといってもやはり限界があります。全体的な、くたびれや汚れは落としきれないので、数回転した後は張替... --- - Published: 2021-10-12 - Modified: 2023-11-13 - URL: https://s-tus.co.jp/works/597 - カテゴリー: 外国人, 空室対策 - 小カテゴリー: 外国人 - ライター: ながまつ しゅんすけ まずゴミ出しルールの周知徹底 堺市にある単身マンションのオーナーさまに管理受託前からお聞きしていたゴミ問題。ゴミの出し方に問題がある入居者が複数名いることをお聞きしていたので、管理受託後すぐに対応を開始しました。 まず着手すべきは、ルールの周知です。 ゴミ出しのルールを知らない、または確認できないから守れないというのであれば周知ができれば、ほぼ解決できます。 ゴミ置き場に回収曜日の張り出しから、分別のお願いシート、粗大ごみの放置禁止の張り紙まで掲示し、注意喚起を徹底はしたものの、一向に改善されな... --- - Published: 2021-10-11 - Modified: 2022-05-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/591 - カテゴリー: 仲介ネットワーク, 空室対策 - 小カテゴリー: 仲介ネットワーク - ライター: せき りさ - 対応エリア: 大阪府大阪市西区 テナントの入居が決まらない。 テナントビルを新たに購入されたオーナーさまからのご相談。 現管理会社にテナントの入居付けをお願いしてはいるものの、申込の気配もなければ、報告すらないので、案内されているのかどうかもわからない状態が続いており、運用がうまくいっていないというお悩みの相談です。 この相談時点での募集状況を確認したところ、ネット上での情報を見る限りでは、募集告知がうまく機能してるとは言えない状態です。 当社の仲介営業店ネットワークの内、テナント専門会社に確認するも、空室があることすら知らな... --- - Published: 2021-10-08 - Modified: 2022-03-16 - URL: https://s-tus.co.jp/works/556 - カテゴリー: 空室対策, 賃料設定 - 小カテゴリー: 賃料設定 - ライター: ながまつ しゅんすけ オーナーさまからの相談 築60年の戸建て住宅を購入されたオーナーさまからのご相談。 戸建て賃貸は供給量が少ないことから人気だと聞くので、リノベーションをして貸し出そうと考えているが、空室期間を短く、入居したら長く住んでもらえる・・・そんな企画を考えてほしい。とのご相談でした。 猫飼育賃貸の可能性 　戸建て賃貸は供給量が少ないため、人気があるのは確かですが、古さや汚さが目につく場合、それを払拭するためのリフォーム、時にはリノベーションが必要になります。 しかし、ただただリフォームでキレイにするだけ... --- - Published: 2021-10-07 - Modified: 2022-06-15 - URL: https://s-tus.co.jp/works/538 - カテゴリー: 仲介ネットワーク, 空室対策 - 小カテゴリー: 仲介ネットワーク - ライター: ながまつ しゅんすけ - 対応エリア: 兵庫県宝塚市 内覧会の目的と効果 そもそもなぜ仲介影響マン向けに「内覧会」を開催するのか？ それは、成約率と成約スピードのアップをしたいからにほかなりません。 新築物件で竣工前の場合、仲介業者が、部屋探し中のお客さん(以下顧客)に紹介する段階ではまだ室内の案内ができません。なので、図面や建築パース（透視図）を用いて紹介することとなり、実際の部屋を内覧せずに契約する顧客が多くなります。 しかしその一方で、生活が全くイメージできないことから、竣工まで契約を先延ばしする顧客が一定数いる為、竣工までに全部屋の成約には... --- - Published: 2021-10-06 - Modified: 2022-06-09 - URL: https://s-tus.co.jp/works/550 - カテゴリー: リノベーション, 空室対策 - 小カテゴリー: リノベーション - ライター: ながまつ しゅんすけ - 対応エリア: 兵庫県尼崎市 1. 11室の部屋づけ依頼 尼崎市内にある築30年の物件を購入されたオーナーさまから、11戸ある空室を埋めるための対策を検討して提案してほしいという依頼が入ります。 築30年以上前の２DKの古い間取りであるので、間取り変更、設備の入替えも考えたリノベーションを検討している。しかし11室となると高額な投資であり、リノベーションまですべきかどうかの判断に迷うので、市場調査、賃料査定の上で提案が欲しいとの依頼内容です。 2. 提案依頼の3つの課題 　今回、私たちに与えられた提案課題は次の3点に集約され... --- - Published: 2021-10-05 - Modified: 2023-01-12 - URL: https://s-tus.co.jp/works/545 - タグ: エアコン, エアコン洗浄, オーバーホール, キレイ, コストダウン, メンテナンス, 不動産経営, 予防, 入居者満足, 分解洗浄, 天カセエアコン, 寿命, 故障, 経費ダウン, 設備保全 - カテゴリー: 保守メンテナンス, 経費DOWN - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: せき りさ - 対応エリア: 大阪府大阪市北区 1. エアコンの故障が頻発 一棟のオフィスビル設備である天井カセットエアコン（以下天カセエアコン）から排水不良や水漏れが発生して故障が頻発。エアコン洗浄は年一回行っているので、排水不良が原因で故障というのは納得できないとオーナーさま。 その洗浄メンテナンスの詳細をお聞きすると、36室すべての洗浄で5万円弱。どう考えても安すぎます。天カセエアコン分解洗浄であれば、一台で25,000円程度は必要です。洗浄メンテナンスの契約内容を確認をしてみると、洗浄とあるのはフィルターの清掃のことであり、年に一度の... --- - Published: 2021-10-01 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/529 - タグ: イタチごっこ, ベンダー, ランニングコスト, 入居促進, 入居者満足, 宅配ボックス, 手間, 無断駐車, 自動販売機, 自販機, 警察, 費用対効果, 面倒くさい, 駐車場 - カテゴリー: 売上UP - ライター: エスタス編集部 無断駐車の是正２つの対策 当物件の一階部屋ベランダ前のスペースに無断駐車が常習化。車が乗り上げるので縁石が削れるなど建物にも損傷があり、このまま見過ごすわけにはいかないとオーナーさまからの依頼。無断駐車できないようポール新設の要望をお受けしたのが始まりです。 こうした無断駐車への対策は大きく分けて二つあります。 　1. 心理的に駐車させない対策 　2. 物理的に駐車できないようにする対策 通常この二つの対策で無断駐車の是正を図ります。 まず着手するのは無断駐車している車と人間への対策です。私有地... --- - Published: 2021-09-30 - Modified: 2022-05-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/518 - カテゴリー: 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府大阪市中央区 まず止水と原因の究明 大阪市内、谷町九丁目駅が最寄りのファミリーマンション701号の契約者から23時すぎの受電。リビング天井から大量の漏水が発生しているとの連絡です。 深夜の連絡は、ほんとに管理会社泣かせです... 。 現場に急行すると、リビング天井の火災警報器が濡れ警報が発報したことで消防も出動、現場は騒然としていました。 早速、水漏れの原因の可能性の高い上階801号室を訪問、室内確認するも、水を溢れさせたなどの形跡もなく、原因の特定には至りませんでした。 原因は給水周りの可能性が高いと見て、... --- - Published: 2021-09-29 - Modified: 2022-03-24 - URL: https://s-tus.co.jp/works/500 - カテゴリー: 管理力 - ライター: ながまつ しゅんすけ - 対応エリア: 大阪府高槻市 漏水原因がよくわからない... 当社で管理をスタートさせていただく前から問題になっていた雨漏れ。梅雨時期や台風、豪雨の度に漏水が発生、その都度費用をかけて改修をおこなうものの一向に漏水は収まらず、毎度一階のテナントの学習塾には床が水浸しになるほどの被害が発生していました。 この雨漏れにより、一階学習塾の営業できない状態が慢性的に続いていたようです。前管理会社からの引き継ぎ時に雨漏れがあることは聞いてはいたものの、テナントの学習塾側から賃料の減額交渉、営業保証の要求に収まらず、退去解約の話にまで発... --- - Published: 2021-09-28 - Modified: 2022-03-16 - URL: https://s-tus.co.jp/works/471 - カテゴリー: 売上UP, 大規模修繕 - 小カテゴリー: 大規模修繕 - ライター: なかむら かずや 大規模修繕工事のテーマを決めてみた 竣工から18年が経過し、大規模改修工事を検討することになった当物件は、2LDKのファミリータイプと、１Kの単身タイプが混在する物件です。 近年、当物件周辺では新築賃貸物件の建設が相次ぎ、特に単身タイプの入居者獲得に苦戦を強いられる状況。 オーナーさまはそろそろ大規模修繕が必要な事は理解しつつも、多額な費用をかけても空室が埋まらず、修繕しても収益性が上がらないというのはなんとしても避けたいという気持ちです。 空室を埋める為には、まず入居者に選ばれる物件にする必要... --- - Published: 2021-09-27 - Modified: 2022-06-09 - URL: https://s-tus.co.jp/works/461 - カテゴリー: 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府箕面市 優先すべきは止水です 阪急箕面線桜井駅にあるファミリーマンションから23時頃にコールセンターにて受電。 303号室の住人から大量の水が室内の天井から滴り落ちているとの連絡。立て続けに同３階の別室からも「共用廊下に大量の水」があふれ出ていると連絡が入ります。 被害がでている303号室の入居者の方にお願いし、上階の4階の状況を確認いただいたところ403号室のPSパイプスペースから水が噴き出しているとの状況。 この状況から漏水原因は給水管になにかのトラブルが発生していると判断できました。その場で入居者... --- - Published: 2021-09-24 - Modified: 2022-03-24 - URL: https://s-tus.co.jp/works/442 - カテゴリー: 経費DOWN - ライター: ゆき まさのぶ - 対応エリア: 大阪府豊中市 どうにかしたい。ゴミ処分費の無駄なコスト 貯水槽横のデッドスペースに放置される粗大ごみ。オーナーさまに聞くと当社管理受託前から慢性的に発生し、その撤去処分費用に毎回5万円、年2回でおよそ10万円のコストをかけているとのこと。これは必要経費だと諦め半分の判断をされていましたが、何か対策できるなら考えて欲しいと依頼をいただきました。 まず現地確認したそのスペースは車の出入りが自由にでき、通りからは死角となり、夜間であれば誰にも見られずに車で乗りつけゴミを捨てられるという、これ以上ないほどの絶好の捨て... --- - Published: 2021-09-22 - Modified: 2022-05-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/437 - カテゴリー: 経費DOWN - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府大阪市中央区 コスト削減対策の検討 当物件は、大小様々、広さの違うタイプの部屋があるオフィスビル。今回エアコンが故障していると連絡があったのは、20㎡ほどのスモールオフィスでした。 現地でエアコンの状況確認したところ、部屋の広さとは不釣り合いな「天カセエアコン」がついています。オーナーさまに確認するも建築当初からの設備のようで、広さの割に容量の大きいエアコンがついている理由まではわかりません。 どちらにしても復旧が必要なので、設備業者を現地手配し確認してもらったところ、設置されている機種が既に廃盤のため、故障... --- - Published: 2021-09-21 - Modified: 2022-05-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/432 - カテゴリー: 保守メンテナンス, 経費DOWN - 小カテゴリー: 保守メンテナンス - ライター: なかむら かずや - 対応エリア: 大阪府大阪市中央区 ゴミ不法投棄、二つの課題 ゴミ収集業者と契約しているにもかかわらず、当物件のゴミ置場には慢性的な課題がある状態です。その課題は次の２つになります。 　1. 粗大ゴミの不法投棄が日常的に繰り返される。 　2. テナントのゴミ出しマナーが悪く回収されないゴミが発生。 その結果、ゴミ置場は、粗大ゴミと回収されないゴミが溜り、荒れた状態が続きます。 こうなると毎週のように未回収ごみの整理に動く必要があります。それだけならまだしも、粗大ごみはそのまま放置しておくわけにもいかず、オーナーさまがその処分費用を... --- - Published: 2021-09-17 - Modified: 2023-01-27 - URL: https://s-tus.co.jp/works/398 - カテゴリー: 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: エスタス編集部 - 対応エリア: 大阪府大阪市西区 事故発生の第一報入電 排水管、給水管トラブルでの漏水は、発生率№１の事故です。堺市西区に位置する２DKファミリータイプで上階からの漏水事故が発生しました。 このマンション105号室の入居者から第一報がはいります。帰宅したら洋室の壁と床から室内全体に漏水があり、水浸し状態になっていると。 この電話で、入居者の方に上階の状況確認を依頼するも、半ばパニック状態なので確認ができず原因が特定できない状態。こうした場合、とにかく現場に急行です。 現場へ向かいながら、緊急対応できるパートナー水道業者への手配を... --- - Published: 2021-09-17 - Modified: 2022-09-22 - URL: https://s-tus.co.jp/works/404 - タグ: Amazon, Netflix, YouTube, コロナ, ターゲット設定, リモート需要, 入居促進, 学生マンション, 広告料, 無料インターネット, 若い, 設備投資, 費用対効果 - カテゴリー: 空室対策 - ライター: せき りさ 慢性的に空室が続く物件 　今回、無料インターネット導入したのが寝屋川市にある単身マンション。このマンションは、大学に近く「学生マンション」としての要素が強いので、一定数の入居は見込めるものの、それに同じく一定数の退去が定期にあり、慢性的に常時7～8室の空室がある状態が続いていました。 この状態をなんとか打開しようと、仲介業者へ商品券のプレゼント企画や入居者へは鍵交換費用や初回保証料無料、フリーレントもOKにするなど色々と試行錯誤を繰り返しましたが、空室率は変わらず満室にはほど遠く・・・。 　 こ... --- - Published: 2021-09-16 - Modified: 2022-03-11 - URL: https://s-tus.co.jp/works/365 - カテゴリー: 火災保険, 管理力 - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: せき りさ 事故の発生～初期対応 2020年1月に発生した暴風で、一棟マンションの屋根の「笠木」が飛ばされ落下する事故が発生。現場に急行したところ、幸いにも落下した「笠木」によるケガ人、近接建物への被害もない状態だと確認ができました。 ここでまずすべきは応急処置を含めた初期対応です。 今回の事故で考えられる初期対応は二つです。 まず、 　①落ちた笠木をそのまま放置することで起こる二次被害のリスクを無くす。 　②笠木が外れた屋根から雨などの浸水被害が予測できるのでその処置。 応急処置としてまず笠木を移動させ誰... --- - Published: 2021-09-16 - Modified: 2022-05-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/393 - カテゴリー: 火災保険, 経費DOWN - 小カテゴリー: 火災保険 - ライター: せき りさ - 対応エリア: 大阪府大阪市北区 まず保険証券で契約内容の確認 まずは、オーナーさまに持参いただいた保険証券で契約内容を確認から始まります。 保険の加入項目に多少不足はあるものの、今現在では加入できない30年という超長期な契約なだけに保険料は非常に割安なものになります。 オーナーさまは、建築当初にきちんと理解せずに加入した保険だったので不安があったようですが、30年という長期契約のメリットが大きく、今後、何かの災害や事故があったとしてもある程度補償ができる内容であり、満期を迎えるまでは触る必要はないとわかったことで、まずは安心い... --- - Published: 2021-09-15 - Modified: 2022-03-16 - URL: https://s-tus.co.jp/works/364 - カテゴリー: 売上UP - ライター: ながまつ しゅんすけ 部屋数と空車枠のバランスの悪さ 最寄である京阪枚方市駅から徒歩35分の単身用マンション。生活上、車が必要な地域と判断できます。 当然、駐車場は付帯している物件ですが、部屋数に比べ駐車場の枠数が多く16枠のうち8枠が慢性的に空車状態にあります。 対策のひとつとして、入居者に限らず外部貸しの募集をしてみるものの、慢性的な空車枠状態は改善していません。何か手を打たないかぎり満車になる可能性が極めて低い状況にあるのは明らかです。 バイク駐車場への変更提案 オーナーさまに提案したのが、大型バイク駐車場への... --- - Published: 2021-07-20 - Modified: 2022-05-10 - URL: https://s-tus.co.jp/works/248 - カテゴリー: 経費DOWN - ライター: ながまつ しゅんすけ - 対応エリア: 大阪府大阪市中央区 リース契約検討の経緯 築18年ともなるとそろそろ室内設備に不具合がでてくる時期になります。 この単身マンションでも電気温水設備が、当月立て続けに2件故障し取替が必要になりました。しかもタイミングが悪く、退去が重なり最大5部屋空室の状況から募集戦略を駆使してやっと満室となり、オーナーさまが安定した賃料を得れるとほっとしたというまさにそんな時期でした。 ・電気温水器の取替費用は一台30万円程かかり高額であること。 ・電気温水器の耐用年数とマンションの築年数から、これから他号室でも次々に取替の可能性が... --- --- ## お客様の声 - Published: 2022-12-14 - Modified: 2022-12-14 - URL: https://s-tus.co.jp/voice/2116 １．エスタス管財に管理を任せるに至る経緯は？ 　四代目に当たる私は学生時代に父を病気で亡くし、大学卒業後不動産とは別の業界で１０数年働いた後に会社を継ぎました。 それまでほとんど関わってこなかった会社のフタを開けてみたところ、駅徒歩１分のRCマンションが半分以上空室になっていて驚愕したのを覚えています。 会社を継いだ時点で私には不動産の知識がなく、若くして父を亡くしていたことから教えてくれる人が周りにいなかったため、管理会社の存在が非常に大きかったのですが、当時の大手管理会社の担当者は日々のルー... --- - Published: 2022-10-26 - Modified: 2022-10-27 - URL: https://s-tus.co.jp/voice/2054 １　管理をエスタス管財に任せるに至った理由 エスタス管財とは、私が前職時代に売買仲介を通じて、ご縁がありました。 当時は自社で管理部門があったため管理を直接委託することはありませんでしたが、現在は独立し大阪市内で不動産売買業を営んでおり、お客様が物件購入後に委託できる管理会社を探されていたことから、初めて管理を委託しました。 ２　どのような業務で助かっていますか？ 物件購入後の管理業務はもちろんですが、物件購入を検討している際に大変助かっています。 不動産売買を行う上で、物件をお客様に紹介する際... --- - Published: 2022-02-25 - Modified: 2022-02-25 - URL: https://s-tus.co.jp/voice/813 管理をエスタス管財に任せようと思ったのはなぜですか？ 大阪市内で収益不動産を複数棟所有しています。 以前は、仲介店舗を持つ大手管理会社に管理を依頼していましたが、うまく稼働していない部分や管理が機能していないことが多く不満に感じてしまうことが積み上がっていました。 この管理会社のなにが不満だったかを改めてまとめてみるとこの3つに集約されます。 1、仲介業がメインの管理会社だったので、物件に対する改善提案がまったく期待できなかった。 2、入居者対応が常に後手で、それが理由でクレームが悪化するケース... --- - Published: 2021-11-29 - Modified: 2022-02-25 - URL: https://s-tus.co.jp/voice/728 1、管理をエスタス管財に任せようと思ったのはなぜですか？ 収益不動産を複数棟所有する弊社では、過去には大手管理会社さまから小さな地場の企業にも管理をお任せしてきました。 弊社が一番管理会社さまに求めているのは「収益の最大化」です。 しかし、管理委託前にこの「収益の最大化」を実現できる力がある管理会社かどうかの判断は極めて難しいということは、様々な管理会社さまを見てきた経験から理解しています。たとえ知人の紹介だったとしても同じです。 収益不動産は物件の個別要因が大きく、最大化できない理由はいくらで... --- - Published: 2021-09-10 - Modified: 2021-09-10 - URL: https://s-tus.co.jp/voice/322 1. 管理会社を変えようと思ったのはなぜですか？ 　以前は別の大手管理会社に管理を任せていました。いつも同じ部屋が空室になる事に疑問を感じつつも、その原因が特定できずに退去と募集を繰り返す状況が続いていました。そんな中、お風呂のお湯の出が悪いとクレームがあり、「それが原因だ」と直感しました。すぐに管理会社にタンク式の電気給湯器から直圧式のガス給湯器への改善工事提案を依頼したのですが、時間だけが経過し、入居者から再度の苦情が来る始末でした。 　仕方なく自身でガス会社と交渉を行い、ガス給湯器の設置工... --- - Published: 2021-09-10 - Modified: 2021-11-29 - URL: https://s-tus.co.jp/voice/329 1. 管理をエスタス管財に任せるに至った理由 取引先の紹介がご縁でエスタス管財の管理のお話を伺いました。 エスタス管財以外の管理会社からも営業はありましたが「良いこと」しか言わない会社が多く、何を聞いても「うちに任せていただければ大丈夫！」と言うばかりで、満室になる根拠も具体的な対策も示さない姿勢から「管理会社も不動産屋... 」と負のイメージを抱きはじめていた時期にご縁いただいたこともあって、エスタス管財の話を聞いた時に他との違いを感じたのを覚えています。 私は管理会社の良し悪しは、「担当者」... --- - Published: 2021-09-10 - Modified: 2021-11-29 - URL: https://s-tus.co.jp/voice/333 1. エスタス管財に管理を任せようと思ったのはなぜですか？ 10数年間、大手の管理会社にお任せしていましたが、ここ数年、満室での稼働期間が減ってきたことや、退去後のリフォーム時に高額な見積書を提示されるようになっていたことなど、管理内容に疑問を抱いていました。 そんな折、知人の紹介でエスタス管財にご縁をいただき、話を聞いてみて、今の物件の抱える課題がはっきり見えたのが大きかったですね。 賃貸経営の課題点から今後どのように運営をしていくかの戦略を一緒になって親身に考えてもらったことで、抱えていた疑... --- --- ## エスプリ更新情報 --- ## 賃貸管理の対応エリア ---