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「エレベーターリニューアル」とは、エレベーターを全てもしくはエレベーターを部分的に取り替えることです。
また、エレベーターの主な種類は、巻上モーターによるかごを昇降させる「ロープ式」と、
油圧ジャッキの圧力でかごを昇降させる「油圧式」の2種類に分けられます。
近年は「ロープ式」が主流となっています。
法定耐用年数があり、難しく思いがちですが、「エレベーターが使えなくなったら･･･」と考えると
エレベーターリニューアルの必要性が想像しやすいと思います。
エレベーターの耐用年数は約25～30年と言われています。
ちなみに、法定耐用年数（減価償却期間の目安）では17年、メーカーによる計画耐用年数はおおよそ20年弱、国土交通省の長期修繕計画におけるガイドラインだと30年です。
実施タイミングの判断においては、劣化状況のみならず、部品供給の終了時期、機能性・省エネの効果などを考慮して実施する必要があります。
当社では、2回目の大規模修繕やその前後のタイミングで実施されるオーナーさまが多いです。
エレベーターリニューアルの方式は、大きく以下3方式に分けられます。
どのリニューアルにすればいいのかわからないというオーナーさまはぜひ確認していただきたいです。
01
既存のエレベーターや付属物すべてを撤去し、新設する工事のことです。取り替えであるため、劣化の悪影響を抜本的に解決でき、その後の利用可能期間は長くなります。ただし、「工事期間が長い」「工事費用が高い」のデメリットもあります。また、建築確認申請も必要となります。
02
建物各階に設置されている機器を再利用し、ロープ・制御盤・巻き上げ機などを取り替える工事です。全撤去と比べると、その後の利用可能期間は全撤去リニューアルに劣りますが、工事期間・工事費用などに優れ、建築確認申請が不要となるケースが多い方式となります。
03
制御関連の部材のみを取り替える工事です。その後の利用可能期間が最も短いですが、工事期間・工事費用などにもっとも優れる方式となります。「既存不適格（法改正などにより、法令に従っていない状態となっていること）」の解消はされませんので、注意が必要です。
エレベーターリニューアルの方式でも説明しましたが、「工事の種類」「エレベーターの大きさ」「メーカー」によって費用は異なります。
そこで、おおよその費用相場は、1基あたり全撤去リニューアルは1,200～1,500万円、準撤去リニューアルは700～1,000万円、
制御リニューアルは400～700万円が目安となります。
改修費用の負担が大きく計画が難しいと感じている方も多いと思いますので、ぜひ当社へご相談ください。
「確認申請が必要かどうか」については、各特定行政庁により判断が分かれるので注意しましょう。
全撤去リニューアル以外のプランで、エレベーターリニューアルの確認申請が必要になるケースは以下の通りです。
古いエレベーターは、「既存不適格」の可能性が高いことです。
エレベーターにおける既存不適格とは、「エレベーター設置当時は法令に合致していたが、その後の法改正により、法令に合致しなくなったエレベーター」を言います。
既存不適格のエレベーターは、現在の法令に合致しないからといって、違法にはなりません。（建築基準法第3条2項「適用の除外」）
しかし、エレベーターのリニューアルで確認申請が必要になった場合、既存不適格の是正を求められる場合が多くなります。
エレベーターには耐用年数があり、定期的な保守点検を行っていれば25年から30年ほど使用できます。改修工事のタイミングは、この耐用年数を目安にすると良いでしょう。一般的なマンションでは、大規模修繕は12年ごとに行われ、24年目の修繕時にエレベーターの改修工事を行うことが多いです。現在の使用年数を把握し、計画的に改修工事を進めましょう。
エレベーターは機械であるため、突発的な不具合が発生することがあります。耐用年数に達していなくても、不具合や故障が頻発する場合は、改修工事の時期かもしれません。しかし、突然の改修工事が必要になることもあり、その際には修繕費用が確保されていないことも考えられます。エレベーターが使用できないと住民にとって非常に不便となるため、急な修理にも対応できるように、事前に資金計画を立てておくことが重要です。
使用しているエレベーターが古い場合、部品の生産が終了していることがあります。この場合、部品の交換が難しくなるため、リニューアルを検討するタイミングと言えます。メーカーはエレベーターの生産が中止された後も、20年間は保守部品の供給を義務付けられています。そのため、すぐにリニューアルする必要はありませんが、準備を始めておくことが賢明です。
エレベーターのリニューアル工事にかかる期間は、工事の内容によって異なります。部分的なリニューアルであれば、工期は数日から2週間程度です。しかし、準撤去や全撤去を伴うリニューアルの場合、工期は半月から1ヶ月以上かかることがあります。
さらに、工期とは別にリニューアルプランの作成や制作などの準備期間が必要です。リニューアルの規模によっては、制作や準備に2〜3ヶ月ほどかかる場合もあります。
エレベーターのリニューアル工事中は、上下階の移動手段として階段のみが利用可能です。しかし、階段の昇降は体力を消耗するため、踊り場に休憩スペースを設けると良いでしょう。ベンチや椅子を設置すれば、利用者は途中で休憩しながら階段を利用できます。ただし、踊り場が狭い場合、通行の妨げになる可能性がありますので、椅子などを設置する際は通行を妨げないよう配慮が必要です。
移動が難しい方のためには、持ち運び可能な階段昇降機を導入することも考えられます。電動の階段昇降機は設置が必要ですが、持ち運び式なら比較的簡単に設置できます。ただし、移動速度は遅いため、高層階への移動には時間がかかるかもしれません。介護業者などが提供する階段昇降の支援サービスも利用できますので、必要なら検討してみてください。
マンションを自主管理されているオーナーさまは、日々の業務に加えて、エレベーターの管理までご自身で行う必要がございます。
エレベーターが古い場合は、部品も古くなっており、メーカーの部品製造が終了してしまっているケースもございます。
築20〜30年のマンションのオーナーさまからエレベーターリニューアルに関するご相談をいただきます。
ご自身でメーカーに相談していただくと1,000万円以上の費用がかかるケースが多いですが、エスタス管財へご相談いただくと500万円程度に費用を抑えることが可能です。
理由は、メーカーより安い独立系の業者へ依頼しているためです。
エスタス管財では、エレベーターをリニューアルしたいが費用を抑えたいとお考えのオーナーさまへ全撤去リニューアルだけでなく、適切な箇所を見極めてリニューアルをご提案いたします。
賃貸経営を成功させるためには、こういった問題を解決できる不動産管理会社に相談されることを強くおすすめします。
オーナーさまの業務負担が少なくなるだけでなく、早く問題を解決することで安定した賃貸経営を実現することができます。
当社は設立以来20年近くオーナーさまの不動産経営を成功に導くための伴走支援を続けています。
エレベーターリニューアルでお困りの方や、ご自身での管理に限界を感じている方、今の管理会社の対応に不満がある方は、エスタス管財にご相談ください。
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現在の不動産経営について不安・お悩みの方のご相談をお待ちしております。
お問い合わせ前にマンション管理の見直しチェックも可能ですので、ぜひご利用ください。
株式会社エスタス管財は大阪市北区の不動産管理会社です。不動産オーナーさまの不動産経営を成功に導くため、最適なご提案・サポートを行うパートナーを目指しています。対象エリアは広く、関西エリア、とくに大阪府を中心とし、兵庫県（神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市）・京都府（京都市内中心部）と、大阪府以外の不動産オーナーさまにもご相談いただいています。また、マンション・アパート・オフィスビル・戸建てなど様々な物件の管理が可能です。設立から18年、管理戸数3600戸の確かな実績から、不動産オーナーさまの収益最大化・問題解決を実現します。
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