賃貸マンションの変更手続きで
トラブルは起こりうるのか？
賃貸マンションを所有していると
「清掃が行き届いていない」「空室対策が不満」「クレーム処理などの対応が遅い」など、
現在の賃貸管理会社に不満を感じることがあると思います。
現在の賃貸管理会社に不満があり、管理会社の変更をご検討される際、トラブルは起こりうるのか心配だと思います。
そこで、賃貸管理会社の変更で起こりうるトラブルや引き継ぎをスムーズに進める方法をご紹介します。
賃貸管理会社の変更手続きはいつでも可能なのか？
基本的にオーナーさまは、いつでも自由に管理会社を変更できます。
管理会社との管理委託契約は、一般的に自動更新する場合が多いため、契約書には中途解約について記載されていないことがあります。
その場合でも、依頼者である賃貸物件のオーナーさまは管理委託契約を解約できます。
しかし、中途解約について契約書に定めがある場合は、定めに従い解約する必要があるため、注意が必要です。
また、違約金が設定されている場合があるため、契約書を確認しましょう。
オーナーさまの抱える
管理会社変更の不安とは？
これから賃貸マンションの管理会社を変更したいというオーナーさまはぜひ確認していただきたいです。
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01
入居者に対する家賃振込先の変更案内はどうするの？
通常は、新しい管理会社が、管理会社が変更となることを通知する書面を作成します。その書面には、新しい家賃の振込先情報や変更時期について、入居者にお伝えすべき情報が記載されています。万一、入居者が誤って以前の管理会社に振り込んでしまった場合も、管理会社同士が連携して、家賃の授受の対応を行います。
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02
保証会社の引き継ぎ
稀に、賃貸管理会社の変更に伴い、保証会社が引き継げない場合があります。管理会社変更を検討する場合、保証会社を引き継ぐことができるのか、確認をした方がいいでしょう。万一、保証会社の引き継ぎができない場合、新しい管理会社が代替提案をもっているかどうかを確認した方がいいでしょう。
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03
火災保険はどうなるのか
部屋を契約する際、火災保険に加入するのは一般的です。稀に、賃貸管理会社の変更に伴い、火災保険が引き継げない場合があります。その場合、入居者が火災保険未加入となりますので、万一事故が発生した場合に火災保険での対応ができません。その場合は、管理会社変更時に火災保険加入の推進もしてもらうようにしましょう。
賃貸管理会社を変更する理由
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管理会社の対応が遅い・悪い
対応が遅いとオーナーさんから管理会社への不満が募ります。
特にクレーム処理などの対応が遅いと入居者からも不満が出てしまい、退去に繋がってしまう可能性があります。
家賃滞納においても賃貸管理会社から督促が遅いと家賃滞納が増えていき、大惨事になる可能性もあります。 -
空室が埋まらない
入居者の募集は、管理会社が行う重要な業務であり、賃貸経営を成功させるには、入居者を確保して空室をなくすことが大切です。
そのため、空室がなかなか埋まらない場合、それが管理会社を変更する理由になります。
空室解消を目的とした商品やサービスを導入、投資をしたけれども、空室解消が思うようにいかないというケースもあります。 -
コスト削減提案がない
固定費の削減などコスト削減の提案をしないまま、賃貸管理のみを行うことがあります。
経費査定を実施し、コストの負担の負担を軽減することで収益アップを実現できるなど、オーナーさま課題解決に向けて提案があれば担当者との良好な関係が築けると思います。
エスタス管財では、特に毎月の固定費、ランニングコストは積み上がるコストになるので、その見直しを積極的にオーナーさまへご提案させていただきます。
賃貸管理会社変更時に起こるトラブル
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契約内容などの変更
によるクレーム
管理会社の変更により入居者が不便を強いられる恐れがあります。
新しい管理会社が家賃回収業務を引き継ぐ際には、新しい振込口座を通知し、引き落とし申し込みの手続きを行う必要があります。入居者には手続きが負担となるため、丁寧に伝えることが重要です。通知方法によってはクレームや家賃滞納の原因となるため、慎重に行ってください。口座変更や契約内容の変更について、入居者の理解を得るように努めましょう。 -
入居者クレーム
の引き継ぎが不十分
水漏れや騒音などの問題で入居者から管理会社にクレームが入ることがありますが、新しい管理会社にその内容が上手く引き継がれていない場合、さらなるクレームを発生させる危険性があります。
入居者は「対応してくれない」と不満を抱き、新しい管理会社は「聞いていない」と戸惑います。過去のクレーム事項は必ず旧管理会社からしっかりと引き継ぐよう、強く訴えましょう。 -
旧賃貸管理会社から
嫌がらせ
実際に、旧管理会社からの嫌がらせが発生することがあります。入居者のクレームを伝えなかったり、引き継ぎを意図的に遅らせることなどで、新しい管理会社の仕事を妨害するケースです。旧管理会社との関係を穏便に保ち、決して“ケンカ別れ”にならないように注意しましょう。
管理会社変更トラブルを
回避する対策とは
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入居者に管理会社を変える理由・メリットを説明
すべての入居者に管理会社変更の理由を詳しく説明し、変更によるメリットを強調しましょう
従来の管理会社の欠点を指摘せず、「変えることで●●といった良い効果がある」とポジティブなストーリーを伝えることが大切です。 -
管理会社の引継ぎをしっかり
管理会社の変更に伴うトラブルの多くは、新旧会社間での引き継ぎが不十分なために発生します。
引き継ぎの際には、不動産オーナーも可能な限り立ち会い、管理会社に任せきりにしないようにしましょう。
管理会社の変更先を選ぶコツ
新しく管理委託契約を結ぶ会社を選ぶ際には、下記のコツを選ぶと良いでしょう。
- 01オーナーとの連携を
密にし
不満聴取・改善・提案 - 02物件管理の
質の見直し・改善 - 03しっかり空室率改善へ
の取り組みをしてる - 04費用の見直しと
付加価値ある
サービスの提供 - 05入居者からの物件管理へ
の不満聴取・改善
不動産オーナーとの連携がまめで、管理業務に何か不満があればすぐにヒアリングして、改善を行ってくれるフットワークの良さを重視します。さらに改善に加えて、「こうしたらどうか」と提案してくれる会社のほうがベターです。
このような会社は管理クオリティも高いことが多く、万が一問題があってもすぐに改善してくれるという安心感があります。もちろん、空室率改善に力を入れているかどうかについては、必ずチェックするようにしましょう。空室率を減らすための具体的な取り組みや施策は、管理会社選定の重要なポイントとなりますので、時間をかけて確認するべきです。
さらに、管理業務にかかるコストも軽視できません。ただし、「安かろう悪かろう」では意味がありませんので、コストは若干高めでも、それに見合う付加価値あるサービスを提供してくれる会社を選ぶようにしてください。
また、オーナー側のみならず、入居者に対しても積極的にコンタクトを取ってくれる会社であれば、物件管理への不満にもすぐに気づくことができ、結果として長く住んでもらえることになるためメリットが大きいです。今はスマホアプリ等を利用して、効率的に入居者の声を拾い上げてくれることを売りにしている会社もありますので、ITツールに明るいかどうかについてもぜひチェックしてみましょう。
賃貸管理会社の変更手順
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STEP01
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管理委託契約書を確認
まずは、現在の管理会社と締結している「管理委託契約書」の内容に解約予告が設定されているかを確認しましょう。解約予告を3ヶ月前にするなど決まっている可能性があります。中途解約について定められている場合には「管理委託契約書」の内容に従う必要があります。
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STEP02
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管理会社を探す
管理会社を変更する目的を明確にして次の管理会社を探すことで、オーナーさまの希望に合う会社かどうかをイメージしやすくなります。ただし、ご自身で資料などで調べるだけでなく、管理会社から話を聞いて検討することをおすすめします。
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STEP03
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解約通知をする
新しい管理会社が見つかったら、現在の管理会社に解約通知をしましょう。 解約の手続き方法は、管理委託契約の内容や現在の管理会社の方法に従って進める必要があるため、「管理委託契約書」の内容を今一度確認しましょう。
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STEP04
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管理委託契約締結・引継ぎ
現在の管理会社との管理委託契約の解約通知が終われば、新しい管理会社と管理委託契約を締結します。 その後、現在の管理会社が預かっている敷金や賃貸借契約に関する書類など、新旧管理会社で引継ぎへと進みます。 スムーズに引継ぎが行われるように現在の管理会社に働きかけましょう。
当社での管理は長いお付き合いを前提としているため、無理な営業は一切しておりません。
空室、管理会社の不満、リフォームについて不動産経営でお困りのことがあればお問合せください。
賃貸管理会社の変更を
お考えのオーナーさまへ
最適な賃貸管理会社を見つけるためには、まずオーナーさまが「賃貸管理会社に求めていること」を明確にすることが大切です。
管理会社によって、行っている管理業務や提案方法などが異なるので、求めていることが明確でないと、また失敗したと感じてしまう可能性があります。
エスタス管財では、不動産経営を「成功」に導くために存在し、「成功」への伴走者であると考えています。
賃貸経営を成功させるためには、収益の最大化を実現できる不動産管理会社に相談されることを強くおすすめします。
オーナーさまの業務負担が少なくなるだけでなく、早く問題を解決することで安定した賃貸経営を実現することができます。
当社は設立以来20年近くオーナーさまの不動産経営を成功に導くための伴走支援を続けています。
賃貸管理会社の変更をお考えの方や、ご自身での管理に限界を感じている方、今の管理会社の対応に不満がある方は、エスタス管財にご相談ください。
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