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「賃料設定」に自信あり

賃料設定に自信あり

経営では、「値決め」が肝心。
不動産経営であれば、値決めは「賃料設定」。
マーケット（市場）と照らし合わせて、この「賃料設定」が高いと入居が決まりません。
逆に低い設定だと満室にはなるものの、収益が思うように上がりません。
この設定を誤れば不動産経営は成り立ちません。
しかし、この「賃料設定」が、管理会社の担当者や仲介担当者の言われるがままに決められていることが少なくなく、オーナーさまも“仕方がない”とあきらめているケースが意外に多いことに驚きます。

売上UPの方程式

「賃料設定」の重要性を理解する上で、必ず抑えておくべき方程式があります。
収益＝売上－経費
収益を上げようと思えば、売上を上げて、経費を下げます。
売上を最大限上げる努力をして、同じく経費を最大限下げることに着手すれば、収益の最大化に近づきます。
売上を上げる努力をしようと考えた場合、一般的な事業経営での方程式は、
「売上＝客数×客単価×購買頻度」です。
これを不動産経営に置き換えると、
「売上＝部屋数×賃料×入居月数」となります。

一般的な事業経営と、不動産経営とで大きく異なる点は、客数に相当する部屋数に限界があるということです。
事業経営であれば客数を増やすことは可能です。しかし、賃貸物件では部屋数以上に集客をすることは原則できません（別の収益マンションの購入の例外はあります）。
そのため不動産経営では、値決めの重要性がより増します。不動産経営は「客数（部屋数）」が決まっていて増やすことができないので、適切な「賃料設定」がなければ、適切な売上げを上げることはできません。
こうした売上を決定づける「賃料設定」を間違いなく行うために必要になるのが、物件が所在するエリアマーケティングを通して行う「賃料査定」です。

「賃料査定」6つのポイント

市場の状況を的確に把握したエリアマーケティング、「賃料査定」には6つのポイントがあります。

ポイント①：人口の推移を知り、最適なターゲットと戦場を決定する

物件が所在するエリアの人口の推移、世帯数の増減を捉え、どの年代、世帯、性別を「ターゲット」にすることが最適なのかを読み取ります。
次にその設定したターゲット層の生活圏を想定し、戦場を決定します。

ポイント②：管理状態を知り、改善ポイントを導き出す

空室解消の決め手のひとつとなる管理状態のチェックです。共用部や空室内の保持状態が適切かどうかなど、入居者を”お出迎えする”という視点で、成果が出せる改善ポイントを導き出します。

ポイント③：求められる設備を知り、効果的な設備投資を知る

エリア、性別、年齢によって物件に求める設備は異なります。思い込みによる設備投資は無駄な投資の典型です。効果的な設備投資のため、その地域のターゲット層が求める設備を調査し把握します。

ポイント④：ライバル分析から、物件の強みを導き出す

同じエリア内にあり、ライバルとなり得る物件の分析も重要ポイントです。ライバル物件情報を収集分析し比較、自物件の強み、弱みを導き出します。更なる強化対策、弱みの改善対策を検討します。

ポイント⑤：賃料【帯】を決定する

「市場は生き物」と言われます。時期や状況によって変化します。賃料も変化に対応する柔軟性が必要です。
そのため「賃料査定」では、賃料【帯】を決定します。賃料の上限と、下限の範囲の【帯】を決定し、その【帯】の内で時期や環境条件に併せて賃料を変化させます。

ポイント⑥：70日成約基準の設定

賃料設定時に必要なのが成約期限です。この期限が長すぎれば賃料設定が上振れし、短すぎると下振れしてしまいます。
当社ではそれを70日の10週間の成約を基準とし「賃料設定」に活かします。

こうして導き出された「賃料査定」があってはじめて、適切な「賃料設定」が可能になります。成果のでる営業活動、効果的なリフォーム、室内演出など具体的な募集戦略もここから生まれます。
賃料査定から適切な賃料設定と募集戦略を導き出し、的確な実行で空室解消が為され、適切な売上を上げることができます。経営は「値決め」が肝心です。ここを間違えると収益の最大化は実現できません。