「当たり前」を、ひたすら当たり前に。
賃貸市場には、空室解消を目的とした商品やサービスが数多く存在します。
リノベーションや、設備のリニューアル、新しい設備機器の導入など様々な商品、サービスの中には効果が高いものも多くあります。
しかし、こうした新しい商品やサービスを導入、投資をしたけれども、空室解消が思うようにいかないという声も多く上がります。
空室解消の効果が高いとされる投資をしても成果が上がらないのは、成果を上げるための前提条件が不足しているからだと考えられます。
この前提条件というのが、空室解消の「当たり前」ができているかどうか。新しい商品、サービスなどの導入の新たな投資を実行する前に確認すべきは、「当たり前」を実行できているかどうかです
エスタス管財が考える空室解消の「当たり前」
エスタス管財では、退去連絡の段階から募集スタートと捉え、
「①募集準備～②リフォーム～③室内演出～④営業活動」の４つのステージすべてで対策を実施することが空室解消の「当たり前」と捉え、ただひたすらに実行します。
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ステージ1
退去連絡から募集がスタート
退去連絡があった時点でマーケティングを開始。70日成約基準の賃料査定、募集戦略を策定しオーナーさまへご提案します。
※適切な賃料設定をするため70日基準を設けています。たとえ「一日でも早い入居」が可能だとしても適切な賃料が設定されていない限り適切な売上ではなく損失が発生するため70日基準を採用しています。
空室になることがわかった段階から賃料査定、募集戦略を策定など、いち早く空室募集を実施するための準備を整え、募集をスタートします。
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ステージ2
原状回復リフォーム即時施工
退去後、原状回復リフォームを、即時完成施工で即入居できる体制を整えています。時に室内設備機器の入替が必要な場合や、バリューアップリフォーム、リノベーション施工は原状回復よりも時間が必要です。この場合、施工スピードを上げる対策をしつつ、施工期間を募集戦略で策定した告知活動の時間に充て、優位な条件での成約を目指します。
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ステージ3
成約率アップの室内管理と”おもてなし”ツール。
成約数は「案内数×成約率」で計算されます。
案内された部屋が「臭い、汚い、暗い」のいずれかに当てはまるなら、確実に成約率を下げています。
リフォームをしていても、空気が滞れば臭いは発生し、人の出入りがあれば汚れが発生します。空室管理がきちんと行われていないことでの機会損失は小さくありません。空室管理では、換気、通水などで「臭いの対策」、玄関や水回りのチェックで「汚れの対策」、通電確認と案内用の電気器具の設置の「暗さの対策」。この３つの対策の徹底で、まず成約率を下げる要因を排除します。
その上で、成約率のアップのための”おもてなし”室内演出ツールでライバル物件との差別化を図ります。
室内にスリッパ、ウェルカムカード、室内解説のPOPを貼り出し「ようこそお越しくださいました」のオーナーさまの想いを表現。
当社が空室管理で提供する”おもてなし”の室内ツールの活用で成約率のUPを狙います。 -
ステージ4
顔の見える営業活動
管理会社が行う仲介店舗への営業でありがちなWEB情報の発信のみの営業ではなく、直接訪問営業を重視します。
直接訪問営業は、仲介店舗との「会社」の繋がりという考えではなく、仲介営業マンと「人」としても関係構築が目的のため、空室がある時だけの都合のいい訪問ではなく、各担当者が常日頃の訪問を重視し実行します。ごく当たり前のことですが、これを当たり前にできている会社は少ないと思います。当社で行うマーケティングや賃料査定等で必要な現場情報、市場の情報を惜しみなく提供いただけるのはこの関係構築の成果と言えます。
こうした地道な営業活動の上に、即効性を求めた当社主催の成約キャンペーン企画や、仲介営業マン向けの内覧会など、その物件の特長をアピールするイベントの開催を付加することで、成約数UPの成果が期待できるようになります。
「当たり前」にこだわる理由
空室解消という成果のためには4つのステージすべてで「当たり前」の行動が必要です。どのステージでの活動が欠けても、成果を期待できなくなります。
更に、この「当たり前」の実行が前提にあるからこそ、リノベーションや新設備導入など、あらゆる投資が有効に機能すると考えられます。
コストをかけておいて当たり前を疎かにすることは投資を無駄にする愚策となります。しかしそれが理解ができていても「当たり前」を継続することは言葉にするほど簡単ではありません。そこには管理会社として何を大事にしているかの考え方が大きく反映されます。
「一日でも早い入居」を希望されるオーナーさまと同じ視点、同じベクトルでの管理運営が、なによりも重要であると考えているからこそ、「当たり前」をただひたすら当たり前に実行することにこだわりを持って追求しています。