管理会社見直しのポイント

8～14：空室を解消する力をチェック

空室を解消するために適切な【募集体制、情報提供、営業活動】が為されているかのチェックになります。

まず、空室募集に取り組む姿勢【募集体制】が適切であるかどうか。
オーナーさまの立場で考えるならば、管理担当者は一日でも早い入居を求める姿勢を持つはずなので、退去を受付けたならば、できるだけ早く募集をスタートさせることは当然です。しかし、スピードだけでは成果は生まれるわけではなく、そこに適正な空室募集がなくてはなりません。特に「賃料設定」がいい加減では成果は生まれません。
空室募集において、物件が所在する市場のマーケティングができてこそ、適正な「賃料設定」が可能だと考えています。そこから募集戦略が生まれ、営業活動が始まります。少なくとも「賃料設定」が、きちんとした情報収集の下に提示されているかどうかの確認は必須となります。

空室の【情報提供】のあり方、その上で担当者の【営業活動】をチェック。
チェックポイントは、仲介営業店に情報が届けられているかどうか。それから仲介営業マンが気持ちよく動ける状況を作れているかの2点です。
管理会社の中には、自社での部屋付けを優先するために空室情報を囲いこむ会社もあります。まずチェックすべきは、入居者の窓口と言える近隣の仲介店舗すべてに空室情報が開示されているかどうかと、宅地建物取引業者だけが登録、閲覧、情報が取得できる不動産流通サイト「レインズ」への掲載登録がなされているかどうかです。
その上で、管理担当者が近隣仲介店舗までに出向き、訪問営業がされているかが重要です。効率化、合理化を謳ったネット上での関係ではなく、直接訪問を通した仲介営業マンとの良好な関係度合いに比例して、成果が上がると考えています。

もうひとつが、仲介営業マンの頑張りに応える手数料の設定がなされているかをチェックします。時にオーナーさまが捻出される広告料など手数料の一部を管理会社側が取得しているケースがあります。仲介店舗側に手数料が全額還元されているかどうかをチェックすることで仲介営業マンが気持ちよく動けているかがわかります。

15〜20：不動産経営の成功への寄与チェック

管理会社はオーナーさまの不動産経営を【成功に導く】ために存在します。

管理会社が自社の利益だけを考え、管理会社本位の運営をしているのであれば問題です。
管理解約の抑制のために行われる保証会社引継ぎの妨害などは、その典型例と言えます。入居者が保証会社との間で締結している保証契約を、管理会社を変更するのならば、引継ぎができないように操作する会社があります。管理の解約を阻止するための対策ですが、あきらかに管理会社本位であり、オーナーさまの成功を考えているとは言えません。チェックが必要な大事なポイントです。

また、不動産経営の成功という視点から収益最大化を考えた時、売上の上げ方に目が行きがちですが、費用対効果性を判断したコストのコントロールも同様に重要です。収益度外視のリフォーム提案や、設備が故障してからの修理提案などは高コスト化してしまうことから収益の最大化を実現できなくなるからです。

その他、キャッシュフローを健全化するために必要な金融機関や各種税務に精通した税理士、会計士との連携があり、相談できるか。
滞納トラブル、運営上のトラブルの処理能力、経験値が高い弁護士との繋がりがあること。
賃貸トラブルのリスクヘッジとして火災保険を活用した提案があるか。
こうした要素も管理会社選びには大事なチェックポイントになります。

考え方や価値観の違う他人が経営する会社の方向性を変えることは困難です。
担当者の力量の問題だけなのであれば、なんとかなるかもしれませんが、そもそもの会社の考え方、姿勢、体制の問題なのであれば、変化を期待しても改善は望めないことは、ご理解いただけると思います。