サブリースやマスターリースって？
サブリースとは、サブリース事業者が物件を所有するオーナーさまからその物件を借上げをし、
入居者を募集、入居決定者と転貸借契約を結び、転借料を得る一連の流れのことを指します。
通常、サブリースは二つの契約で成り立ちます。
借上げを成立させるためにオーナーさまがサブリース事業者と賃貸借契約を締結する「マスターリース契約」と、
マスターリースにより物件を借上げたサブリース事業者が、入居者と契約する「サブリース契約」の二つです。
この「マスターリース契約」から「サブリース契約」までの流れを総じてサブリースと呼んでいます。
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マスターリース契約の特徴
「マスターリース契約」は、オーナーさまがサブリース事業者と賃貸借契約を締結することですが、このマスターリース契約には、「パス・スルー型」と「賃料保証型」の二つの契約方式があります。
「パス・スル－型」は、転借人から受け取った賃料をそのままオーナーさまに渡す方式です。賃料保証がないため、空室リスクはオーナーさまの負担になりますが、入居率が高まるほど月々の賃料収入が増加します。
もう一方の「賃料保証型」は、空室や滞納の有無にかかわらず、オーナーさまに一定賃料が支払われ、煩わしい業務がなく安定的な収益が見込める方式になります。
一般的にサブリースに位置付けされるのはこの「賃料保証型」であり、サブリース事業者は借上をして保証する賃料と、転貸をして得る転借料とのサヤを収益として得るビジネスモデルとなります。 -
サブリース契約の特徴
物件を借り上げたサブリース事業者は、入居者を募集し、転貸借契約を結びます。この転貸借契約を「サブリース契約」と言います。
一般的に借上げ賃料よりも転借料の方が高く設定されています。なぜなら、借上げ賃料と転借料との差額がサブリース事業者の収益となるためです。
サブリースの
メリットとデメリット
サブリース業者による一括借上げによってオーナーさまにどのようなメリットがあり、
逆にどんなデメリットがあるのか？
サブリースのメリット
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01
一定の収入が確保される。
サブリースの最大のメリットは、空室があってもサブリース事業者から一定の賃料が支払われるところにあります。これは家賃滞納や原状回復のリフォーム期間であったとしても同じで、サブリース事業者から家賃は保証されます。
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02
入居募集のわずらわしさゼロ。
空室募集に関する一切もサブリース事業者が行います。保証する賃料と入居者へ転貸する賃料の差額がサブリース事業者の収益となるため、いかに速やかに、しかも高額賃料で部屋付けができるかがサブリース事業者の最重要課題となります。
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03
苦情、退去などの対応不要。
サブリース下では、オーナーさまは、入居者とは直接の契約関係にないので、入居者からの苦情に対応するのも、退去手続きなど時にわずらわしくなりがちな業務対応もサブリース事業者が実行します。
サブリースのデメリット
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01
契約解除が困難
オーナーさまはサブリース事業者と賃貸借契約を結ぶため、サブリース事業者との間には、借地借家法が適用されます。借地借家法の下では、貸主であるオーナーさまが賃貸借契約を解除したい場合、契約期間満了の際でも正当事由がないと契約の解除ができないことになります。 借地借家法では、賃借人保護の観点があるため、基本的に貸主であるオーナーさまよりも借主であるサブリース事業者の事情が考慮されてしまうことから、契約解除が難しくなります。
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02
家賃減額の可能性あり
サブリースは多くの場合、契約期間内の最初の数年の期間は固定賃料を支払うという契約ですが、この期間が過ぎた後は、サブリース事業者が物件を借上げ続けるかを含め、契約内容を見直せるという内容になっています。
これはサブリース事業者が、築年数や周辺相場の変化から契約当初の設定のまま借上げを続けると賃料が高すぎると収益が出ず逆ザヤになるのを防ぐための措置です。 -
03
情報が入ってこない
サブリース事業者に運営の全てを任せることになるので、賃貸運営のわずらわしさから解放されますが、その代償として、運営における情報が入ってこなくなることを理解しておく必要があります。入居者の入退去、入居期間の情報、その地域の賃料相場や賃料増減幅の情報を入手することは困難となります。
サブリース契約の見直し時にサブリース事業者から家賃減額交渉があったとしても、適切な判断ができないのはこのためです。
サブリースが危ないと言われる理由
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危ない理由①判断材料の不足発生
一定期間が経過したマスターリース契約では、サブリース事業者からの借り上げ賃料の減額交渉が入るケースがあります。
増減額交渉は貸主、借主共に認められている権利なので問題ではありませんが、ここでの問題は、減額交渉を受ける貸主であるオーナーさまに判断するための情報がないことにあります。
ほぼ全ての業務をサブリース事業者に任せっきりのオーナーさまには、その地域の一般的な賃料相場などの情報を入手する術はありません。そんな中、サブリース事業者から提示される減額幅が適正であるかどうか判断するのは至難の技です。
時に減額の交渉相手は不動産情報を多分に持つサブリース事業者の為、判断できずに契約解除を盾にされてしまい、適正かどうかを判断できず、泣き寝入りで減額を受け入れてしまうケースが発生しやすくなります。 -
危ない理由②中途解約の発生
マスターリース契約の中に中途解約についての記載がある場合、サブリース事業者から契約解除の申し出があるケースがあります。 この場合、契約書通りに解約を受け入れるしか方法はありません。 逆に、オーナーさまから契約解除の申し入れをする場合、サブリース事業者に債務不履行がない場合、正当事由がなければ解約をすることができないというケースが発生します。借地借家法の観点から貸主であるオーナーさまは弱い立場にあるという認識が必要です。
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危ない理由③入居者情報の不足
サブリースの場合、入居者情報はサブリース事業者が把握しています。そのため、原則としてオーナーさまにはどういう人が入居しているかがわからないケースが多くなります。
特に悪質なサブリース事業者の場合、入居者の個人情報や転貸契約書の内容が不明確なことがマスターリース契約解除後に判明し、入居者と新たに賃貸借契約を巻き直す必要があるケースなどがあります。 -
危ない理由④事業者の経営悪化で賃料回収不能
マスターリース契約中であっても、サブリース事業者が業績悪化などで倒産した場合、未収賃料が回収できないという事態が発生することがあります。
サブリースで失敗しないための対策
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01契約内容を確認する
サブリース事業におけるマスターリース契約は、一般的な賃貸契約と同様の形式を取ります。ただし、家賃保証や契約解除に関する条項、維持保全に関する費用負担など、通常の賃貸借契約とは異なる条件も含まれます。
契約前に提示された内容と異なる取り決めがないかを特に注意し、契約書の細部に目を通すことが肝要です。確認すべき項目は以下の通りです。
・契約期間
・保証家賃
・家賃減額請求に関する条件
・マスターリース契約の途中解約に関する取り決め
・修繕工事やメンテナンスの頻度、実施期間、費用負担に関する事項 -
02勧誘内容を吟味する
大家がサブリース方式による賃貸事業を選択する際、通常はサブリース事業者や関連企業からの勧誘があります。
この勧誘では、家賃収入の確保や管理の手間をサブリース事業者が引き受けるという利点が強調されることがよくあります。しかし、実際にはサブリース契約における家賃収入は時間とともに減少することが一般的です。
家賃設定やリスク要因の考慮が不十分な場合、信頼性に欠けるサブリース事業者とみなすことができます。 -
03賃貸管理業者登録の有無を確認
サブリース事業者は、通常、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸管理業法）」に基づく、特定転貸事業者に該当します。同時に、賃貸管理業を営む事業者でもあり、ほとんどの場合、賃貸管理業法に定められる登録義務を負っています。
賃貸管理戸数が200戸以上の事業者は、国土交通大臣の登録を受け、各事務所ごとに「業務管理者」の配置が義務付けられています。契約相手である事業者が、有資格者を適切に配置しているかどうかを確認することが重要です。
さらに、マスターリース契約を締結する前には、「重要事項に関する説明」を受けることになります。この説明は、できる限り「業務管理者」から行われることが好ましく、その身分を確認することが賢明です。
業務管理者には、以下の資格や実務経験が求められます。
・宅地建物取引士であり、管理業務に関する2年以上の実務経験があり、業務管理者講習を修了した者
・業務管理者登録試験に合格し、かつ管理業務に関する2年以上の実務経験がある者
・業務管理者移行講習を修了した賃貸不動産経営管理士
サブリースでの賃貸経営、成功のポイント
「サブリース新法」の制定により、適切で公正な契約が促進され、
大家が経営破綻に至るリスクが軽減されました。
賃貸マンションやアパート経営は片手間でできるほど簡単なものではありません。
入居者募集・契約管理・家賃管理・入居者対応・建物管理など、不動産の専門的な知識やノウハウが必要になりますし、空室対策を自ら立案するには、経験も必要です。
サブリースは、大家が自ら経営に携わらなくとも、賃貸事業を続けられるでしょう。
アパート経営に専念できない事情があるならば、有力な選択肢に入れてはいかがでしょうか。
サブリース新法が追求するサブリース事業の成功要因を検討してみましょう。
2020年に制定されたサブリース新法とは
「サブリース新法」とは、サブリース事業に関する問題点を改善し、
大家が安心してサブリース方式の賃貸事業を運営できるように定められた規制のことです。
国土交通省が賃貸管理業と特定転貸事業を監督し、適切な運用を促進します。
過去、サブリース事業には多くの落とし穴がありましたが、サブリース新法の施行によりその傾向が変わりつつあります。
2020年12月15日から施行され、サブリース事業の健全な発展が期待されています。今後も大家保護のための取り組みが続くでしょう。
サブリース新法の要点は、以下の通りにまとめられます。
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規制の対象となる勧誘者の明確化
サブリース業者以外でもサブリース契約の勧誘を行った場合は、規制の対象となります。
勧誘者には業者だけでなく、サブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナーも含まれます。 -
誇大広告の禁止
サブリース事業者は、広告上で以下の内容に関して、大家に誤解を与える表現を禁止されました。
・大家に支払う家賃
・維持保全の実施方法
・マスターリース契約の解約に関する事項 -
不当な勧誘の禁止
マスターリース契約の締結や解除に際し、意図的に事実を隠したり虚偽の情報を提供することが禁止されました。
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重要事項説明書と契約書の交付
契約締結前に重要事項に関する説明書を提供し、契約後には契約内容を記載した書面を交付することが義務付けられました。
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書類の閲覧
サブリース事業者は自社の財産状況を示す書類を事務所に備え、大家の要求に応じて閲覧させる義務があります。
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申出制度の創設
マスターリース契約が新法に違反している場合、大家や関係者は国土交通大臣に申し出て契約内容の是正を求めることができる制度が導入されました。
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オーナーに説明すべき内容の明確化
契約締結前に明確に説明されなければならないリスク事項が定められました。具体的には以下のような内容が含まれます。
・家賃の減額が生じる可能性
・契約期間中に解約される場合があること
・オーナーが解約する際には正当な理由が必要であること
サブリースで
お困りなら管理会社へ相談を
まず、ご自身の不動産経営にとってサブリースを選択することでどういう影響があるかを知る必要があります。サブリース事業者から提示されるメリットばかりでなく、デメリットをきちんと把握し、サブリース契約選択での不動産経営成功の可能性を判断します。
その上で、マスターリース契約での契約内容の注意点の理解を深める必要があります。契約内容次第ではサブリース事業者の思惑通りに動かざるを得なくなり、不利な立場になりえるので、サブリースを選択する場合は、マスターリース契約書のチェックは必須となると理解してください。
サブリースへの疑問や心配事を抱えたまま契約を進めたり、交渉に乗ってしまうことは不動産経営悪化に陥る危険性をはらみます。当社は設立以来20年近くオーナーさまの不動産経営を成功に導くための伴走支援を続けています。サブリースを既に始めているがうまくいっていない方はもちろん、これから始めようかと思案しているが不安な方など、サブリースにかかる疑念が少しでもあるオーナーさまは当社まで一度ご相談ください。
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