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サブリースは危ない?特徴やメリット、後悔しないための方法をご紹介

サブリースマスターリースって?

サブリースとは、サブリース事業者が物件を所有するオーナーさまからその物件を借上げをし、
入居者を募集、入居決定者と転貸借契約を結び、転借料を得る一連の流れのことを指します。
通常、サブリースは二つの契約で成り立ちます。
借上げを成立させるためにオーナーさまがサブリース事業者と賃貸借契約を締結する「マスターリース契約」と、
マスターリースにより物件を借上げたサブリース事業者が、入居者と契約する「サブリース契約」の二つです。
この「マスターリース契約」から「サブリース契約」までの流れを総じてサブリースと呼んでいます。

  • マスターリース契約の特徴

    マスターリース契約の特徴

    「マスターリース契約」は、オーナーさまがサブリース事業者と賃貸借契約を締結することですが、このマスターリース契約には、「パス・スルー型」と「賃料保証型」の二つの契約方式があります。
    「パス・スル-型」は、転借人から受け取った賃料をそのままオーナーさまに渡す方式です。賃料保証がないため、空室リスクはオーナーさまの負担になりますが、入居率が高まるほど月々の賃料収入が増加します。
    もう一方の「賃料保証型」は、空室や滞納の有無にかかわらず、オーナーさまに一定賃料が支払われ、煩わしい業務がなく安定的な収益が見込める方式になります。
    一般的にサブリースに位置付けされるのはこの「賃料保証型」であり、サブリース事業者は借上をして保証する賃料と、転貸をして得る転借料とのサヤを収益として得るビジネスモデルとなります。

  • サブリース契約の特徴

    サブリース契約の特徴

    物件を借り上げたサブリース事業者は、入居者を募集し、転貸借契約を結びます。この転貸借契約を「サブリース契約」と言います。
    一般的に借上げ賃料よりも転借料の方が高く設定されています。なぜなら、借上げ賃料と転借料との差額がサブリース事業者の収益となるためです。

サブリース
メリット
デメリット

サブリース業者による一括借上げによってオーナーさまにどのようなメリットがあり、
逆にどんなデメリットがあるのか?

サブリースのメリット

  • 01

    一定の収入が確保される。

    サブリースの最大のメリットは、空室があってもサブリース事業者から一定の賃料が支払われるところにあります。これは家賃滞納や原状回復のリフォーム期間であったとしても同じで、サブリース事業者から家賃は保証されます。

  • 02

    入居募集のわずらわしさゼロ。

    空室募集に関する一切もサブリース事業者が行います。保証する賃料と入居者へ転貸する賃料の差額がサブリース事業者の収益となるため、いかに速やかに、しかも高額賃料で部屋付けができるかがサブリース事業者の最重要課題となります。

  • 03

    苦情、退去などの対応不要。

    サブリース下では、オーナーさまは、入居者とは直接の契約関係にないので、入居者からの苦情に対応するのも、退去手続きなど時にわずらわしくなりがちな業務対応もサブリース事業者が実行します。

サブリースのデメリット

  • 01

    契約解除が困難

    オーナーさまはサブリース事業者と賃貸借契約を結ぶため、サブリース事業者との間には、借地借家法が適用されます。借地借家法の下では、貸主であるオーナーさまが賃貸借契約を解除したい場合、契約期間満了の際でも正当事由がないと契約の解除ができないことになります。 借地借家法では、賃借人保護の観点があるため、基本的に貸主であるオーナーさまよりも借主であるサブリース事業者の事情が考慮されてしまうことから、契約解除が難しくなります。

  • 02

    家賃減額の可能性あり

    サブリースは多くの場合、契約期間内の最初の数年の期間は固定賃料を支払うという契約ですが、この期間が過ぎた後は、サブリース事業者が物件を借上げ続けるかを含め、契約内容を見直せるという内容になっています。
    これはサブリース事業者が、築年数や周辺相場の変化から契約当初の設定のまま借上げを続けると賃料が高すぎると収益が出ず逆ザヤになるのを防ぐための措置です。

  • 03

    情報が入ってこない

    サブリース事業者に運営の全てを任せることになるので、賃貸運営のわずらわしさから解放されますが、その代償として、運営における情報が入ってこなくなることを理解しておく必要があります。入居者の入退去、入居期間の情報、その地域の賃料相場や賃料増減幅の情報を入手することは困難となります。
    サブリース契約の見直し時にサブリース事業者から家賃減額交渉があったとしても、適切な判断ができないのはこのためです。

サブリースが危ないと言われる理由

  • 判断材料をチェックする人

    危ない理由①判断材料の不足発生

    一定期間が経過したマスターリース契約では、サブリース事業者からの借り上げ賃料の減額交渉が入るケースがあります。
    増減額交渉は貸主、借主共に認められている権利なので問題ではありませんが、ここでの問題は、減額交渉を受ける貸主であるオーナーさまに判断するための情報がないことにあります。
    ほぼ全ての業務をサブリース事業者に任せっきりのオーナーさまには、その地域の一般的な賃料相場などの情報を入手する術はありません。そんな中、サブリース事業者から提示される減額幅が適正であるかどうか判断するのは至難の技です。
    時に減額の交渉相手は不動産情報を多分に持つサブリース事業者の為、判断できずに契約解除を盾にされてしまい、適正かどうかを判断できず、泣き寝入りで減額を受け入れてしまうケースが発生しやすくなります。

  • サブリースの解約手続きを行う女性

    危ない理由②中途解約の発生

    マスターリース契約の中に中途解約についての記載がある場合、サブリース事業者から契約解除の申し出があるケースがあります。 この場合、契約書通りに解約を受け入れるしか方法はありません。 逆に、オーナーさまから契約解除の申し入れをする場合、サブリース事業者に債務不履行がない場合、正当事由がなければ解約をすることができないというケースが発生します。借地借家法の観点から貸主であるオーナーさまは弱い立場にあるという認識が必要です。

  • サブリースの説明をする男性

    危ない理由③入居者情報の不足

    サブリースの場合、入居者情報はサブリース事業者が把握しています。そのため、原則としてオーナーさまにはどういう人が入居しているかがわからないケースが多くなります。
    特に悪質なサブリース事業者の場合、入居者の個人情報や転貸契約書の内容が不明確なことがマスターリース契約解除後に判明し、入居者と新たに賃貸借契約を巻き直す必要があるケースなどがあります。

  • 経営悪化で頭を抱える男性

    危ない理由④事業者の経営悪化で賃料回収不能

    マスターリース契約中であっても、サブリース事業者が業績悪化などで倒産した場合、未収賃料が回収できないという事態が発生することがあります。

サブリースで後悔しないために

マンションの外観

まず、ご自身の不動産経営にとってサブリースを選択することでどういう影響があるかを知る必要があります。サブリース事業者から提示されるメリットばかりでなく、デメリットをきちんと把握し、サブリース契約選択での不動産経営成功の可能性を判断します。
その上で、マスターリース契約での契約内容の注意点の理解を深める必要があります。契約内容次第ではサブリース事業者の思惑通りに動かざるを得なくなり、不利な立場になりえるので、サブリースを選択する場合は、マスターリース契約書のチェックは必須となると理解してください。
サブリースへの疑問や心配事を抱えたまま契約を進めたり、交渉に乗ってしまうことは不動産経営悪化に陥る危険性をはらみます。当社は設立以来20年近くオーナーさまの不動産経営を成功に導くための伴走支援を続けています。サブリースを既に始めているがうまくいっていない方はもちろん、これから始めようかと思案しているが不安な方など、サブリースにかかる疑念が少しでもあるオーナーさまは当社まで一度ご相談ください。

不動産経営の最良のパートナーとして
最大の共感を生み出す企業を目指します

               

株式会社エスタス管財は大阪市北区の不動産管理会社です。不動産オーナーさまの不動産経営を成功に導くため、最適なご提案・サポートを行うパートナーを目指しています。対象エリアは広く、関西エリア、とくに大阪府を中心とし、兵庫県(神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市)・京都府(京都市内中心部)と、大阪府以外の不動産オーナーさまにもご相談いただいています。また、マンション・アパート・オフィスビル・戸建てなど様々な物件の管理が可能です。設立から18年、管理戸数3600戸の確かな実績から、不動産オーナーさまの収益最大化・問題解決を実現します。

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