収益最大化のための3つの査定

1. 賃料査定

経営は“値決め”が肝心です。これは不動産経営でも同じです。不動産経営で考えられる”値決め”には大きく二つあります。「物件価格」と「賃料」の設定。両方ともに重要ですが、ここでの値決めは「賃料」です。
売上を決定づける「賃料」を間違いなく設定するために必要なのが、物件が所在するエリアマーケティングを通して行う「賃料査定」です。
不十分なマーケティング、「賃料査定」の曖昧さが経営不振の原因となっているケースが意外と多く、収益の最大化の妨げになっていることがあります。

６つの賃料査定ポイント

市場の状況把握し物件の問題点を可視化するエリアマーケティング、「賃料査定」には6つのポイントがあります。

ポイント①：人口の推移を知り、最適なターゲットと戦場を決定する
ポイント②：管理状態を知り、改善ポイントを導き出す
ポイント③：求められる設備を知り、効果的な設備投資を知る
ポイント④：ライバル分析から、物件の強みを導き出す
ポイント⑤：賃料【帯】を決定する
ポイント⑥：70日成約基準の設定

エリアマーケティングを通して賃料査定を行うことで、現状の問題点を可視化し、ターゲット設定のチェック、物件の強みと弱みを理解し改善点ポイント明確にすることができます。そこから間違いのない賃料設定と募集戦略を導き出し、的確な実行で空室解消が為され、売上の最大化に近づけることが可能になります。

2. 経費査定

収益を上げようと思えば、単純に売上を上げて経費を下げます。

売上ー経費＝収益

売上を最大限上げる努力をし、同じく経費を最小限にとどめる手をうつならば、収益の最大化に近づきます。

出来る限り無駄な経費は削減する必要があります。しかし経費の中には売上に直結する経費もあり、むやみに削ってしまうことで本来上がるべき売上を毀損させてしまう危険性もあります。
まず、経費削減に着手する前に、売上に直結する経費とそうでない経費の大別を実施します。

３つの経費査定のチェック基準

大別後、特に売上に直結していない経費を中心に3つのチェックを行い、経費査定を実施します。

①業者チェック
②頻度チェック
③単価チェック

①業者チェック
まず業務を依頼している業者が適正かどうかのチェックです。
その業者にとって得意分野でない業務を依頼している場合どうしても金額的に高くなるため、その是正のチェックです。

②頻度チェック
業務実施の頻度が適正かどうかのチェックです。
過度な頻度であれば回数を減らすことで費用を下げることができます。

③単価チェック
見積もりの単価が適正かどうかのチェックです。
相見積もりの必要があれば取得するなど比較検証を実施します。

3. 戦略策定

一つめの「賃料査定」、続く「経費査定」から導きだされた収益最大化への課題対応の実行策を策定するのが最後の「戦略査定」です。
着手すべき実行策の優先順位を決定するために3つの判断基準を設けています。

３つの優先順位基準

①インパクト（影響力）
②スピード(即効性）
③コストパフォーマンス（投資効果）

・実施することで影響力/インパクトがどれほど強いか？
・成果に即効性/スピードがどれほどあるか？
・投資効果/コストパフォーマンスがどれだけ高いか？

この3つの優先順位で、出してきた課題対応への実行策を査定します。
この査定結果からバランスの高いところを優先的に着手することでいち早く成果に繋げることが可能になります。

当社は収益の最大化を目指す不動産経営者のパートナーとして、収益の最大化の阻害要因を3つの査定を通して、問題点、解決課題を明確にし解決策と共に優先順位を提示します。
実行の決断は経営者であるオーナーさまにお願いしていますが、決断いただいた後の実行、成果の責任までが当社の役割だと考えています。