“当たり前”を“当たり前”
に続けることができる管理会社
伴走支援型×管理特化型
で収益の最大化を実現
※管理実績の98%が他社からの乗り換え
※資産入れ替えによる解約は除く
皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。お気軽にお問い合わせください。
お電話でのご相談
【営業時間】
10:00 - 18:00
COMPARISON
まさかの事態を想定した提案で、賃貸経営リスクの回避が可能に。
賃貸管理を徹底し、空室情報をいち早く仲介会社に公開することで、安定した満室経営を実現。
従来の管理会社
問題が表面化してからの
対応処理
仲介手数料も収益源のため、
空室情報を囲い込む
エスタス管財の賃貸管理
潜在する問題を予測、
共に考え、解決策を実行
管理料が収益源のため、
空室情報を拡散
“私たちはオーナーさまのパートナーとして
賃貸マンションの収益の最大化を
最優先に考える管理会社です”
東成区は、大阪市の東部に位置し、地下鉄中央線や今里筋線が通る交通利便性の高いエリアです。天王寺区や中央区と隣接し、ショッピングモールや飲食店、公共施設も充実しているため、若い世代やファミリー層に人気があります。
東成区の賃貸市場は、ファミリー向け物件だけでなく、単身者向け物件への需要も高まっています。当社は、地下鉄中央線や今里筋線沿線を中心に東成区内外の賃貸仲介店舗との強力なネットワークを活用して、物件情報を幅広く公開しています。地元エリアだけでなく、大阪市内や他地域からの成約チャンスも積極的に取り込むことで、空室対策に貢献しています。
さらに、当社では24時間対応の電話受付サービスを導入し、入居者様からのトラブルや設備クレームにも迅速かつ的確に対応。東成区で緊急対応が可能な専門業者との提携により、迅速なサポート体制を確保しています。こうした包括的な管理体制により、オーナー様の負担を軽減し、物件運営をスムーズに進めることが可能です。
東成区で賃貸物件の管理にお困りのオーナー様、ぜひ当社にご相談ください。地域密着型のきめ細やかなサポートと広域での募集体制により、空室対策から日常の管理までトータルでサポートいたします。あなたの大切な資産を安心してお任せいただける環境を提供いたします。
STRENGTH
保有時の管理運営で収益の最大化・キャッシュフローの健全化に注力しますが、【入口】である取得時のサポートも実施します。取得物件の紹介はもちろん、購入検討中の物件の査定、ファイナンスアレンジ、契約内容の確認等、オーナーさまのご要望にあわせ、不動産経営を失敗させない資産形成のサポートを実施します。
収益の最大化を目指す不動産経営者のパートナーとして、収益の最大化の阻害要因を「賃料査定」「経費査定」「戦略策定」この3つの査定を通して把握し、そこから問題点、解決課題を明確にし、解決策と共に着手すべき優先順位をオーナーさまへ提示させていただきます。
エスタス管財では、退去連絡の段階から募集スタートと捉え、「①募集準備～②リフォーム～③室内演出～④営業活動」の４つのステージすべてで対策を実施することが空室解消の「当たり前」と捉え、ただひたすらに実行します。「一日でも早い入居」を希望されるオーナーさまと同じ視点、同じベクトルでの管理運営が、なによりも重要であると考えています。
売却の意向の有無に関わらず、5年～10年単位での出口を想定することが不動産投資では必要です。継続保有を前提とした管理/運用と、想定出口から逆算した管理/運用では、対策そのものが変わります。
継続保有と想定出口逆算の両面の管理/運用を検討、ご提案いたします。
「収益の最大化」の対策だけでは経営が健全化しないことがあります。事業経営と同じように収益が上がっていても、キャッシュフローの減少が続けば経営は成り立たず「勘定あって銭足らず」の黒字倒産を招くことがあります。
エスタス管財では、税務対策、ファイナンス、金融機関との金利、借入期間交渉など、「キャッシュフローの健全化」へのサポートを通して、経営危機を招くことのない対策を提供します。
賃貸管理会社へ委託したので安心してはいませんか？
その結果、知らないうちに「空室がうまらない」「収益がない」「入居者からのクレームが解決されない」等の問題が起こってしまう可能性があります。
賃貸管理会社を見直す事で賃貸管理が劇的に改善できます。
エスタス管財は、豊富な賃貸管理実績やノウハウがありますので、割高な管理費の削減や管理の質を向上させることが可能です。
現在の管理会社へ相談しても問題が解決されないと感じたら、是非ご相談ください。
大阪市東成区の賃貸マンション・アパートの不動産管理会社の
このような対応に困ったことはありませんか？
蓄積したノウハウとアイデアで
オーナー様をサポートします。
『エスタスコールセンター』では、24時間365日、平日はもちろん夜間・休日でも電話での受付を可能にしています。入居者からの様々な修繕の依頼やトラブル・クレームを解決するのは、入居維持、建物の保全の観点から重要であると判断しているためです。入居者の安心生活を提供、サポートするのも当社の大切な役割です。
日本には人口減少、超高齢化社会という「約束されている未来」があります。そのため、安定した賃貸経営には「入居ターゲット層の拡大」を積極的に進めることも大切です。エスタス管財では「日本語がはなせない外国人入居者」「単身高齢者」も積極的に受け入れる体制を整えています。
収益・キャッシュの最大化を目指すならば、退去発生毎に必要になる原状回復リフォームには施工スピードとコスト削減を求める必要があります。エスタス管財では、「一日でも早い入居」を実現するための即時施工を実施するのはもちろん、リフォームの品質を落とすことなく、施工単価の引き下げに積極的に着手しています。
建物や建物に付帯されている設備においては、まず、法令に定められた点検を受ける必要があります。きちんと定められた点検と保守メンテナンスを行うことがオーナさまにとってリスクヘッジになります。エスタス管財では、建物管理にかかるコストを必要最低限に抑えた提案を行います。
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関東エリアでは、賃貸契約の更新時に入居者が更新料を支払うのが一般的で、相場としては 家賃の1ヶ月分程度となっています。
この更新料の一部が管理会社や仲介会社の手数料となるケースが多いですが、大阪ではこの更新料の文化がありません。そのため、不動産会社の収益構造が異なり、他の収益手段が重 要視される傾向にあります。
AD料とは、物件オーナーが不動産会社に支払う広告料のことで、物件を優先的に紹介してもらうための費用です。東京では閑散期や競争の激しいエリアで設定されることが一般的ですが、大阪ではこの広告料の相場が高めになることが多いです。
これは、前述のように更新料がないため、不動産会社の収益を補う形でAD料が設定される傾向があるからです。賃料の1ヶ月分以上の広告料を設定するケースも珍しくありません。
仲介会社にとって、広告料が高い物件ほど紹介の優先度が高くなる傾向があります。広告料が少ない、または設定されていない物件は後回しにされがちで、入居者が決まりにくくなる可能性があるのです。
そのため、大阪でスムーズに入居者を確保するためには、適切な広告料を設定し、募集活動を有利に進めることが重要です。
管理会社の実績や、どのエリアに強いのかを確認しましょう。特に、大阪北区のような地域特性を理解している会社は、適切な賃貸管理が期待できます。
空室が発生した際にどのような対策を講じてくれるのかを確認しましょう。効果的な広告戦略やリフォーム提案ができる管理会社が望ましいです。
家賃設定や経費の最適化などオーナーの利益を最大化する提案ができるかをチェックしましょう。
入居者からのクレーム対応や、設備トラブル時の対応スピードは重要なポイントです。管理会社の対応 力を事前に確認しましょう。
管理手数料の安さだけでなく、その料金にどのよう なサービスが含まれているのかを確認しましょう。安価でも対応が悪ければ意味がありません。
契約内容を細かく確認し、追加料金や不明確な費用が発生しないかをチェックしましょう。料金体系が明確な管理会社を選ぶことが大切です。
空室対策の核となるのが、入居者のニーズを的確に捉えたリフォーム・リノベーションです。単に設備を新しくするのではなく、ターゲット層のライフスタイルを考慮し、魅力的な空間を作り出すことが重要です。例えば、リモートワークが普及している現代では、高速インターネット回線や快適なワークスペースの確保が求められます。また、女性の単身者向けには、セキュリティの強化や独立洗面台の設置などが有効です。さらに、VR技術を活用した内見サービスを導入することで、潜在的な入居者は自宅にいながら詳細な内装や設備を確認でき、入居意欲を高めることができます。
周辺の賃貸物件との差別化は、空室対策において不可欠です。周辺の家賃相場、設備、築年数などを徹底的に調査し、自物件の強みと弱みを明確に把握しましょう。そうする事で、他物件にはない独自のサービスや設備を導入や、差別化が図れます。例えば、共用部にシェアサイクルやカーシェアリングのステーションを設置したり、入居者専用の交流スペースを設けるなどが考えられます。また、ペット可、楽器可、SOHO可など、多様なニーズに対応することで、入居者の幅を広げることも有効です。
効果的な広告戦略は、空室期間を短縮するために欠かせません。従来の不動産情報サイトだけでなく、SNSや動画サイトなど、多角的な媒体を活用し、ターゲット層に合わせた情報発信を行いましょう。例えば、若い世代にはインスタグラムやTikTokを活用し、ファミリー層には地域情報サイトや子育て情報誌への掲載が効果的です。また、物件の魅力を最大限に引き出すために、プロのカメラマンによる写真撮影やドローンによる空撮映像の活用も有効です。
入居条件の見直しは、空室対策において重要な要素です。従来の敷金・礼金、保証人といった条件に加えて、フリーレント期間の設定や初期費用の分割払いなど、柔軟な入居プランを提供しましょう。また、ペット可、楽器可、SOHO可など、多様なニーズに対応することで、入居者の幅を広げられます。家賃保証会社の利用を推奨することで、家賃滞納のリスクを軽減し、オーナーの不安を解消することもできます。
入居者ニーズに合わせた設備導入は、物件の魅力を高め、空室期間を短縮するために重要です。宅配ボックス、インターネット無料、防犯カメラ、スマートロックなど、入居者のニーズが高い設備を積極的に導入しましょう。特に、インターネット環境は、入居者の満足度を大きく左右するため、高速インターネット回線の導入やWi-Fi環境の整備は必須です。また、スマートホーム化を推進することで、入居者の利便性を高め、物件の魅力を向上させることもできます。
仲介会社との連携強化は、空室対策において重要な要素です。地域の仲介会社と密なコミュニケーションを取り、優先的に物件を紹介してもらえるよう、良好な関係を構築しましょう。仲介手数料の優遇や物件情報の早期提供、仲介会社向けのキャンペーン実施など、様々な施策で連携を強化し、定期的な情報交換会や懇親会を開催する事で、仲介会社との信頼関係を深めることも有効です。
入居者満足度の向上は、長期的な入居に繋がり、空室リスクを低減するために重要です。入居後のトラブルに迅速に対応し、快適な住環境を提供しましょう。定期的な清掃やメンテナンス、入居者交流イベントなどを開催し、入居者とのコミュニケーションを深め、入居者アンケートを通してニーズや不満を把握し、改善に繋げることも重要です。
家賃設定の最適化は、空室期間を短縮し、安定した賃貸経営を実現するために重要です。周辺の賃貸相場を常に把握し、適正な家賃を設定しましょう。AIを活用した家賃査定ツールを導入することで、より精度の高い家賃設定が可能になります。空室期間が長期化している場合は、家賃の見直しだけでなく、設備やサービスの向上など、総合的な対策を検討する必要があります。
FEATURES
賃貸経営をするうえで避けて通れないのが「賃貸管理」の体制です。
ここでは代表的な3つの管理形態である「自主管理」「管理委託」「サブリース」について解説します。
自らオーナーが物件の入居者募集、契約、更新、クレーム対応、家賃管理などを行う管理スタイルです。
メリット
デメリット
自主管理は時間と知識に余裕があり、トラブル対応も自身で行えるオーナー様には向いていますが、
多くの物件を所有している方や副業で賃貸経営をしている方にはハードルが高くなります。
管理会社に一部または全部の業務を委託するスタイル。もっとも一般的で、多くのオーナー様が選択している方法です。
メリット
デメリット
本業が忙しく手間をかけたくない」「空室リスクを抑えたい」といったニーズには、管理委託が非常に適しています。
管理会社がオーナーから物件を一括借上げし、第三者に再賃貸する形態です。
オーナーは空室・家賃滞納のリスクを回避しつつ、安定した収入を得られるという点で注目されています。
メリット
デメリット
サブリースは「毎月の安定収入を最優先したい」「物件を完全に任せたい」
といったオーナー様に向いていますが、契約内容の確認が非常に重要になります。
COST PRICE
賃貸経営を行う上で、見落とされがちな出費が“管理にかかる費用”です。
家賃収入があっても、こうした費用が想定外に膨らんでしまえば、手元に残る収益は大きく目減りします。
賃貸管理に関わる主な費用項目とその相場、注意すべきポイントを詳しくご紹介します。
最も基本的な費用が「管理手数料」です。これは管理会社に日々の運営業務を代行してもらうための対価で、通常は毎月の家賃の3〜5%程度が相場となります。たとえば、家賃が月8万円の物件であれば、月2,400〜4,000円程度が管理費として発生します。
金額だけを見ると小さく思えるかもしれませんが、年間に換算すると数万円規模になるため無視はできません。この費用には、家賃集金、入居者対応、トラブル時の初期対応、建物の定期巡回など、煩雑かつ時間のかかる業務が含まれます。
自主管理ではすべてをオーナー自身が行う必要がありますが、管理委託をすればこれらの業務を効率的に一任できます。
賃貸契約は一般的に2年ごとに更新されるため、そのたびに発生するのが契約更新手数料です。
相場としては家賃の0.5ヶ月〜1ヶ月分程度。たとえば家賃が7万円なら、35,000〜70,000円前後の費用になります。
更新時には新たな契約書の作成、保証会社との手続き、賃料条件の交渉などが発生するため、手間とコストが掛かる部分です。
退去時の原状回復費用は、不動産経営の中でも大きな支出となりやすい部分です。
壁紙や床の張り替え、水回りのクリーニング、エアコンの点検・整備など、次の入居に向けた準備が必要です。
原状回復費の目安としては、1Kやワンルームで5〜10万円程度、2LDKなど広めの物件では15〜30万円になることもあります。
築年数が古い物件や、入居者の使用状況によってはさらに高額になるケースもあるため、予備費の確保が重要です。
また、最近では原状回復と併せてアクセントクロスの導入や照明器具の交換など、小規模リフォームを行い、空室対策と合わせて物件価値を高める動きも増えています。
入居者募集の際、仲介業者へ支払う広告費（いわゆるAD）は、家賃の1ヶ月分が一般的な水準です。
この費用は、仲介業者が物件を優先的に紹介してくれるインセンティブにもなります。
競合物件が多い地域では、広告費を多く設定することで内見数や申込み率がアップする傾向があり、成約スピードにも影響します。
一方、広告費を必要最小限に抑えようとすると、情報露出が減り空室期間が長期化するリスクもあるため、エリアや物件の魅力度に応じて戦略的に設定することが重要です。
建物の価値を維持し、トラブルを未然に防ぐためには、定期的な保守や修繕が欠かせません。
共用部の清掃や照明器具の点検、排水管の洗浄、防災設備の点検など、地味ながらも大切な管理業務が多くあります。
年間の点検コストとしては、共用設備の保守で数万円〜十数万円程度が目安です。
また、給湯器やエアコンなどの設備交換費用も、中長期的には見込んでおく必要があります。突発的な出費に備え、年間の修繕積立金を設定しておくと安心です。
鍵の交換費用、室内の消臭処理、害虫駆除など、入退去時には目に見えにくい“細かい支出”も積み重なると大きな額になります。
これらは1件ごとに数千円〜数万円ですが、年間で何件も発生すれば、家賃1ヶ月分以上に達することもあります。
また、近隣とのトラブルや設備不具合など、緊急対応にかかる費用は金額だけでなく時間的・精神的負担も大きく、オーナー様自身での対応には限界があります。こうした事案に迅速に対応できる管理会社を選ぶことが、収益性と安全性の両立には欠かせません
エスタス管財のノウハウで賃貸管理した事例をご紹介します。
事務所ビル
28戸数
1991年築
収益アップ率 109.9%
年間1428万円の収益アップ
ファミリーマンション
17戸数
1989年築
投資回収 6ヶ月
年間24万円の利益
単身マンション
37戸数
1989年築
投資回収 3ヶ月
年間240万円の利益
REASON
エスタスの空室解消術！
不動産経営において賃貸住宅（マンション・アパート）の空室解消は最重要課題のひとつです。
入居者の募集における弊社の強みをご紹介いたします。
「賃料査定」があってはじめて、適切な「賃料設定」が可能になります。成果のでる営業活動、効果的なリフォーム、室内演出など具体的な募集戦略もここから生まれます。賃料査定から適切な賃料設定と募集戦略を導き出し、的確な実行で空室解消が為され、適切な売上を上げることができます。経営は「値決め」が肝心です。
「募集手数料」を一切いただきません。すべて仲介店舗への広告料、インセンティブに直結させているので、募集情報を積極的に外部に幅広く公開し、仲介営業マンのモチベーションを上げ、一日でも早い賃料発生を目指します。当社スタッフが日常的に仲介店舗へ顔をだし、営業マンとの良好な人間関係を構築することで、空室が出た時に優先的かつ積極的に部屋付けに動いてもらう体制を整えています。
各営業マンが、物件の案内、紹介がしやすいように当社管理物件の詳しい情報を閲覧・ダウンロードできるよう専用サイトを開設しています。
空室情報などの発信は地域の仲介会社への直接の訪問を重視しています。事業性の違いを見極めて空室をより案内してもらいやすくするための多様な企画を実施しています
インパクトのあるチラシなどの販促物制作から、内覧者の出迎えアイテムの設置。さらに室内演出の1つとしてプリザードフラワーの設置など、オーナーさまの目線で“内覧者をもてなす”ための演出をいたします。
「費用をかけず、効果をあげる」リフォーム＝それが、バリューアップリフォーム。各部屋ごとにターゲットに向け、差別化を図ったバリューアップリフォームの企画立案であるからこそ、効果的な投資が実現できます。賃料査定から導き出されたターゲットから各部屋ごとに企画立案するので、効果的な投資が可能になります。
WORKS
賃貸マンション・アパートの不動産経営に関するお悩みは人それぞれです。
エスタス管財がどのようにしてオーナーさまの課題を解決しているか、
事例形式でエスタス管財の不動産管理をご紹介いたします。
VOICE
賃貸マンション・アパートの不動産管理をお任せいただいたお客様からのお喜びの声をご紹介いたします。
任せて大丈夫だと思える「人と戦略」があります。
株式会社T様/一棟マンション
「社外管理部門」として役に立ち、信頼できる会社。
株式会社ニッチ 代表取締役 宮脇 義幸様/一棟マンション
担当者との距離が近く、目線が合っていることは意外と重要です。
E様/一棟マンション
「当たり前」を当たり前に続けることのできる数少ない管理会社
株式会社A様/一棟マンション
市場調査に基づいた判断で経費削減・入居率UPが可能に。
N様/1棟マンション
リピーターが何よりも大事！その為の提案、実行ができる管理会社
M様/1棟マンション
「この人なら任せられる」と思ったのがきっかけでした。
T・Y様/1棟マンション
STEP01
管理会社の見直し、初めて管理会社を検討されるオーナーさまの現状の悩みや課題を把握したうえで、
最適なご提案をさせていただきます。まずはお気軽にお問合せ下さい。
STEP02
弊社の管理対応エリア内か、お力添えができる物件であるかの確認を致します。
現場を見たうえでの問題点や不明点を把握します。
STEP03
オーナーさまの現状のお悩みを把握、ご要望をお聞きし、最適なご提案をさせていただきます。
物件についての質疑を行い、物件の理解を深めます。
STEP04
管理料や物件ごとに適した建物管理（日常清掃・消防設備点検等）のお見積りを取得し、ご提出致します。
STEP05
重要事項説明書・賃貸住宅管理受託契約書・建物管理業務委託契約書を締結します。
STEP06
管理会社変更通知書を作成、押印をいただき、入居者様への通知準備を完了します。
STEP07
管理開始までの間、賃料調査、募集条件の提案・決定、募集資料の作成、引継ぎ等を実施し、準備を進めていきます。
管理会社の見直しの場合は、現管理会社との引継ぎの実行、新築等の場合は、建築会社様との連携、段取りも当社いて対応いたします。
当社での管理は長いお付き合いを前提としているため、無理な営業は一切しておりません。
空室、管理会社の不満、リフォームについて不動産経営でお困りのことがあればお問合せください。
皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。お気軽にお問い合わせください。
お電話でのご相談
【営業時間】
10:00 - 18:00
御社の管理エリアはどこですか？
大阪府・兵庫県（神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市）・京都府（京都市内中心部）です。
大阪府は一部対応エリア外もありますのでお問合せ下さい。
御社の管理対象はどのような物件ですか？
１棟マンション・区分所有・１棟オフィスビル・店舗・月極駐車場・戸建・バイク専用駐車場を管理対象としています。
御社に管理をお願いするにあたり、今の管理会社との引継ぎはしてくれますか？
今の管理会社との引継ぎは行います。オーナーさまには、今の管理会社に一本お電話を入れていただければ、その後の管理会社変更の手続きはすべて当社が行います。
これから収益物件を購入する予定なのですが、管理を引き受けてくれますか？
全く問題ありません。購入予定の物件の賃料査定なども行いますのでお問合せ下さい。
空室のお部屋だけを管理してもらうことはできますか？
1棟マンションや1棟オフィスビルの場合は、原則的には建物1棟での一括管理を行います。ご事情によってはご検討させていただくことも可能ですので、詳細はお問合せ下さい。
御社はどのように管理を増やしているのですか？
既存のお客様や、銀行、士業からのご紹介案件が多いです。また最近は、HPからのお問い合わせも増加しております。
株式会社エスタス管財は大阪市北区の不動産管理会社です。不動産オーナーさまの不動産経営を成功に導くため、最適なご提案・サポートを行うパートナーを目指しています。対象エリアは広く、関西エリア、とくに大阪府を中心とし、兵庫県（神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市）・京都府（京都市内中心部）と、大阪府以外の不動産オーナーさまにもご相談いただいています。また、マンション・アパート・オフィスビル・戸建てなど様々な物件の管理が可能です。設立から18年、管理戸数3600戸の確かな実績から、不動産オーナーさまの収益最大化・問題解決を実現します。
AREA
エスタス管財では、現在、次のエリアに対応しております。
※その他のエリアも拡大中ですので、ご相談ください。
CONTACT
現在の不動産経営について不安・お悩みの方や
エスタス管財についてより深く知りたい方はこちら。
