不動産賃貸管理
メニュー
電話アイコン
管理の見直しチェックシートはこちら
マンション管理の見直しチェックシート

CONTACT

不動産オーナーさま専用お問い合わせ

2024.02.10

#経費DOWN

大幅なコスト削減を実現!プロパンガスが持つメリットと安心の施工事例。

大幅なコスト削減を実現!プロパンガスが持つメリットと安心の施工事例。

築年数の経過に伴い室内設備に不具合が生じます。20年以上経過したマンションはまさにそうした時期に差し掛かります。
そうした室内設備の中で特に注意が必要だと言われるのが「電気温水器」です。
本体価格が高額であるだけでなく、修理費用も高くつくことや、劣化による水漏れが階下に及ぶことがあるなど被害が大きくなりがちであったりと対応に苦慮することが少なくないのがその理由です。
そんな経年により発生する「電気温水器」の不具合の解決策として、当社で実行した大幅なコスト削減の施工事例をご紹介します。

課題

  • 電気温水器が厄介だと考えられている理由
  • プロパンガスのメリットとは
  • 賃貸住宅におけるプロパンガスのデメリットへの対策

解決

  • 本体価格が高額であることと、水漏れの被害が大きくなりがちな設備
  • 導入コストが安く、災害時の復旧が早い
  • 割高な料金の是正、募集時にイメージを払拭する必要あり
  • エリア

    大阪市東成区

  • 物件種別

    一棟マンション

  • タイプ

    ワンルーム

  • 戸数

    62戸

  • 構造

    鉄筋コンクリート造

電気温水器の抱える問題点

 築22年の大阪市内の62戸の単身マンションでは、「電気温水器」の故障頻度が増加する状況が続き、その部品修理の毎に約4万円と決して安くない費用がかかりました。

さらには、設置されている「電気温水器」そのものが廃盤となり、主要の部品が調達できず修理ができず、電気温水器本体の取り替えを必要とする部屋も発生する状態となりました。

 電気温水器の修理や交換の設備投資で懸念されるポイントは次の二つです。

・1つ目は、電気温水器の取替え費用が高額である。(1台およそ40万円のコストが必要

・2つ目のポイントは、今後、他の部屋でも次々と取替えの可能性が高まる。

電気温水器の故障は、「お湯が出ない」という入居者の生活に不便をもたらすことから、故障頻度が高まっている今のタイミングで、全室一斉の取替えを想定した見積もりを取得してみたところ、1台あたりおよそ35万円で、合計で2,100万円を超える費用が必要であることが判明。

また、この単身マンションでは、電気温水器につながる排水管のサビが原因で排水があふれ、階下への漏水事故が発生するという別の課題もあるため、たとえ、多額のコストをかけ、電気温水器を一斉に取替えたとしても、つながる排水管は同じなので電気温水器を使用し続ける限り、階下への漏水事故の発生を防止することはできません。

そのため、今の排水管を使用する電気温水器以外の方法を検討する必要があり「ガス給湯器」への切替えを検討することになりました。

ガス給湯器の二つの選択肢

 ガス給湯器への変更の選択肢としては二つ、「都市ガス」か「プロパンガス」のどちらを選択するかです。しかし当マンションで「都市ガス」への変更を選択した場合、敷地内までガス管を引き込む必要があり、配管敷設のための掘削工事費用が高額であり、相当の工事期間がかかるため、断念せざるを得ませんでした。

そこで、もうひとつの選択肢であるプロパンガスを検討に入ります。当社が他の管理物件に納品しているプロパンガス会社に相談すると、プロパンガスの新設によって電気温水器の課題を解決させた経験があるというので、すぐに調査と見積もりを依頼しました。

費用対効果 ー投資判断ー

 プロパンガス会社の現地調査の結果、まず、ボンベの保管のためのプロパンガス庫を設置する場所を確保することができ、各戸までガス配管を新たに引く経路も確保できることから、ガス給湯器への取替えが可能であるという調査結果と見積もりを取得しました。

 見積金額の比較表を見ると一目瞭然ですが、プロパンガスへの変更した場合、ガス新設工事と全戸のガス給湯器費用を含んでも、圧倒的にコストが安くなることがわかります。

また、施工後にプロパンガス給湯器が故障し、本体を新品に取り替えたとしても、交換費用が1台あたり約5万円と、こちらも圧倒的に低価格となります。これまでの電気温水器の部品交換にかけていた費用約4万円とほとんど変わらない金額で、新品交換が可能となります。

プロパンガスのデメリットの是正対策

しかし、プロパンガスへの切り替えによって、万事うまく好都合な状況になるわけではありません。

プロパンガスに切り替えることでの最大の懸念は、空室募集にかかる悪影響が発生するということにあります。

具体的には、「都市ガスよりも割高な料金」というデメリットが挙げられます。ここに何の対策をせずに「プロパンガス」として募集すると、割高感の影響から機会損失を起こすことが考えられます。

プロパンガスへの切り替えを決断いただくためにはこの懸念を払拭しておく必要があり、2つの対策を実施しました。

対策①入居者が支払うガス料金について、プロパンガス会社との協議を重ね、都市ガスと同程度の料金設定を可能に。

対策②「プロパンガスに変わるが割高ではない」との情報を募集資料に掲載、仲介業者や物件探しをしている方々に直接的に情報開示を実施。

こうした取り組みから、プロパンガスのデメリットである空室募集への悪影響を回避することができると判断、プロパンガスへの切替え工事をオーナーさまへ決断いただきました。

さいごに

今回の切替え工事は全室対象となるため、入居者の全面的な協力が必要な工事となりましたが、プロパンガス会社との事前準備をしっかり行ったこともあり、工事はスムーズに進み、無事に全室のプロパンガス給湯器への切り替えが行われました。

懸念事項とされた空室募集への影響も事前準備が功を奏し、現在も賃貸募集は好調に推移しています。プロパンガスのデメリットである料金の割高感については、経済産業省が、不透明な料金であることを理由に問題視し、規制の対象として新たな動きをみせています。

こうした動きにより、料金の透明性が担保できるようになれば、プロパンガスのデメリット感からくるネガティブな印象を払拭できるのではないかと期待しています。

管理会社をお探しのオーナーさまへ

管理会社をお探しのオーナーさまへ

不動産経営を成功に導く、
最適なご提案を

設立から15年、管理戸数3600戸の実績

マンション・アパート・オフィスビル・戸建てなど様々な物件の管理が可能です。
弊社は設立から15年、管理戸数3600戸の確かな実績から、不動産オーナーさまの収益最大化・問題解決を実現いたします。

不動産経営に関する疑問点や質問はメールで簡単に、
経験豊富な不動産のプロに相談できます!

関連記事

タグから記事を探す

stop

不動産経営の最良のパートナーとして
最大の共感を生み出す企業を目指します

               

株式会社エスタス管財は大阪市北区の不動産管理会社です。不動産オーナーさまの不動産経営を成功に導くため、最適なご提案・サポートを行うパートナーを目指しています。対象エリアは広く、関西エリア、とくに大阪府を中心とし、兵庫県(神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市)・京都府(京都市内中心部)と、大阪府以外の不動産オーナーさまにもご相談いただいています。また、マンション・アパート・オフィスビル・戸建てなど様々な物件の管理が可能です。設立から18年、管理戸数3600戸の確かな実績から、不動産オーナーさまの収益最大化・問題解決を実現します。

AREA

対応エリア

エスタス管財では、現在、次のエリアに対応しております。
※その他のエリアも拡大中ですので、ご相談ください。

大阪府

兵庫県

CONTACT

お問い合わせ

現在の不動産経営について不安・お悩みの方や
エスタス管財についてより深く知りたい方はこちら。

オーナーさま専用ダイヤル

06-6242-8460

受付時間: 10:00〜18:00

入居者さま専用ダイヤル

06-6242-8463

受付時間: 24時間365日