近年の猛暑や入居者ニーズの変化によって、エアコンは賃貸住宅における「あると便利な設備」から、暮らしに欠かせない設備へと変化しています。
特に単身向け物件ではエアコン付きが一般的となり、ファミリー物件においても、エアコンの設置状況が物件選びに影響するケースが増えています。
しかし、賃貸経営において考えるべきことは、「エアコンを設置するかどうか」だけではありません。
- 設置したエアコンをどのような状態で維持するのか。
- いつ交換するのか。
- どの住戸・居室まで設置するのか。
こうした判断まで含めて考えることが、これからのエアコン設備管理には求められます。
今回は、賃貸経営におけるエアコン設備について、
「設置する」「維持する」「更新する」という3つの視点から整理します。
なぜ賃貸住宅でエアコンが重要なのか
夏場の気温上昇に伴い、エアコンは入居者の快適性だけでなく、健康や安全にも関わる生活設備となっています。
そのため、入居希望者が物件を探す際にも、エアコンの有無は重要な条件の一つです。
特に単身物件では、入居時に自らエアコンを購入・設置するよりも、あらかじめ設備として設置されている物件が選ばれやすい傾向があります。
一方、ここで注意したいのが、
という点です。
現在の賃貸市場では、
- 何台設置されているのか
- どの部屋に設置されているのか
- 製造から何年経過しているのか
- 汚れや臭いはないか
- 省エネ性能はどうか
など、エアコンの「状態」や「内容」まで物件の評価につながるようになっています。
だからこそ、エアコンを一つの設備としてではなく、物件の競争力を左右する設備戦略の一つとして考えることが重要です。
① 設置する
ターゲットに合わせて「どこまで設置するか」を考える
単身物件ではエアコン付きが一般的ですが、ファミリー物件では判断が少し異なります。
- リビングだけに設置するのか。
- 寝室にも設置するのか。
- 複数の居室まで設備として用意するのか。
設置台数が増えればオーナーさまの初期投資は増えます。
一方で、入居者から見れば、入居時に自分でエアコンを購入・設置する費用を抑えられるため、物件選びにおけるメリットになります。
重要なのは、
「エアコンを付ければ決まる」と考えるのではなく、競合物件と入居ターゲットを確認して必要性を判断することです。
- 周辺の競合物件では何台設置されているのか。
- エアコン付き物件とそうでない物件で募集条件に差があるのか。
- 想定する入居者はどのような設備を求めているのか。
こうしたエリアマーケティングを行ったうえで、投資効果を考える必要があります。
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② 維持する
「付いている」だけでなく「きれいな状態」であること
エアコンを設置した後に重要になるのが、設備の状態です。
内覧時に室内がきれいにリフォームされていても、エアコンの吹き出し口にカビや汚れが見えてしまえば、
臭いがしそう
ちゃんと手入れされているのかな
といったマイナス印象につながる可能性があります。
つまり空室対策では、新しい設備を追加するだけでなく、
「今ある設備のマイナス要素を取り除く」という考え方も重要です。
そこで当社では、退去時にエアコンの状態を確認し、必要に応じてクリーニングを実施することをおすすめしています。
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③ 更新する
「壊れてから交換」ではなく計画的な設備更新
エアコンは永久に使用できる設備ではありません。
使用年数が長くなるにつれて故障リスクが高まり、製品によっては部品供給の状況から修理が難しくなるケースもあります。
特に入居中の夏場に故障すれば、製品や工事業者の手配を急がなければならず、復旧まで時間を要する可能性があります。
そこで重要になるのが、
「壊れたら交換する」という事後対応から、「退去時に状態を確認して必要な設備を更新する」という予防保全への転換です。
当社では、退去時を設備確認の機会として、
退去発生
▼
エアコンの製造年・状態を確認
▼
更新の必要性を判断
▼
必要であれば原状回復工事と同時に交換
▼
次回募集から新しい設備として運用
という計画的な更新をおすすめしています。
さらに、2027年度からは家庭用エアコンの省エネ基準が変更されます。
今後の商品構成や価格、供給環境の変化も考えれば、古いエアコンを多く抱える物件では、これまで以上に計画的な更新が重要になります。
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「設置・維持・更新」を一つの計画として考える
エアコン設備を、
「壊れたから交換する」
「空室だから追加する」
「汚れているから洗浄する」
という個別対応だけで考えると、その都度費用が発生し、設備投資の優先順位も判断しにくくなります。
大切なのは、
という設備のライフサイクル全体で考えることです。
例えば退去時であれば、
A＿比較的新しく状態が良い ⇒ 継続使用
B＿比較的新しいが汚れている ⇒ クリーニング
C＿設置から長期間経過している ⇒ 交換を検討
D＿競合物件より設備面で劣っている ⇒ 増設を検討
というように、同じ「エアコン」であっても物件や設備の状態によって最適な判断は異なります。
エアコンへの投資は「物件ごと」に判断する
すべての物件に同じ設備投資が必要なわけではありません。
立地、築年数、間取り、ターゲット、賃料帯、競合物件の設備状況によって、必要な対策は変わります。
だからこそ当社では、設備単体だけを見るのではなく、周辺の競合物件や募集状況を確認する「エリアマーケティング」を踏まえながら、
「この物件に、今どの設備投資が必要なのか」を考えることを大切にしています。
エアコンを新設することが最優先の物件もあれば、クリーニングで十分な物件、交換を優先すべき物件もあります。
設備投資そのものが目的ではなく、物件の競争力を維持し、安定した賃貸経営につなげることが目的です。
まとめ
エアコンを「設備」ではなく「賃貸経営の一部」として考える
賃貸住宅におけるエアコンの重要性は、今後さらに高まっていくと考えられます。
だからこそ、
- 設置する
- 維持する
- 更新する
という3つの視点から、計画的に管理していくことが重要です。
特に退去時は、エアコンの製造年や状態を確認し、クリーニング・継続使用・交換・増設を判断できる絶好のタイミングです。
エスタス管財では、物件の設備状況だけでなく、エリアマーケティングによる競合調査や募集状況も踏まえ、オーナーさまの物件に必要な設備投資をご提案しています。
- 「エアコンが古くなってきた」
- 「ファミリー物件に何台設置すべきかわからない」
- 「交換とクリーニングのどちらがよいかわからない」
といったお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
