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夜逃げした入居者の残置物はどうする?撤去費用の相場や所有権について

夜逃げした人の残置物とは

「残置物」とは、前契約者が入居中に残していったエアコンやガスコンロ、室内照明など様々なものが挙げられます。
そういった家具家電といったものは、引越しをする際に新しい住まいへ移動させるか、不要な場合は処分するのが一般的です。

しかし、生活の困窮や会社の倒産、その他なんらかのトラブルによってある日突然入居者がいなくなってしまう「夜逃げ」が発生した場合、
家財道具などが残置物として部屋に残されます。

夜逃げ後のマンションにある残置物

残置物の所有権は?

マンションの賃貸運営をするオーナーさまにとって、残置物は邪魔なものでしかないため、一刻も早く撤去して次の入居者を見つけたいところです。
しかし、日本の法律では、入居者が夜逃げしたとしても、残置物の所有権が即座にオーナーさまに移ることはありません。 そのため、オーナーさまは勝手に残置物を処分することができないのです。 賃貸契約が終了した場合も同様で、勝手に残置物を処分すると、民法上の所有権侵害に該当する可能性があります。 従って、残置物を処分する際には、所有者の了承を得る必要があるのです。

残置物撤去費用相場は?

残置物の処分に伴う費用は、1㎥あたり約5,000〜1万5,000円ほどが相場です。
もちろん、依頼する業者によってき金額のバラつきはありますが、基本的には残置物の量が増えるほど金額が上がります。
道が狭くトラックが物件の前まで入れない物件や、エレベーターがない物件など、余分に人員や手間が増えてしまう場合は追加料金となります。

残置物撤去費用高くなるケース

残置物の撤去費用が高くなる場合は以下の通りです。

荷物が非常に散らかっている

部屋中に残置物が散乱していると、荷物の搬出に時間がかかり、撤去費用が高くなる傾向があります。これは、業者が作業員を増員したり、作業時間を延長したりする必要があるためです。作業員の数や作業時間が増えると人件費が上がるため、結果的に処分費用が高くなります。

廃棄費用が追加で発生する荷物が多い

残置物の中に産廃費用が追加発生する荷物が多い場合も料金は高くなります。
例えば、家電を廃棄する際に該当します。
家電の廃棄に伴う家電リサイクル料金の一部を以下に紹介します。

家電品目 リサイクル料の目安
エアコン 990円
テレビ 1,870〜2,970円
冷蔵庫 3,740〜4,730円
洗濯機 2,530円

引用:家電リサイクル受付センター

このように、家電を廃棄する際にはリサイクル料金が発生するため、家電が多い場合は追加料金がかかる可能性が高まります

さらに、大型の家具なども廃棄する際に追加料金が発生することがあるため、大型の家具や家電が多い場合は、料金が高くなると予想しておくべきです。

搬出が困難な住居環境

荷物の搬出が困難な場所に残置物がある場合、追加費用が発生することがあります。

例えば、次のような状況が該当します。

・エレベーターがないビルやマンション
・窓やベランダから搬出しなければならない場合
・トラックを近くに停められない場合

エレベーターがないビルやマンションでは、作業員の負担が増し、作業時間が長くなるため、追加費用が発生することがあります。業者によっては、階が1階上がるごとに追加料金がかかる場合もあります。

また、荷物が大きく出入り口が狭い場合、窓やベランダから搬出する必要があることがあります。このような場合には、レッカー費用が追加で発生することがあり、費用が高くなります。

さらに、道幅が狭いなどの理由で家や店舗から離れた場所にトラックを停める必要がある場合も、作業時間が増えるため、料金が高くなります

以上のような状況に該当する場合、残置物撤去費用が通常よりも高くなることがあります。残置物撤去を検討している人は、まず業者に見積もりを依頼し、正確な費用を把握することが重要です。

夜逃げ対処法

夜逃げされた場合、オーナーが取るべき対処方法はいくつかあります。
まずは入居者との連絡を試みますが、夜逃げの場合は連絡がつきにくいことが一般的です。そのため、まずは連帯保証人に連絡を取り、状況を説明しましょう。
連帯保証人による契約解除手続きを行うことで、入居者の退去手続きを進めることができます。さらに、夜逃げ後の部屋の処理に関しても対応が必要です。
賃貸契約の解除や強制執行手続きなど、適切な法的手続きを行うことで、部屋の空き状況を解消し、再度賃貸する準備を整えることができます。

  • 01連帯保証人に連絡する

    入居者に連絡が取れない場合は、連帯保証人に直接連絡を取ることが重要です。連帯保証人に連絡が取れれば、滞納した家賃の請求や契約解除手続きを進めることができます。

    連帯保証人は単なる保証人ではなく、「連帯」という言葉が示す通り、入居者と同等の責任を負う立場です。そのため、入居者が家賃を支払わなかった場合でも、連帯保証人がその責任を負う可能性があります。

  • 02賃貸借契約を解除する

    夜逃げが確定した場合、入居者の部屋に連帯保証人や警察とともに入ることで、その事実を確認する必要があります。

    しかし、夜逃げが確認されても、直ちに賃貸契約を解除することはできません。通常、民事訴訟による賃貸借契約解除の手続きが必要となります。

    具体的な手続きは以下の通りです。

    1.入居者や連帯保証人の住所を確認する。
    2.配達証明付きの内容証明郵便で明渡し請求を送付する。ただし、住所が特定できない場合は公示送達の申し立てを行う。
    3.裁判所に賃貸借契約解除の訴状を提出する。
    4.賃貸借契約解除後、残置物処分に関する強制執行の申し立てを行う。

    公示送達は、住所が特定できない場合に内容証明郵便で意思表示を行えないため、一定期間裁判所の掲示板に掲示する方法です。

    訴状提出時には、裁判所に対し夜逃げの証拠を提出する必要があります。

  • 03残された家財は処分する

    賃貸借契約を解除しても、残された家財を処分するには、強制執行手続きが必要です。

    賃貸借契約の解約は単に契約を終了させるものであり、残された家財を処分する権限を与えるものではありません。そのため、家財を処分するためには、別途強制執行手続きを行う必要があります。

    ただし、家財の処分に伴う費用や原状回復にかかる費用は、通常はオーナーが負担することになります。

夜逃げに対処する際の注意点

家賃滞納による夜逃げに対処する際には、考慮すべきポイントがあります。夜逃げのリスクを理解し、対策を講じることが重要です。

  • オーナーが罪に問われることがある

    家賃滞納による夜逃げに対処する際は、法律に則った手順を踏むことが肝要です。日本の法律では、自力救済禁止の原則が定められており、オーナーであっても入居者の部屋に勝手に侵入したり、部屋の物品を勝手に処分することは許されません。このような行為は、民事や刑事の責任を問われる可能性があります。

    入居者の部屋に無断で入ることは、民事上では不法行為による損害賠償請求、刑事上では窃盗罪や住居侵入罪に該当する可能性があります。実際に、オーナーが勝手に入居者の部屋に侵入したことで訴訟され、慰謝料を支払った例もあります。

    部屋に残された家財については、連帯保証人の協力を得ることで処分できます。しかし、連帯保証人の協力が得られない場合は、強制執行の手続きを踏む必要があります。

    また、部屋に侵入するだけでなく、勝手に鍵を交換することも許されていません。ただし、物件の保存のために必要な場合は例外です。

    裁判所への手続きをオーナーが一人で行うのは難しいため、弁護士の支援を受けることが重要です。

  • 賃貸借契約書に記載してあっても自力救済は認められない

    オーナーが入居者とのトラブルに備えて、賃貸借契約書に以下のような特約を記載していた場合でも、それは自力救済に該当します。

    1.オーナーは必要であれば、合鍵を使用して部屋に立ち入ることができる。
    2.入居者が行方不明になった場合は、家財を処分できる。

    しかし、このような特約は公序良俗に反する契約と見なされ、無効とされる可能性があります。代替策として、警察に入居者の安否確認を理由に立ち会いを求めることが考えられます。

  • 家賃には時効がある

    家賃の支払い義務には時効が適用されます。支払い期限から5年が経過すると、支払義務は消滅します。

    夜逃げされた場合、オーナーが法的手段を取るまでの時間が遅れると、滞納された家賃を回収できなくなる可能性があります。したがって、夜逃げが発生した場合は迅速に対処することが重要です。

    ただし、家賃の時効には「中断」や「延長」の仕組みがあります。訴訟を起こすと時効が10年間延長されますし、滞納者が滞納を認めた場合や差し押さえが行われた場合には時効が中断されます。

    行動を起こすことで、必ずしも時効が発生するわけではなく、「中断」や「延長」につながることを覚えておきましょう。

  • 金銭的な損失

    入居者が夜逃げすると、オーナーは金銭的な損失を被ることになります。

    入室や家財の処理にかかる手続き費用や、原状回復の費用は全てオーナーが負担しなければなりません。これに家賃滞納分を加えても、数百万円単位の損失が発生するケースもあります。

    さらに、夜逃げされた部屋はすぐには再び入居者を募集できないため、家賃収入が途絶えます。

    家財の処分に際しては、鑑定して現金化するなど工夫が必要ですが、それでも多くは期待できません。

    夜逃げが発生した場合、これらの金銭的損失を予測し、その対処方法を考えておくことが重要です。

  • 家賃保証会社と契約している場合

    家賃滞納による夜逃げのリスクを軽減するために、家賃保証会社の利用が有効です。家賃保証会社は、家賃滞納分の保証や訴訟費用、家財の撤去費用に対する保証など、様々なリスクをカバーすることができます。

    ただし、家賃保証会社を利用していても完全に安心とは言えません。

    夜逃げは家賃保証会社にとっても大きなリスクです。入居者との連絡が取れない場合や滞納した賃料の回収が難しい場合があります。そのため、家賃保証の条件が厳しく設定されている場合もあります。たとえば、夜逃げや事故、病気、自殺といった場合には保証が適用されないこともあります。

    さらに、家賃保証会社が破綻した場合は、家賃保証を受けることができません。安定した経営を行っている家賃保証会社を選ぶことが重要です。契約内容をよく確認し、信頼できる家賃保証会社を選ぶことがポイントです。

夜逃げ残置物
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マンションの外観

マンションを自主管理されているオーナーさまは、日々の業務に加えて、夜逃げの際の残置物の処理までご自身で行う必要がございます。
こういったイレギュラーな対応には知識だけでなく、スピード感のある対応が求められます。 賃貸経営を成功させるためには、こういったイレギュラーな問題を解決できる不動産管理会社に相談されることを強くおすすめします。
オーナーさまの業務負担が少なくなるだけでなく、早く問題を解決することで安定した賃貸経営を実現することができます。
当社は設立以来20年近くオーナーさまの不動産経営を成功に導くための伴走支援を続けています。
夜逃げの残置物でお困りの方や、ご自身での管理に限界を感じている方、今の管理会社の対応に不満がある方は、エスタス管財にご相談ください。

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株式会社エスタス管財は大阪市北区の不動産管理会社です。不動産オーナーさまの不動産経営を成功に導くため、最適なご提案・サポートを行うパートナーを目指しています。対象エリアは広く、関西エリア、とくに大阪府を中心とし、兵庫県(神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市)・京都府(京都市内中心部)と、大阪府以外の不動産オーナーさまにもご相談いただいています。また、マンション・アパート・オフィスビル・戸建てなど様々な物件の管理が可能です。設立から18年、管理戸数3600戸の確かな実績から、不動産オーナーさまの収益最大化・問題解決を実現します。

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