茨木市周辺で賃貸管理
会社をお探しの方へ
“当たり前”を“当たり前”
に続けることができる管理会社
伴走支援型×管理特化型
で収益の最大化を実現
※管理実績の98%が他社からの乗り換え
※資産入れ替えによる解約は除く
オーナー様の悩みを
お聞かせください
皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。お気軽にお問い合わせください。
お電話でのご相談
【営業時間】
10:00 - 18:00
COMPARISON
従来の管理会社との違いとは？
まさかの事態を想定した提案で、賃貸経営リスクの回避が可能に。
賃貸管理を徹底し、空室情報をいち早く仲介会社に公開することで、安定した満室経営を実現。
従来の管理会社
問題が表面化してからの
対応処理
仲介手数料も収益源のため、
空室情報を囲い込む
エスタス管財の賃貸管理
潜在する問題を予測、
共に考え、解決策を実行
管理料が収益源のため、
空室情報を拡散
“私たちはオーナーさまのパートナーとして
賃貸マンションの収益の最大化を
最優先に考える管理会社です”
茨木市の特徴
茨木市は、京都市と大阪市の中間に位置し、大阪都心部、京都市内、滋賀方面に勤務する人のベッドタウンとして発展しています。
市の中心地となるJR茨木駅には大阪駅から快速で14分、京都駅から新快速、快速で21分、阪急茨木市駅には梅田駅から準急で19分、
京都河原町駅から特急で25分とアクセスが非常に良く、賃貸市場でも人気の高いエリアです。
さらに大阪モノレールもあり、東西への移動にも便利な地域です。
他に、名神高速道路、新名神高速道路、近畿自動車道の高速道路が通り、関東・九州・和歌山・北陸方面への移動の起点として利用されています。
そのため、駅前には数多くの賃貸仲介店舗が存在しています。
こうした数ある仲介店舗と当社とのネットワークは既に構築しており、空室情報を公開し、幅広く募集を実施しています。
ただ、それだけに留まらず、茨木市の特長でもある大阪、京都へのアクセスの良さと、当社の特長である広域の募集体制から、
大阪や京都の仲介店舗へも情報を拡散し、案内、成約することを可能にしています。
そのうえ、大阪のベッドタウンとしても人気で、大手法人の社宅としての需要が高い地域でもあることから、
都心部の法人営業に特化した仲介店舗へも積極的に情報を拡散しています。
茨木市の位置関係からみると、地場の仲介店舗だけでの募集では物足りなく、
より広範囲に空室情報を拡散することで当社は成約実績を積み上げています。
物件で発生する様々な対応でも、24時間電話受付と、茨木市で緊急対応が可能な専門会社と連携することで
対応実績も積み重ねていますので、茨木市で安心して管理をお任せいただいています。
STRENGTH
エスタス管財5つの特徴
1. 不動産経営の
「成功（Success）」サポート
保有時の管理運営で収益の最大化・キャッシュフローの健全化に注力しますが、【入口】である取得時のサポートも実施します。取得物件の紹介はもちろん、購入検討中の物件の査定、ファイナンスアレンジ、契約内容の確認等、オーナーさまのご要望にあわせ、不動産経営を失敗させない資産形成のサポートを実施します。
2. 収益最大化のための3つの査定
収益の最大化を目指す不動産経営者のパートナーとして、収益の最大化の阻害要因を「賃料査定」「経費査定」「戦略策定」この3つの査定を通して把握し、そこから問題点、解決課題を明確にし、解決策と共に着手すべき優先順位をオーナーさまへ提示させていただきます。
3. 空室のスピード解消対策術
エスタス管財では、退去連絡の段階から募集スタートと捉え、「①募集準備～②リフォーム～③室内演出～④営業活動」の４つのステージすべてで対策を実施することが空室解消の「当たり前」と捉え、ただひたすらに実行します。「一日でも早い入居」を希望されるオーナーさまと同じ視点、同じベクトルでの管理運営が、なによりも重要であると考えています。
4. 出口からの逆算管理の提案
売却の意向の有無に関わらず、5年～10年単位での出口を想定することが不動産投資では必要です。継続保有を前提とした管理/運用と、想定出口から逆算した管理/運用では、対策そのものが変わります。
継続保有と想定出口逆算の両面の管理/運用を検討、ご提案いたします。
5. 経営安全性の提供
「収益の最大化」の対策だけでは経営が健全化しないことがあります。事業経営と同じように収益が上がっていても、キャッシュフローの減少が続けば経営は成り立たず「勘定あって銭足らず」の黒字倒産を招くことがあります。
エスタス管財では、税務対策、ファイナンス、金融機関との金利、借入期間交渉など、「キャッシュフローの健全化」へのサポートを通して、経営危機を招くことのない対策を提供します。
賃貸管理会社を見直したいと
お考えのオーナー様へ
賃貸管理会社へ委託したので安心してはいませんか？
その結果、知らないうちに「空室がうまらない」「収益がない」「入居者からのクレームが解決されない」等の問題が起こってしまう可能性があります。
賃貸管理会社を見直す事で賃貸管理が劇的に改善できます。
エスタス管財は、豊富な賃貸管理実績やノウハウがありますので、割高な管理費の削減や管理の質を向上させることが可能です。
現在の管理会社へ相談しても問題が解決されないと感じたら、是非ご相談ください。
茨木市の賃貸管理の
よくあるお悩み
茨木市の賃貸マンション・アパートの不動産管理会社の
このような対応に困ったことはありませんか？
- 修繕依頼しても見積もりが出てこない。
- マンションの問題点指摘も改善提案もない。
- 空室が埋まらないのに、具体的提案がない。
- リフォームなどの修繕費用が高額に感じる。
- 報告にごまかしやウソが混在しているので今後に不安がある。
- 担当者が物件のことを理解してくれていない。
茨木市の方必見！
エスタス管財の賃貸管理ならすべて解決！
蓄積したノウハウとアイデアで
オーナー様をサポートします。
24時間365日受付
『エスタスコールセンター』では、24時間365日、平日はもちろん夜間・休日でも電話での受付を可能にしています。入居者からの様々な修繕の依頼やトラブル・クレームを解決するのは、入居維持、建物の保全の観点から重要であると判断しているためです。入居者の安心生活を提供、サポートするのも当社の大切な役割です。
｢外国人｣｢高齢者｣入居への対応
日本には人口減少、超高齢化社会という「約束されている未来」があります。そのため、安定した賃貸経営には「入居ターゲット層の拡大」を積極的に進めることも大切です。エスタス管財では「日本語がはなせない外国人入居者」「単身高齢者」も積極的に受け入れる体制を整えています。
「原状回復」リフォーム適正化
収益・キャッシュの最大化を目指すならば、退去発生毎に必要になる原状回復リフォームには施工スピードとコスト削減を求める必要があります。エスタス管財では、「一日でも早い入居」を実現するための即時施工を実施するのはもちろん、リフォームの品質を落とすことなく、施工単価の引き下げに積極的に着手しています。
法令遵守とコスト最適化
建物や建物に付帯されている設備においては、まず、法令に定められた点検を受ける必要があります。きちんと定められた点検と保守メンテナンスを行うことがオーナさまにとってリスクヘッジになります。エスタス管財では、建物管理にかかるコストを必要最低限に抑えた提案を行います。
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大阪で賃貸管理を成功させるコツ
1. 大阪では契約更新料が発生しない
関東エリアでは、賃貸契約の更新時に入居者が更新料を支払うのが一般的で、相場としては 家賃の1ヶ月分程度となっています。
この更新料の一部が管理会社や仲介会社の手数料となるケースが多いですが、大阪ではこの更新料の文化がありません。そのため、不動産会社の収益構造が異なり、他の収益手段が重 要視される傾向にあります。
2. 大阪では広告料が高めに設定されることが多い
AD料とは、物件オーナーが不動産会社に支払う広告料のことで、物件を優先的に紹介してもらうための費用です。東京では閑散期や競争の激しいエリアで設定されることが一般的ですが、大阪ではこの広告料の相場が高めになることが多いです。
これは、前述のように更新料がないため、不動産会社の収益を補う形でAD料が設定される傾向があるからです。賃料の1ヶ月分以上の広告料を設定するケースも珍しくありません。
3. 大阪の空室対策には適切な広告料が重要
仲介会社にとって、広告料が高い物件ほど紹介の優先度が高くなる傾向があります。広告料が少ない、または設定されていない物件は後回しにされがちで、入居者が決まりにくくなる可能性があるのです。
そのため、大阪でスムーズに入居者を確保するためには、適切な広告料を設定し、募集活動を有利に進めることが重要です。
賃貸管理会社の選び方
管理実績と地域密着度
管理会社の実績や、どのエリアに強いのかを確認しましょう。特に、大阪北区のような地域特性を理解している会社は、適切な賃貸管理が期待できます。
空室対策の提案力
空室が発生した際にどのような対策を講じてくれるのかを確認しましょう。効果的な広告戦略やリフォーム提案ができる管理会社が望ましいです。
収益最大化への取り組み
家賃設定や経費の最適化などオーナーの利益を最大化する提案ができるかをチェックしましょう。
入居者対応のスピード
入居者からのクレーム対応や、設備トラブル時の対応スピードは重要なポイントです。管理会社の対応 力を事前に確認しましょう。
管理手数料とサービス内容
管理手数料の安さだけでなく、その料金にどのよう なサービスが含まれているのかを確認しましょう。安価でも対応が悪ければ意味がありません。
透明性のある契約内容
契約内容を細かく確認し、追加料金や不明確な費用が発生しないかをチェックしましょう。料金体系が明確な管理会社を選ぶことが大切です。
空室を埋めるための基本戦略とは?
ターゲット層に合わせたリフォーム・リノベーション
空室対策の核となるのが、入居者のニーズを的確に捉えたリフォーム・リノベーションです。単に設備を新しくするのではなく、ターゲット層のライフスタイルを考慮し、魅力的な空間を作り出すことが重要です。例えば、リモートワークが普及している現代では、高速インターネット回線や快適なワークスペースの確保が求められます。また、女性の単身者向けには、セキュリティの強化や独立洗面台の設置などが有効です。さらに、VR技術を活用した内見サービスを導入することで、潜在的な入居者は自宅にいながら詳細な内装や設備を確認でき、入居意欲を高めることができます。
競合物件との差別化
周辺の賃貸物件との差別化は、空室対策において不可欠です。周辺の家賃相場、設備、築年数などを徹底的に調査し、自物件の強みと弱みを明確に把握しましょう。そうする事で、他物件にはない独自のサービスや設備を導入や、差別化が図れます。例えば、共用部にシェアサイクルやカーシェアリングのステーションを設置したり、入居者専用の交流スペースを設けるなどが考えられます。また、ペット可、楽器可、SOHO可など、多様なニーズに対応することで、入居者の幅を広げることも有効です。
効果的な広告戦略
効果的な広告戦略は、空室期間を短縮するために欠かせません。従来の不動産情報サイトだけでなく、SNSや動画サイトなど、多角的な媒体を活用し、ターゲット層に合わせた情報発信を行いましょう。例えば、若い世代にはインスタグラムやTikTokを活用し、ファミリー層には地域情報サイトや子育て情報誌への掲載が効果的です。また、物件の魅力を最大限に引き出すために、プロのカメラマンによる写真撮影やドローンによる空撮映像の活用も有効です。
入居条件の見直し
入居条件の見直しは、空室対策において重要な要素です。従来の敷金・礼金、保証人といった条件に加えて、フリーレント期間の設定や初期費用の分割払いなど、柔軟な入居プランを提供しましょう。また、ペット可、楽器可、SOHO可など、多様なニーズに対応することで、入居者の幅を広げられます。家賃保証会社の利用を推奨することで、家賃滞納のリスクを軽減し、オーナーの不安を解消することもできます。
入居者ニーズに合わせた設備導入
入居者ニーズに合わせた設備導入は、物件の魅力を高め、空室期間を短縮するために重要です。宅配ボックス、インターネット無料、防犯カメラ、スマートロックなど、入居者のニーズが高い設備を積極的に導入しましょう。特に、インターネット環境は、入居者の満足度を大きく左右するため、高速インターネット回線の導入やWi-Fi環境の整備は必須です。また、スマートホーム化を推進することで、入居者の利便性を高め、物件の魅力を向上させることもできます。
仲介会社との連携強化
仲介会社との連携強化は、空室対策において重要な要素です。地域の仲介会社と密なコミュニケーションを取り、優先的に物件を紹介してもらえるよう、良好な関係を構築しましょう。仲介手数料の優遇や物件情報の早期提供、仲介会社向けのキャンペーン実施など、様々な施策で連携を強化し、定期的な情報交換会や懇親会を開催する事で、仲介会社との信頼関係を深めることも有効です。
入居者満足度の向上
入居者満足度の向上は、長期的な入居に繋がり、空室リスクを低減するために重要です。入居後のトラブルに迅速に対応し、快適な住環境を提供しましょう。定期的な清掃やメンテナンス、入居者交流イベントなどを開催し、入居者とのコミュニケーションを深め、入居者アンケートを通してニーズや不満を把握し、改善に繋げることも重要です。
家賃設定の最適化
家賃設定の最適化は、空室期間を短縮し、安定した賃貸経営を実現するために重要です。周辺の賃貸相場を常に把握し、適正な家賃を設定しましょう。AIを活用した家賃査定ツールを導入することで、より精度の高い家賃設定が可能になります。空室期間が長期化している場合は、家賃の見直しだけでなく、設備やサービスの向上など、総合的な対策を検討する必要があります。
茨木市の賃貸管理事例
エスタス管財のノウハウで賃貸管理した事例をご紹介します。
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管理事例1
事務所ビル
28戸数
1991年築
収益アップ率 109.9%
年間1428万円の収益アップ
- 問題 -
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オフィス空室が8室決まらず、売上が伸びない状況。
①空室情報の周知浸透不足、②賃料設定が安すぎることが判明。 -
受付体制の費用割合が高く、コスト高を招いている。
- 解決 -
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賃料を適正化、周知営業活動で8室全て90日で成約。年間672万円の売上アップ
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使用頻度の少ない会議室を改装し、新たなテナント誘致に成功。年間276万円の売上アップ
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受付業務を整理、電子化を進め、受付無人化に成功。年間480万円のコストダウン
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管理事例2
ファミリーマンション
17戸数
1989年築
投資回収 6ヶ月
年間24万円の利益
- 問題 -
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数あるライバル物件との差別化が難しく、空室解消に時間がかかってしまう。
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原状回復だけのリフォームでは違いを出せない、しかしリノベーションするほどの予算がない。
- 解決 -
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量産クロスの中で「色・柄・パターン」を変化させ「バリューアップリフォーム」を実施。追加コストなしでの施工。
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女性目線で選ばれるための設備として、テレビモニターフォン、シャンプードレッサー導入の103,000円のみ設備投資
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103,000円の投資で、賃料月間20,000円、年間240,000円のアップ。投資利回り223％達成
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管理事例3
単身マンション
37戸数
1989年築
投資回収 3ヶ月
年間240万円の利益
- 問題 -
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慢性的に8室の空室が発生するワンルームマンションで売上が伸びない状況。
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若い層がターゲットだが、ライバル物件と比べ、築年数が古く設備面で見劣りする。
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ターゲットに訴求できる設備の導入が必須。
- 解決 -
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若年層に人気の「無料インターネット」導入。1戸あたり1320円、毎月約5万円の投資で、慢性的な空室解消ができ満室に。25万円／月の売上アップ
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既存入居者の満足度も同時にアップさせることになり、入居長期化にも貢献。
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REASON
エスタスの空室解消術！
入居募集5つの自信
不動産経営において賃貸住宅（マンション・アパート）の空室解消は最重要課題のひとつです。
入居者の募集における弊社の強みをご紹介いたします。
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マーケティング
「賃料設定」に自信あり!!「賃料査定」があってはじめて、適切な「賃料設定」が可能になります。成果のでる営業活動、効果的なリフォーム、室内演出など具体的な募集戦略もここから生まれます。賃料査定から適切な賃料設定と募集戦略を導き出し、的確な実行で空室解消が為され、適切な売上を上げることができます。経営は「値決め」が肝心です。
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情報提供力の
“広さ”に自信あり！「募集手数料」を一切いただきません。すべて仲介店舗への広告料、インセンティブに直結させているので、募集情報を積極的に外部に幅広く公開し、仲介営業マンのモチベーションを上げ、一日でも早い賃料発生を目指します。当社スタッフが日常的に仲介店舗へ顔をだし、営業マンとの良好な人間関係を構築することで、空室が出た時に優先的かつ積極的に部屋付けに動いてもらう体制を整えています。
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仲介会社との“深い”
ネットワークに3つの自信あり！各営業マンが、物件の案内、紹介がしやすいように当社管理物件の詳しい情報を閲覧・ダウンロードできるよう専用サイトを開設しています。
空室情報などの発信は地域の仲介会社への直接の訪問を重視しています。事業性の違いを見極めて空室をより案内してもらいやすくするための多様な企画を実施しています
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物件プロモーション(演出)
に自信あり！インパクトのあるチラシなどの販促物制作から、内覧者の出迎えアイテムの設置。さらに室内演出の1つとしてプリザードフラワーの設置など、オーナーさまの目線で“内覧者をもてなす”ための演出をいたします。
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バリューアップ
リフォームに活路あり！「費用をかけず、効果をあげる」リフォーム＝それが、バリューアップリフォーム。各部屋ごとにターゲットに向け、差別化を図ったバリューアップリフォームの企画立案であるからこそ、効果的な投資が実現できます。賃料査定から導き出されたターゲットから各部屋ごとに企画立案するので、効果的な投資が可能になります。
VOICE
お客様の声
賃貸マンション・アパートの不動産管理をお任せいただいたお客様からのお喜びの声をご紹介いたします。
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任せて大丈夫だと思える「人と戦略」があります。
株式会社T様/一棟マンション
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「社外管理部門」として役に立ち、信頼できる会社。
株式会社ニッチ 代表取締役 宮脇 義幸様/一棟マンション
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担当者との距離が近く、目線が合っていることは意外と重要です。
E様/一棟マンション
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「当たり前」を当たり前に続けることのできる数少ない管理会社
株式会社A様/一棟マンション
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市場調査に基づいた判断で経費削減・入居率UPが可能に。
N様/1棟マンション
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リピーターが何よりも大事！その為の提案、実行ができる管理会社
M様/1棟マンション
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「この人なら任せられる」と思ったのがきっかけでした。
T・Y様/1棟マンション
賃貸管理会社の
見直しから変更までの流れ
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STEP01
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お問い合わせ
管理会社の見直し、初めて管理会社を検討されるオーナーさまの現状の悩みや課題を把握したうえで、
最適なご提案をさせていただきます。まずはお気軽にお問合せ下さい。
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STEP02
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物件の確認
弊社の管理対応エリア内か、お力添えができる物件であるかの確認を致します。
現場を見たうえでの問題点や不明点を把握します。
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STEP03
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ご面談
オーナーさまの現状のお悩みを把握、ご要望をお聞きし、最適なご提案をさせていただきます。
物件についての質疑を行い、物件の理解を深めます。
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STEP04
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お見積りの提示
管理料や物件ごとに適した建物管理（日常清掃・消防設備点検等）のお見積りを取得し、ご提出致します。
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STEP05
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契約
重要事項説明書・賃貸住宅管理受託契約書・建物管理業務委託契約書を締結します。
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STEP06
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入居者様へのご案内準備
管理会社変更通知書を作成、押印をいただき、入居者様への通知準備を完了します。
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STEP07
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管理開始までの準備期間
管理開始までの間、賃料調査、募集条件の提案・決定、募集資料の作成、引継ぎ等を実施し、準備を進めていきます。
管理会社の見直しの場合は、現管理会社との引継ぎの実行、新築等の場合は、建築会社様との連携、段取りも当社いて対応いたします。
当社での管理は長いお付き合いを前提としているため、無理な営業は一切しておりません。
空室、管理会社の不満、リフォームについて不動産経営でお困りのことがあればお問合せください。
オーナー様の悩みを
お聞かせください
皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。お気軽にお問い合わせください。
お電話でのご相談
【営業時間】
10:00 - 18:00
よくあるご質問
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御社の管理エリアはどこですか？
大阪府・兵庫県（神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市）・京都府（京都市内中心部）です。
大阪府は一部対応エリア外もありますのでお問合せ下さい。 -
御社の管理対象はどのような物件ですか？
１棟マンション・区分所有・１棟オフィスビル・店舗・月極駐車場・戸建・バイク専用駐車場を管理対象としています。
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御社に管理をお願いするにあたり、今の管理会社との引継ぎはしてくれますか？
今の管理会社との引継ぎは行います。オーナーさまには、今の管理会社に一本お電話を入れていただければ、その後の管理会社変更の手続きはすべて当社が行います。
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これから収益物件を購入する予定なのですが、管理を引き受けてくれますか？
全く問題ありません。購入予定の物件の賃料査定なども行いますのでお問合せ下さい。
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空室のお部屋だけを管理してもらうことはできますか？
1棟マンションや1棟オフィスビルの場合は、原則的には建物1棟での一括管理を行います。ご事情によってはご検討させていただくことも可能ですので、詳細はお問合せ下さい。
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御社はどのように管理を増やしているのですか？
既存のお客様や、銀行、士業からのご紹介案件が多いです。また最近は、HPからのお問い合わせも増加しております。
茨木市の基本情報
| 総人口 | 285,398(茨木市役所) |
|---|---|
| 上場企業・上場会社 | |
| 茨木市内の駅 | |
| 教育機関 |