エスプリ更新情報

１、2DKだって戦えます！～マーケティングからのリフォーム事例～

「２ＤＫって人気なくて部屋付けに苦戦するから１ＬＤＫに改装すべき」ってよく聞かれるのではないでしょうか。
およそ９年住まわれた入居者が退去した部屋なので、原状回復だけでもコストがかかることが想像できます。

中途半端なリフォームは、部屋付けには一番良くないことなので、思い切って間取り変更するとの考えもありましたが、市場調査から部屋探しをする人を想像し、必要なコストを見極めたことで、低コストで空室解消に成功した事例を紹介します。


２、「おとり広告」ってどんな広告のこと？?

回転寿司最大手「スシロー」を経営する、あきんどスシローが２０２２年６月９日、消費者庁から「おとり広告」に該当する景品表示法違反が認められたとして、措置命令を受けました。

今号は、今回の措置の問題とされた内容から不動産業での「おとり広告」についてみていきたいと思います。

１、不動産取引の電子契約

２０２２年５月１８日に宅地建物取引業法が改正されたことによって、不動産取引においても電子契約が可能になりました。

「非対面」「脱ハンコ」という言葉を聞く機会が増え、契約締結の在り方も変化、従来の書面から電子化へ移行しつつあります。

当社でも、今回の業法改正を受け、電子契約の検討を進めています。今号はこれから進む「電子契約」についてみていきます。


２、うめきた駅（仮称）が2023年に開業！

２０３１年の「なにわ筋線」開業に向け、その第一歩といえる「うめきた(大阪)地下駅(仮称)」(以下うめきた新駅)が２０２３年春に開業されます。

今号では「うめきた新駅」と、将来の「なにわ筋線」の開業によって大阪駅周辺がどう変わるのかをお伝えします。


３、大阪市水道料金及び下水道使用料の減額について

大阪市は、コロナ禍の影響が長期化していることに加え、ウクライナ情勢による更なる原油価格・物価高騰の影響を受ける
市民等の生活支援を目的として、水道料金及び下水道使用料の減額措置を行うことを表明しています。

１、物件の顔であるエントランス、改修工事で選ばれるマンションに。

「築３３年の単身マンション」と聞くと、どのようなマンションをイメージするでしょうか？
多くの方は、決してキレイとは言い難く、築年数が経過した古めかしいマンションのイメージを抱くのではないかと思います。
室内リフォームに投資することも大事ですが、時には、外観・共用部を改修することで「見た目」を整え、古めかしさを払拭していくことも空室解消においては重要です。

今号ではエントランスや共用部の改修工事で、入居率アップに繋げた事例をご紹介します。　



２、北大阪急行線延伸で箕面市が激変する!?　

「北大阪急行線」は、大阪メトロ御堂筋線と直結する、江坂駅から千里中央駅間の路線。
現在、最終駅の千里中央駅からの延伸工事が進行し、２０２３年の開業を目標に、二つの新駅が誕生します。

大阪市内の主要駅である新大阪駅、梅田駅、なんば、天王寺駅を直線的に結ぶ、大阪の大動脈である御堂筋線に直結する北大阪急行線の延伸計画を、今号ではお届けします。

１、石綿事前調査結果の電子報告が始まります。

石綿（アスベスト）の飛散防止対策を強化する大気汚染防止法が改正されたことにより、２０２２年４月１日以降に着工する、解体・改修工事を対象として、石綿に関する事前調査結果を、労働基準監督署・自治体に報告する制度が始まりました。


２、4月10日はエアコン試運転の日

テレビやＳＮＳでも話題となりました「試運転の日」。
一般社団法人家電製品協会で「エアコン試運転の日」が制定。
「しうんてん」の語呂合わせですが、夏本番を迎える準備の時期ともいえる、４月初めに「エアコン試運転」を促します。

１、成人年齢引き下げ　賃貸経営の影響

2022年4月から、成年年齢が現行の20歳から18歳に引き下げられます。
約140年ぶりに成年の定義が見直されることになるわけですが、引き下げによって賃貸経営にも影響があります。


２、コロナ禍で更に注目を浴びる「宅配ボックス」

全国賃貸住宅新聞社が毎年実施している人気設備ランキングですが、今年度は特別バージョンとして「コロナ禍でニーズが増えた設備ランキング」も発表されました。
このランキングでも、通年のランキング同様に１位、２位をインターネット関連が占めていますが、３位に「宅配ボックス」がランクイン。今号では2017年から、通年ランキングでも常にトップ３と勢いが見られる「宅配ボックス」について取り上げます。

１、賃貸経営における高齢者の受け入れ方～終身建物賃貸借契約編～　

　今号は、賃借人が死亡することで賃貸借契約が終了する「終身建物賃貸借契約」を取り上げます。
現状、単身の高齢者が住まい探しをする場合、賃貸住宅ではさまざまな懸念から入居を拒否されてしまうことがあり、問題となっています。
拒否される懸念のひとつに「入居者が死亡した場合、契約終了までに時間とコストがかかる」ことが挙げられます。

「終身建物賃貸借契約」ではこの懸念を解消することができ、単身高齢者の住まい探しのハードルを下げることができる契約になります。


２、木造の屋外階段物件の維持管理におけるガイドライン

　昨年４月、東京都八王子市の賃貸アパートで、住人が外階段を上がっていた際、木製の踊り場と２階をつなぐ鉄製階段が崩落し、住人が死亡するという痛ましい事故が発生しました。
事故を受け、同様の事故を防止するため令和４年１月１８日国土交通省より「建築基準法施行規則の一部を改正する省令」が交付されました。
この省令の他、管理保全の指針となるガイドラインも策定されています。
今回はこの事故防止、管理保全のガイドラインについて取り上げます

１、2022年10月より、またまた火災保険が値上げです。

当社が代理店契約（株式会社Ｍ＆Ｓ社との共同代理店契約）を締結する三井住友海上火災保険株式会社から
「２０２２年１０月に火災保険を改定します」と案内が届きました。
この案内によると３つの改定が行われるようです。


２、賃貸住宅でも大規模修修繕の損金計上ができる!?

一般の賃貸住宅でも将来の大規模修繕の為に積み立てることができる共済制度がスタートします。
　２０２１年１０月、賃貸住宅対策議員連盟の臨時総会において、賃貸住宅の大規模修繕にかかる共済制度の許可が下りたと発表されました。
　大規模修繕の費用は所有者にとって大きな負担となります。
　今回新たな共済制度の登場で、修繕費用の積立てによる経費計上ができるようになり、所有者の負担が少しでも減り、賃貸物件の管理の健全化が進むことが期待されています。

1、人の死の告知に関するガイドラインが策定

2021年7月号のエスプリ（vol.181号）でお知らせした「事故物件のガイドライン案」の続報です。2
021年10月8日に国土交通省が、正式に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」として発表しました。
今号は、その策定内容のポイントをお伝えします。


２、高齢者の入居受入リスクが下っています！？

「高齢者ですが、受け入れは可能ですか？」と
仲介店舗から高齢者受け入れの問い合わせが増加しています。
　ひと昔前には、高齢者を避けたとしても入居率を維持することができた物件でも空室率の高まりから受け入れを検討する必要性が生まれています。
　高齢者受入れ時のリスクと処置対応、変化状況など当社事例をもとに紐解きます。

1、駐車場の有効活用術をご紹介

「住居は満室だけど駐車場がなかなか成約せず、満車にならない・・・。」
そんな駐車場の空き枠に課題を持たれているオーナーさまがいらっしゃるかもしれません。
駐車場を満車にするために、賃料を下げたり、外部貸しの募集をしてみたりと手を尽くすもなかなか成約しないことがあります。
こうした場合、駐車場を満車にすることだけにフォーカスするのではなく、
駐車場の空枠を違う方法で活用することを考え実行することで、収益アップに繋がる可能性があります。

今号では駐車場の空枠の有効活用で、収益アップに繋がった事例をご紹介します。