差別化の難しい物件
ワンルームマンション所有のオーナーさまと慢性的に続く空室をどうにか埋めようと実行し成果を出すことに成功した事例です。
住之江区にあるこのワンルームマンションは、新規の入居決定数が年間一定数あるものの、同じく退去が一定数あることで、空室が3室以上常時発生、慢性的に空室か改善されない状況です。
同タイプのワンルームマンションが乱立する地域であり、差別化を図るためのリフォームをするにも18㎡ほどのワンルームなので、手か打てる対策に限界があります。リノーベーションにコストをかけても賃料を上げられるわけではなく、有効な投資になりにくいことから、無闇に責任がもてない提案もできません。
高齢者需要がある地域
空室解消の対策立案のため市場調査を進めていく内、興味深い需要に気付きます。
この地域には部屋探しをする一定層に高齢者層があり、その数が少なくないということ。更に、年金生活でそれなりの蓄えや収入があり、元気な方達が多いので問題はないとおもうけれど、高齢者を受け入れてくれる単身マンションが少ないので困っているという声が上がります。
この層を取り込むことができれば、大きなコストをかけて差別化を図らなくても空室解消が可能ではないかと考え、入居者ターゲットを高齢者層まで広げることを検討してみることにしました。
高齢者受入れのリスク
高齢者を受け入れる上で、まず想定しなければいけないのは発生が予想されるリスクです。最大の受入れリスクは、高齢入居者が室内で亡くなってしまうことですが、厳密に言えば、自殺や殺人などは別ですが、住居で人が亡くなることは自然なことであり、亡くなること自体が問題ではなく、亡くなった後その発見が遅れてしまうことにあります。
発見が遅れることで、室内が汚損し、特殊清掃や大掛かりなリフォームが必要になると心理的瑕疵があると判断され、いわゆる「事故物件」として取り扱わなければなりません。
事故物件化してしまうと資産価値の下落に直結することから、どうしても高齢者入居に二の足を踏む所有者は多くなります。この物件地域のように、単身高齢者の部屋探し需要は多いものの、受け入れる部屋の供給が少ないと言う現象が起こるのはこのためです。この問題が解消できない限り、単身高齢者の受け入れは難しいと判断。そのために導入を検討したのが「見守りサービス」です。
見守りサービスとは？
現在、多くの企業が「見守りサービス」を提供しています。そのサービス内容も費用も様々です。
多種多様なサービスがある中、どのサービスが適しているのかを判断するために必要な基準が２つあります。
1.異変を感知できるか？
まず、第一に挙げるのは当然ながら、室内で異変があった時にその異変を感知することが出来るかどうかです。単身高齢者が室内で倒れた場合、発見されにくい傾向にあるので、見守りサービスを活用し、異変を感知できるようにします。
この異変の感知方法には各社違いがあり、一言で良し悪しをお伝えする事はできませんが、避けるべきは監視されていると感じてしまうサービスです。入居者が生活する上でストレスとなるものを選んでしまうと、入居後にクレームとなることから選択肢から外します。
2.費用バランスはどうか？
サービスが多様なようにその費用も多様です。多くは月額費用のもので、なかにはサービス内容が非常に充実しているものもあります。
しかし、サービス内容や感知性能やしくみが良くできていても、毎月の費用が高額になるのでは、年金受給する入居者の生活そのものを圧迫してしまうことになるので浸透はしません。 サービス内容と費用のバランスをみて選択する必要があります。
当社では、入居申し込み時に緊急連絡先を明確に、時に複数設定してもらい、いざという時に即対応してもらえるようにしているため、サービス内容を過分にする必要がなく、その分、費用を抑え導入、浸透しやすいようにしています。見守りサービスは入居者の目線から、使い易く、また費用バランスが良いものを選ばないと浸透しずらく、入居契約に繋がりませんからこの基準も重要です。
その他、サービス内容には、見守りサービス加入中に室内で亡くなられた際に原状回復や残置物処分などの費用を補償する保険が付帯されているものがあるので、付帯保険の充実度も加味して判断します。
見守りサービス導入成果
当物件では、慢性的な空室の解消対策として65歳以上の高齢者の積極的な受け入れを決定。見守りサービスの加入を義務付け、入居ターゲットを広げ募集をスタート。
募集後すぐに長年悩まされていた慢性的な空室3室全てにターゲット通りの単身高齢者の申し込みが入ります。
その申し込みのひとつを見てみます。
現在の住まいが老朽化によって取り壊されることになり、次の住まい探しをしていた67歳の男性。収入は年金で決して少なくないものの、単身高齢者ということで他物件ではなかなか入居審査が通らなかったようです。
当社の入居条件である、「見守りサービス」の加入を納得され、審査でも収入面に問題なく、本人確認時もはつらつとして元気なこと、緊急時の連絡先として隣町に住む息子さんを設定できたので問題なく入居が決定しました。
まとめ
当社では、入居ターゲットを高齢者に広げた物件で、65歳以上の単身での入居希望者があった場合、見守りサービスを利用いただくようルール化しています。
今の65歳はというと若く元気な方が大半です。「そこまでしなくても…」と言う考えもありますが、ここで考えないといけないのは、現在65歳で元気そうに見えていても、5年後、10年後には70歳、75歳となり、室内で倒れることや孤独死などのリスクが高まります。
住まいの提供は今だけでなく、未来を見据えて対処しておく必要があります。
高齢者や外国人の受け入れでターゲットを広げること自体はたやすいのですが、今後起こりうるトラブル発生のリスクを覚悟しておかなければなりません。
オーナーさまが不安になる部分を理解し、それを取り除くサービスとして「見守りサービス」を導入、ターゲットを広げ慢性的な空室解消に成果を出すことに成功しました。しかしこの対策も万能なものではなく、市場の変化やライバル物件の動向によって変化に対応する必要があると考えています。
きちんとリスクを回避した上で、高齢者受け入れを検討したいと考えられているならば是非、当社にご相談ください。
