インボイス制度とは
令和 5年（2023年）10月から「インボイス制度」がスタートします。
「インボイス制度」は、正式名称を「適格請求書等保存方式」といいます。
現在、事業者が支払う消費税は、「売上にかかった消費税額」から「仕入れにかかった消費税額」を差し引き算出します。これを「仕入税額控除」といい、消費税の二重課税を防ぐための制度になります。
10月からスタートするインボイス制度下では、事業者が仕入税額控除を受けるには「取引先から交付されたインボイス（適格請求書）を保存すること」が条件となり、これがなければ事業者が仕入れ税額控除を受けることできず税負担が増えることになります。
インボイス制度による影響
賃借人である事業者が仕入税額控除を受けるためには、賃貸オーナーからインボイス（適格請求書）が発行される必要があります。
インボイス制度は、インボイス（適格請求書）の発行がないと事業者は控除を受けられなくなるという消費税のルール制度の変更のことを差します。つまり、賃貸オーナーがインボイス発行のできない免税事業者の場合、事業者である賃借人の税負担がこれまでより増えることになります。賃借人にとってデメリットになり得る制度であることから、賃貸オーナーの適切な対応が求められているわけです。
これは賃貸オーナーの状況によって対応すべきことが違いがでてくるので、公益社団法人日本賃貸住宅管理業協会が出しているチャート図をもとに対応すべき内容を確認してみます。
賃貸オーナーが対応すべきこと
賃貸オーナーの状況と、事業者である賃借人の状況によって対応すべきことが以下、ABCDに分類されます。
A. 貸している物件が居住用賃貸住宅のみの賃貸オーナー
・居住用賃貸住宅の賃料は消費税非課税であり、インボイス制度には関係しないため対策は特に必要ありません。
B. 事務所や駐車場等を免税事業者に貸している免税事業者の賃貸オーナー
・賃借人が免税事業者の場合、そもそも仕入税額控除は不要です。そのため、賃貸オーナーがインボイスを発行する必要はありません。
C. 事務所や駐車場等を課税事業者に貸している免税事業者の賃貸オーナー
・賃借人が課税事業者の場合、賃借人が仕入税額控除を受けるためには、インボイスが必要です。
・賃貸オーナーが免税事業者のままだとインボイスを発行できませんので、インボイス制度の登録等の対策を検討する必要があります。
D. 事務所や駐車場等を貸している課税事業者の賃貸オーナー
・インボイス制度開始後は、インボイスの発行が必要なため、インボイス制度の登録が必要です。
Cのオーナーさまは選択の判断が必要
ここで判断が必要なのは、Cに該当する賃貸オーナーになります。
Cに分類される課税事業者に物件を貸している、免税事業者の賃貸オーナーはインボイス登録をして課税事業者になるか、登録せずに免税事業者のままでいるかの判断が必要になります。
課税売上高が1,000万円以下であっても、課税事業者になることは可能です。しかし、課税事業者になるとインボイスを求める賃借人ニーズには対応できるものの、賃貸オーナー側はこれまでの益税がなくなり、消費税の負担が増えることが考えられます。
逆に、免税事業者のままの場合には、消費税の納付は免除されますが、事業者である賃借人の消費税負担は増えるため、賃料値下げ交渉や退去などの可能性を含みます。また、募集にかかる物件の競争力低下につながる可能性があります。
そのため、賃貸オーナーはインボイス制度開始を前に、このまま免税事業者でいるか、あえて課税事業者となるのかの選択を迫られることになりますが、この決断には、税務的な判断が不可欠になります。
顧問の税理士や、それぞれの影響を理解されている税理士に対応策をご確認いただき、判断いただければと思います。
もし適切な税理士が周囲にいらっしゃらない場合には、当社までお問い合わせください。
