賃貸マンションのLED化というと、廊下やエントランス、駐輪場など「共用部」を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
実際、共用部については電気代削減や交換頻度の低減を目的として、すでにLED化を進めている物件が増えています。
一方、意外と見落とされやすいのが専有部（各住戸内）の照明設備です。
入居中の住戸では自由に工事を行うことが難しく、「まだ使えているから」と従来の蛍光灯器具が残っているケースも少なくありません。
しかし、2027年末に向けて蛍光灯を取り巻く環境は大きく変わります。
今回は、いわゆる「2027年問題」が賃貸マンションの専有部にどのような影響を与える影響と、無理なくLED化を進めるためのポイントをご紹介します。
蛍光灯の「2027年問題」とは？
水銀による環境汚染を防止するための国際的な枠組みにより、一般照明用の蛍光ランプについては、種類に応じて段階的に製造・輸出入が終了し、2027年末までに対象となる一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入が終了することになっています。
ここで注意したいのは2027年になった瞬間に、現在使用している蛍光灯が使えなくなるわけではないということです。
使用中の蛍光灯や市場に流通している在庫については引き続き使用できます。
問題は、その「先」です。
製造・輸入が終了すれば、今後は流通量の減少に伴い、必要な蛍光ランプをこれまでと同じように入手できなくなる可能性があります。
共用部だけでなく「専有部」も確認が必要
共用部は管理会社が設備の状況を把握しやすく、LED化工事も計画的に実施できます。
しかし専有部は事情が異なります。
入居中であれば室内への立ち入りや工事日の調整が必要となるため、全戸を一斉にLED化することは現実的ではありません。
その結果、
共用部はLED化済みでも、各戸内には古い蛍光灯器具が残っている
という物件が生まれています。
2027年問題を考える際には、共用部のLED化が完了しているかだけではなく、「専有部にどのような照明器具が残っているのか」まで確認することが重要です。
専有部の蛍光灯をそのままにすると何が起こる？
① 入居中の球切れ・故障対応が難しくなる
最も直接的な影響は、蛍光ランプの入手性です。
現在は球切れが発生しても同等品を購入して交換できますが、流通量が減少すれば、希望する規格の商品がすぐに手に入らない可能性があります。
特に照明器具がオーナー側の設備である場合、入居者から不具合の連絡を受けてから対応方法を検討するのでは、復旧までに時間を要することも考えられます。
照明は小さな設備に見えますが、毎日の生活に欠かせない設備です。
「切れたら交換する」という従来の運用そのものを見直す必要があります。
② 古い照明設備が内覧時の印象を下げる
専有部照明への対応は、既存入居者への設備管理だけの問題ではありません。
空室募集においても影響します。
室内をリフォームして壁紙や床をきれいにしていても、天井に古い照明器具が残っていれば、室内全体に古い印象を与えてしまうことがあります。
一方、LEDシーリングライトなどへ更新されていれば、室内を明るく見せやすく、省エネ設備として入居検討者にも説明できます。
周辺の競合物件がLED化を進めれば、これまで大きな差にならなかった照明設備も、今後は比較されるポイントの一つになっていく可能性があります。
退去後の原状回復で室内をきれいにするのであれば、照明設備も含めて「次の入居者からどう見えるか」を考えることが重要です。
③ 古い器具を使い続けることによる故障リスク
もう一つ考えておきたいのが、蛍光ランプだけではなく照明器具そのものの経年劣化です。
「蛍光灯をLEDランプに替えれば終わり」とは限りません。
既存器具の種類や状態によっては、LEDランプへの単純交換ではなく、器具そのものをLED対応品へ交換した方が、安全性や将来的な維持管理の面で合理的なケースがあります。
目先の交換費用だけではなく、
今後何年間使用する設備なのか
という長期的な視点から判断することが大切です。
専有部LED化は「一斉交換」ではなく「機会を逃さない」
では、入居中の住戸を含めて、どのように専有部のLED化を進めればよいのでしょうか。
当社では、すべての住戸を一度に交換するのではなく、更新できるタイミングを確実に捉えて、段階的にLED化していく方法が現実的だと考えています。
特に重要なのが、
退去後の原状回復工事であれば、入居者との日程調整を行うことなく照明設備を確認できます。
このタイミングで既存照明の種類や状態を確認し、必要なものをLEDへ更新しておけば、住戸ごとに無理なくLED化を進めることができます。
一度に大きな費用をかけるのではなく、退去のたびに少しずつ物件の設備仕様を更新していく。
これが専有部LED化を現実的に進めるポイントです。
照明器具によって対応方法は異なります
専有部に設置されている蛍光灯には複数の種類があり、それぞれ適切な対応方法が異なります。
① 電球型蛍光ランプ
電球型の場合は、器具の仕様などを確認したうえで、対応可能であればLEDランプへの交換を進めます。
退去時に球切れが確認された場合には、原状回復工事と合わせてLEDランプへ交換することで、次の入居者からLED化された状態にできます。
② 環形蛍光ランプ
いわゆる丸型蛍光灯が使用されている照明です。
照明器具が賃貸設備となっている場合には、既存器具をそのまま使い続けるのではなく、LEDシーリングライトへの器具交換を検討します。
既存設備の状況によっては、あわせて引掛けシーリングを設置することで、将来的な器具交換やメンテナンスを行いやすくすることもできます。
③ 直管形蛍光ランプ
キッチンなどで使用されることの多い直管形蛍光灯については、特に注意が必要です。
対応方法として既存器具の改修なども考えられますが、当社では器具の使用年数や状態を確認したうえで、長期的な安全性・維持管理コストを考慮し、原則としてLED照明器具への交換を基本に検討します。
既存器具を残して改修した場合、照明器具自体の経年劣化による故障リスクは残ります。
一時的な工事費だけで判断するのではなく、今後の交換や修理まで含めたトータルコストで考えることが重要です。
LED化で大切なのは「交換」より「計画」
2027年問題への対応というと、
「蛍光灯をLEDに交換しなければならない」という話だけになりがちです。
しかし、賃貸経営の視点では、単に照明を交換することが目的ではありません。
大切なのは、
どの住戸に、どの照明が残っていて、いつ、どの方法で更新するのか。をあらかじめ決めておくことです。
退去のタイミングを、計画的なLED化の機会に
退去時の原状回復工事を活用し、住戸ごとに段階的にLED化を進めることで、費用負担を分散しながら着実に設備更新を進めることができます。
01｜退去発生
入居者の退去を、設備を見直すタイミングとして捉えます。
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02｜既存照明を確認
室内に設置されている照明器具の種類・使用年数・劣化状況などを確認します。
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03｜LED化の要否を判断
単純なランプ交換で対応できるのか、器具ごとの交換が必要なのかを判断します。今後の使用年数や維持管理まで考慮して、適切な更新方法を選択します。
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04｜原状回復工事と同時に更新
LED化が必要な場合は、クロスや床などの原状回復工事と同じタイミングで照明設備を更新。入居中に改めて工事する必要がなく、効率的に設備更新を進められます。
05｜次回募集からLED設備として運用
LED化した状態で次の入居募集へ。室内の印象改善や省エネ性能の向上につなげ、競合物件との差別化を図ります。
こうした流れを管理業務に組み込んでおけば、2027年を迎えてから慌てて全戸を確認する必要はありません。
設備更新は「壊れてから対応する」のではなく、更新機会をあらかじめ決め、計画的に進めることがコストとリスクの両面で重要です。
2027年を「期限」ではなく、設備を見直す機会に
専有部のLED化は、共用部と違い、一度にすべてを完了させる必要はありません。
だからこそ、今の段階から方針を決め、
- 退去時にはLED化する。
- 不具合が発生したらLEDへの更新を検討する。
- 古い器具については器具ごと交換する。
といったルールをつくり、少しずつ対応を積み上げていくことが重要です。
こうした取り組みは、2027年問題への対応だけでなく、入居者の利便性向上や空室募集時の印象改善、将来的な設備管理の負担軽減にもつながります。
エスタス管財では、物件ごとの照明設備の状況や入退去のタイミングを踏まえながら、
「何を、いつ、どの方法でLED化するのか」を整理し、計画的な設備更新をご提案しています。
共用部のLED化は終わっているものの、専有部については確認できていないというオーナーさまも、ぜひ一度、所有物件の照明設備を確認してみてください。
