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2022.03.08

#コラム

#経費DOWN

賃貸住宅で大規模修繕費用が損金計上ができる共済誕生!

賃貸住宅で大規模修繕費用が損金計上ができる共済誕生!

 老朽化した建物の管理状態の問題は、社会問題化するなど既に放置していい状況ではありません。しかし大規模修繕には多額の費用が必要となり、所有者にとって大きな負担となります。こうした負担を軽減するため昨年10月に賃貸物件における大規模修繕の共済制度が新しくスタート。計画的に資金を積立てることで節税効果を得、建物を保全、価値を維持することに役立てることができるようになります。

課題

  • 大規模修繕には多額の費用が必要で、急な資金調達は難しい
  • 共済制度のメリットは?
  • 制度を活用するために必要なのは?

解決

  • 計画的に積み立てをし、その時に備える必要がある
  • 今まで出来なかった損金計上が可能
  • 長期修繕計画の策定が必須

共済制度がスタートします

 一般の賃貸住宅でも将来の大規模修繕の為に積み立てることができる共済制度がスタートします。

 2021年10月、賃貸住宅対策議員連盟の臨時総会において、賃貸住宅の大規模修繕にかかる共済制度の許可が下りたと発表されました。大規模修繕の費用は所有者にとって大きな負担となります。今回新たな共済制度の登場で、修繕費用の積立てによる経費計上ができるようになり、所有者の負担が少しでも減り、賃貸物件の管理の健全化が進むことが期待されています。

なぜ共済制度が設立されたか

分譲マンションでは管理費と同じタイミングで毎月徴収される大規模修繕の積立金は、来たる修繕時に管理組合が、積み立て費用で工事を実施できるよう予算組みがされています。

この支払った修繕積立金は、工事を実施してはいないながらも、経費として損金計上することができます。

一方、賃貸マンションではこうした積立てをしていたとしても、損金計上することはできません。法人化していれば、一定の共済制度を利用し、積立てを行い経費計上することはできるものの、個人事業の場合、将来の修繕に備え積立てたとしても、そのお金は、預金とみなされ経費計上することはできません。

大規模修繕には多額の費用が必要になります。いざ修繕が必要なタイミングで多額の費用が必要になった時、「資金がない」というケースは珍しくありません。

こうしたケースを見越し、計画的な資金の積み立てを共済制度を利用することで促進し、個人事業主が陥る修繕費用の不足を是正、長期的に建物を適切に管理できるように促すことが狙いのようです。

共済制度の2つのポイント

この共済を運営するのは、「全国賃貸住宅修繕共済協同組合」。

その他、全国賃貸管理ビジネス協会、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会の3団体が協力して立ち上げられました。

簡単に言えば、この制度を活用して、修繕の積立金を共済の掛け金にすることで、経費として損金計上ができるようにします。加入者は毎月積み立てることで節税効果が得られるようになります。

①外壁の屋根のみが対象

現在、対象は「外壁」と「屋根(屋上)」に限定。その他の修繕には利用できません。

しかし今後、利用者のニーズが高いと目されている、給排水管設備や、専有部の空調設備や、水回りの修繕などへの拡充も検討は進められるようです。

長期修繕計画が必要

共済の加入には「長期修繕計画」が必要になります。

分譲マンションでは当然のように見られる「長期修繕計画」ですが、個人事業のオーナーさまで作成している方は極少数になります。

この「長期修繕計画」を元に掛け金を算定することになり、これが策定できていないと共済制度を利用することはできないので、工務店や当社のような管理会社がその長期修繕計画策定のサポートが期待されています。

その他の課題

まだ共済制度に認可が下りた段階なので、肝心のその中身まではまだはっきりしていません。加入できる対象建物とその条件、掛け金の上限、期間、払い方などまだ具体的に発表されるのはこれからなのですが、こうした疑問は出てきます。

 ・毎月定額の掛け金?変更可能?

 ・途中解約の際の条件は?

 ・売却時、相続時はどう扱われるのか?

 ・前提となる長期修繕計画の妥当性はどう判断するのか?

今のところ、対象となるのは外壁と屋根に限定されていますが、今後、エレベーターや給湯設備、専有部のエアコンなどにも活用が拡充されれば、今まで設備をリース契約し、本体価格とは別で金利を払っていたケースなどでも、計画的に共済制度を利用すれば、先に積み立て経費計上することや金利など余計な費用を払わなくて済むことも可能となり、活用のメリットは広がると考えられます。

大規模な修繕には多額の費用が必要で、所有者にとって大きな負担となります。この共済制度はこうした資金が必要になることを見越し、計画的に積み立てをすることで節税効果を得、物件の価値を維持することに役立てることができます。

しかし、長期修繕計画を策定する必要があることが、この共済制度を活用する上でのハードルとなります。当社では、施工業者や工務店と連携し、長期修繕計画策定をサポートする体制を整えていますので、これから必要な資金を算出、計画的に実施することにも役立つので、興味のある方は是非お問い合わせください。

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