不動産賃貸管理
メニュー
電話アイコン

不動産オーナーさま専用
お問い合わせ

無料相談はこちら

CONTACT

不動産オーナーさま専用お問い合わせ

2022.07.15

#経費DOWN

めちゃ安!暗いマンションの「内廊下」を明るくする秘策公開!

めちゃ安!暗いマンションの「内廊下」を明るくする秘策公開!

空室募集の営業のために仲介店舗へ訪問。
当物件の部屋付けのお願いをしつつ、現状の課題をヒアリングする中ででてきた物件の評価。

「廊下が薄暗い印象があるので、もう少し明るくなれば・・・」という声。

案内時に仲介営業マンがそう感じているならば、案内で連れてこられた入居希望者も同じくそう感じている可能性は低くありません。

成約を阻んでいる可能性があり、是正対策の必要があると判断、改善に向け着手することに。

課題

  • 築古、内廊下が暗い場合の対処法
  • 照明器具の台数だけ交換となるとコスト高になる
  • コスト削減に注意することは?

解決

  • 自然の採光なしであれば照明をLEDに変更
  • 全ての照明をLED化する必要があるかを検討する
  • コスト削減したら価値が下がる場合は注意
  • エリア

    大阪市浪速区

  • 物件種別

    一棟マンション

  • タイプ

    単身

  • 戸数

    63戸数

  • 構造

    鉄骨造

マンションの共用廊下の暗さの課題

 当該物件は、大阪市内にある「内廊下」のマンション。

「内廊下」とは、共用廊下がマンションの中にあり、外気に露出していないつくりのことで、ホテルの廊下をイメージするとわかりやすいと思います。

「内廊下」は、外からの光が採れないため、照明を活用して明るさを確保する必要があります。しかし、築年数の経過した建物は、照明設備がLED化されていないため、どうしても薄暗くなりがちです。

 当該物件も多分に漏れず、共用廊下がぼんやりと暗い状態。ダウンライトなどでイメージ作りしたデザインではなく、ただ薄暗いだけの共用廊下は防犯面での印象が悪く、特に女性から敬遠されがちです。

たとえリフォームでキレイな室内作りをしようとも、成約にならず機会損失となるケースが生まれていると考える必要があります。

「共用廊下が暗い」課題解決の対策スタートです。

従来の考え

 「採光がとれない暗い場所の解決方法は?」と問われれば、まず「照明器具のLED化」と答えます。

当該物件の各フロア天井3台の照明器具のうち、1台は非常照明になるので、実質灯りを採るための照明は2台となります。全てで9フロアあるので、LED化には合計18台の照明器具が交換の対象です。

 早速、18台のLED照明への交換見積もりを…と行きたいところですが、それではエスタス管財らしくありません。

ここは当社お得意の、費用を極力かけずに最大の効果を引き出すバリューアップリフォームの出番です。

今回のバリューアップのテーマを「共用廊下を明るく、安く仕上げる」と設定し、検討開始です。

バリューアップリフォームの考え方

 まず、交換台数と交換方法の検証です。

各フロア2台の内、特にエレベーター前の照明が照らす範囲が広く、この照明をLED化で明るくすれば、もう1台は今の照明のままでもいいのではないかとの検討です。フロアにつき1台であれば9台の試算となりコスト削減が可能になります。

マンション現地にて、エレベーター前の器具のみをLED化することで十分に「明るさ」は確保できると判断、更には、より安価に明るさを確保するために、既存照明を撤去し、直結配線から引っ掛けシーリングへの交換。丸形LEDシーリングライトを設置することに決定。

 9フロア合計18台のLED照明への交換と、各フロア1台の合計9台、しかも安価な丸型のLEDシーリングライトへの交換と比らべると大きくコストを抑えることができます。

■丸型LEDシーリングライトへ9台交換の場合

9台×約6,000円=約54,000円

材料費・工事費・既存照明器具廃棄 約70,000円 

合計約124,000円

■LED照明器具に18台の交換の場合

1台あたり約20,000円(器具・工事込)

合計約360,000円

コストをおよそ3分の1での改修を可能にしました。

 エンランスや共用廊下にデザイン性を求めるのであれば、使う照明器具や数量にこだわる必要があるため、そもそもの投資の考え方が違ってきますが、今回は明るくすることが目的であり、その効果が変わらないのであればコストを抑えた対策が、収益の最大化に貢献できます。

エスタス管財のバリューアップリフォームはこう考え、オーナーさまに提案を実施しています。

収益最大化に必要なコスト意識

 現実には、今事例のような内廊下のマンションで「共用廊下を明るく」と考えた場合、すべての照明器具のLED化を工務店や管理会社から提案がなされることが想定されます。

こうした場合、まず、コストをかけずに効果が出る方法がないかを考えてみる、または工務店や管理会社の担当者に、そうした提案を要望してみてください。

 これは、当社が提案するバリューアップリフォームの考え方ですが、コストが発生する全ての取り組みに必要な考えだと思っています。しかし注意も必要です。コスト削減に走りすぎて価値を落としてしまうことは避けなければいけません。コストには下げていいコストと、下げてないけないコストがあります。売上げを下げたり、物件価値を下げてしまうコストの削減は、悪策となります。悪策を避けた上での、ちょっとしたアイデアでコスト削減は可能になります。

 物件によっては照明器具の設置場所や台数も異なり、今事例のようにはいかないこともあると思いますが、コスト削減の参考にしていただければと思います。

CONTACT

お問い合わせ・ご相談

記事を読んで不明な点があれば、
お気軽にご連絡ください。
もちろん無料でご相談いただけます。

関連記事

stop

不動産経営の最良のパートナーとして
最大の共感を生み出す企業を目指します

株式会社エスタス管財は大阪市北区の不動産管理会社です。不動産オーナーさまの不動産経営を成功に導くため、最適なご提案・サポートを行うパートナーを目指しています。対象エリアは広く、大阪府・兵庫県(神戸市・芦屋市・西宮市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・川西市)・京都府(京都市内中心部)と、大阪府以外の不動産オーナーにもご相談いただいています。また、マンション・アパート・オフィスビル・戸建てなど様々な物件の管理が可能です。設立から15年、管理戸数3600戸の確かな実績から、不動産オーナーさまの収益最大化・問題解決を実現します。

AREA

対応エリア

エスタス管財では、現在、次のエリアに対応しております。
※その他のエリアも拡大中ですので、ご相談ください。

大阪府

兵庫県

CONTACT

お問い合わせ

現在の不動産経営について不安・お悩みの方や
エスタス管財についてより深く知りたい方はこちら。

オーナーさま専用ダイヤル

06-6242-8460

受付時間: 10:00〜18:00

入居者さま専用ダイヤル

06-6242-8463

受付時間: 24時間365日