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2022.07.22

#空室対策

バリューアップリフォームで利回り爆上げ!その秘策を教えます

バリューアップリフォームで利回り爆上げ!その秘策を教えます

当物件は、学校区が人気の立地で、生活環境も良く、時間さえかければ空室の解消ができる案件です。

決して空室に困っているわけではありませんが、収益の最大化を考えるならば、やはり一日でも早い入居、校区人気もあることから可能ならば賃料のアップも狙いたいところ。

エスタス管財得意のバリューアップリフォームを実施し、
空室期間を短縮、併せて賃料アップに成功した事例をご紹介します。

課題

  • 空室の解消に時間がかかってしまっている
  • ターゲット層への対策を間違えない為に必要な事
  • 失敗しないリフォームの実施の仕方

解決

  • ターゲット層の再設定とその層への有効策を検討する
  • 地域性の理解と、基本を大事にセオリーを無視しないこと。
  • ターゲットになりきってイメージすることと、力のある協力業者への依頼
  • エリア

    茨木市

  • 物件種別

    一棟マンション

  • タイプ

    ファミリー

  • 戸数

    17戸

  • 構造

    鉄筋コンクリート造

募集戦略の見直し

 茨木市に立地する3LDKのファミリータイプのマンション。

小中学の校区の評判は良いものの、最寄駅から徒歩で15分以上あり、しかもマンションまでは上り坂になっていることから、いつも成約に時間を要いている物件です。

これまでは、成約までの期間短縮のために、広告料を高めに設定して募集。常時空室はないものの、退去してから新入居までの期間が想定しているよりも長く、空室期間を短縮できる有効な対策はないかを検討することに。

ターゲット層とテーマの再設定

 新たな対策のためにまず必要なのが、ターゲット層の確認です。

茨木市は、大手企業の社宅としての法人契約や転勤に伴う転居が多いエリアという特徴をもちます。当該物件も、駅からの距離はあるものの人気のあるエリアです。

そもそもの賃料相場からみてもターゲット層は、新婚カップルというよりも、共働きで、ある程度収入が安定した層が対象となるイメージです。

そこで、ターゲット層を「小学校に上がる前のお子さんがいる共働きのファミリー」に再設定し、部屋作りを検討することにしました。

特に「転居先の決定権は奥様が握っている」のセオリー通り「奥様」にターゲットを絞り、奥様から喜ばれ、選ばれる部屋づくりをテーマとしました。

バリューアップリフォームに着手

 築年数の経過とともに、クロス貼り替えをするだけの「原状回復/美装」では、数ある競合物件の中から選ばれにくく、部屋付けが難しくなります。

かといって、リノベーションや大掛かりな設備機器の入替えをするほどの投資をする余裕があるわけではない・・・

そんな時は、費用を極力かけずに、最大の効果を出すことにバリュー(価値)があると考えるのがエスタス管財のバリューアップリフォームです。

 今回は、「奥様」に選ばれるバリューアップリフォームとして、2つの取り組みを実施。

①量産クロスの有効活用

 量産クロスとは、主に賃貸住宅の原状回復などに使用される「普及品」の壁紙です。安価で、クロスに厚みがあり施工性が良いのが特徴です。

最近は、量産クロスでも、「色」「柄・パターン」の選択肢が増えています。

単に、白色の量産クロスを利用するよりも、「色」「柄・パターン」のクロスを利用すると、内装後の室内印象を大きく変えることができます。

 実際に、白色の量産クロスを利用した場合と「色」「柄・パターン」のクロスを利用した場合との比較です。

 ちなみに洗面室とトイレの床は、クッションフロアを利用。こちらも量産品を利用。同じくクッションフロアも量産品でも「色」「柄・パターン」の選択肢が増えています。

②設備の更新

 当物件にはオートロックがないため、女性が気にするであろうセキュリティ面の向上を目的として、「テレビモニターフォン」への交換を実施。

水回りは、洗面化粧台を、女性に好まれる「シャンプードレッサー」に新調し募集を開始。

 募集開始から60日、およそ2か月で、内覧に来られた方のうち、お子さんが一人いらっしゃるファミリ-にて成約となりました。決め手はやはり奥様が、水回りと室内の雰囲気を気に入ってくださったことにあります。

想定していた通りのターゲット層での結果となり、バリューアップリフォーム前の賃料設定よりも賃料アップして成約することとなりました。

投資効果

 今回のバリューアップリフォームでは、原状回復と比較した場合の投資コストは次の通りです。

投資コスト

①クロス、CFは、追加コストなし。

②モニターフォンへの交換    28,000円(税別)

②シャンプードレッサーの交換  75,000円(税別)   

合計:103,000円(税別)

賃料アップ効果

・バリューアップリフォーム前:家賃88,000円(共益費込)敷金50,000円 礼金50,000円

・バリューアップリフォーム後:家賃108,000円(共益費込)敷金50,000円 礼金216,000円

合計103,000円の投資で、240,000円/年の賃料アップ。バリューアップリフォームの投資利回りおよそ233%。

投資コストを6か月弱で回収することが出来る計算となります。

価値を上げるための投資

 部屋探しをする人が、部屋を決めるには4件以上の部屋を内覧して決定すると言われています。限られた内覧時間で印象に残る部屋をつくることが、退去後の原状回復リフォームには求められています。

しかし、単に流行りの商材や設備を採用するだけでは成約の効果は期待できません。

 エスタス管財では、賃料査定で明確なターゲット設定を実施し、設定ターゲットに効果的な設備投資やリフォームの実施で案内数を増やすことを可能にしています。

是非、クロスやクッションフロアを管理会社やリフォーム業者に任せるだけではなく、自身でターゲットになりきってみて住んでみたいと思う商品選定にチャレンジしてみてください。

そうしたお手伝いも当社では可能です、カタログを準備して、現地で商品選定の打ち合わせもさせていただきますので、是非お問い合わせください。

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