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2021.09.27

#管理力

漏水発生!被害全容の把握が重要。火災保険の補償が変わります。

生活の基盤となる住まいには、時に予期せぬ事態が発生します。
上階からの突然の漏水もそのひとつです。
室内が水浸しになってしまうと「住まい」は機能しません。
そうなると生活の保障、濡れた家財の補償等、とにかく多額の費用が発生します。こうしたリスク回避のために加入している火災保険ですが、最大限有効に活用するためにはコツが必要です。このコツを知らなければ損をしてしまうことも・・・

課題

  • 漏水発生!まず、なにから始めればいいの?
  • 二次クレームが起きないようにするには?
  • 火災保険でどこまでの被害補償ができるの?

解決

  • まず、止水と原因の究明が優先です。
  • 被害に遭われた方のケアは密に。
  • 被害補償のため、被害全容の把握が重要です。
  • エリア

    大阪府箕面市

  • 物件種別

    一棟マンション

  • タイプ

    ファミリー

  • 戸数

    鉄筋コンクリート造

  • 構造

優先すべきは止水です

阪急箕面線桜井駅にあるファミリーマンションから23時頃にコールセンターにて受電。

303号室の住人から大量の水が室内の天井から滴り落ちているとの連絡。立て続けに同3階の別室からも「共用廊下に大量の水」があふれ出ていると連絡が入ります。

被害がでている303号室の入居者の方にお願いし、上階の4階の状況を確認いただいたところ403号室のPSパイプスペースから水が噴き出しているとの状況。

この状況から漏水原因は給水管になにかのトラブルが発生していると判断できました。その場で入居者の方に給水管の止水バルブを閉めてもらうよう依頼し実行。

漏水事故発生時、まずすべきは、一刻も早く水の出所を見極め、止水することです。

これと並行して、提携パートナー会社であり緊急対応できる水道業者へ出動連絡。現場へ急行してもらうよう依頼をします。

管理物件の漏水

漏水原因の解明

水道業者が現地に到着後、まずは漏水原因の特定を急ぎます。

止水をしてもらった403号室のPS内の給水管を確認すると、給水管内の空気量を調整する「空気抜弁」が老朽により吹き飛び、その弁部分から噴水のように水が噴き出していたのが原因だと判明。

応急的に403号室の空気抜き弁を修復し、通常復旧するも、直下の303号室への漏水がひどくそのまま住める状態ではないことは明らかでした。

しかも、赤ちゃんがいるご家庭であったため、一時的に空室の407号へ避難できるよう段取りをしつつ、水道業者にも協力してもらい被害部屋の室内のふき取りや、バケツを置くなど簡易的でしたが出来る限りの処置を施すところまでを一次対応として完了、その日は引き上げました。

本対応その1:被害全容把握

翌朝、オーナーさまへの報告説明。被害がひどい部屋は、住める状態に復旧するまで一定期間避難移動する許可を得、オーナーさまに負担いただき電気開栓、ガス開栓を実施。また引越し業者を手配することも快諾いただき、これもオーナーさま負担で一時引越しを実施します。初期対応から次の本対応にかけて必要になるのが被害の全容の把握です。

被害状況から火災保険の補償を受けることが想定できているので、被害の全容を把握することが重要です。入居者の被害総額を知ることは、そこからの損害賠償請求を想定することになります。保険申請の段取りをスムーズに行うこととなり、保険会社の対応スピード化を促すことになります。

そのため、マンションの全戸に対し、事故の概要と室内漏水有無のチェックをしてもらうよう書面の投函を実施。

この結果、同系統の203号室と205号室の2室への一部漏水が見られましたが、軽微であったためリフォーム業者を手配し、チェック、復旧見積もりを取得し対応します。

管理物件の漏水チェック

本対応その2:火災保険対応

同時にオーナーさまへ火災保険会社に事故報告の連絡を依頼。その際、事故の内容、復旧の手配は管理会社が代行で行う旨を伝えてもらい、当社にて連携対応することにしました。

この保険会社への事故報告には被害状況の説明が欠かせないため、当社のような現場処理する会社が担当する方が間違いが起こりにくくなります。 

オーナーさまの代行として、保険申請に必要な見積書の取得、提出、被害写真などの準備、保険会社への事故原因や被害状況の説明などを行います。できる限り漏れなく、時間をかけず、後出しにならないよう準備を進める上で必要になるのが、被害全容の把握で、各戸に被害報告の書面を投函したのはこのためです。

火災保険補償内容の確定

今回の事故では、保険会社手配の鑑定人が現地を見たいとのことで、共用部と入居者に協力頂き漏水部屋の確認が入りました。家財の水濡れ被害もその際に確認もしてもらうこととなりました。
漏水の状況、室内の被害内容と工事内容、入居者の家財への被害など被害全容の把握から報告を適切に行うことで、家財の補償、室内の改装費用、水濡れした消防設備機器の復旧も含めて、今回の漏水で発生した損害の全てを火災保険で補償することができました。オーナーさまの負担ゼロでの解決です。

管理物件の改修工事

改修工事とその後

被害が最もひどく407号室に移動いただいた入居者の方には、元の部屋の303号室の復旧工事が完了したのち再引っ越しを完了。被害の出ていたほかの部屋の修繕は軽微なものが多かったので期間を要せず復旧を済ませました。

その他、今回の漏水の原因となった給水管の空気抜き弁は、最上階の全部屋のPS内に設置されているので、他の部屋でも同様の事故が起こる可能性があることから、4階全室の空気抜き弁は一斉交換を実施し、予防対策をおこなって全ての漏水解決となりました。

管理会社の役割

こうした漏水の止水から応急処置、復旧までの対応ができるのは管理会社として当然ですが、その被害状況から火災保険で補償が出るか否かの判断やサポートまでできる管理会社は少ないようです。

漏水発生からの初期対応、被害の全容を把握、ケア、保険申請代行、補償と先読みをしつつ着実に段取りを取ることでオーナーさまの費用負担ゼロ、被害にあわれた入居者への補償も早期に実施することができました。管理会社の対応如何で結果が変化することがお分かりいただけると思います。

今の管理会社の対応に少しでも不安があればぜひ当社までご相談ください。

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