高コスト化する4つの原因
大規模修繕は、名前の通り大掛かりな修繕となるため、当然ながら高額になります。
しかも、事前の準備をせずに進めてしまうと、想定していた以上のコスト高に陥ってしまうケースがあるので注意が必要です。
でも安心してください。想定以上のコスト高になるのには理由があり、それさえ避けることができれば、適正なコストでの修繕工事が可能になります。
それにはまず、高コスト化の原因として考えられる5つの課題を理解することが必要です。
1、経験値の課題
オーナーさまが経験できる大規模修繕は多くても2〜3回、最初で最後となるオーナーさまも少なくないはずです。
こうした経験値が少ない中で行う選別や判断ほど難しいものはありません。
適切な工法や単価を理解しないままに、与えられる情報を判断する必要があるるので、施工会社から提示される見積もりの妥当性が測れず、施工会社の提案のままに工事を発注してしまい、コスト高を招いてしまうことがあります。
2、劣化の放置
建物の劣化を放置してしまったことが原因となる場合があります。
例えば、鉄部の劣化であるサビを放置し続けた結果、鉄部が腐食してしまい、塗装では間に合わず、取り替えを余儀なくされるケースなどは理解しやすいと思います。
定期的なメンテナンスを含め、劣化状態がひどくなる前に対処することが必要です。劣化の放置で修繕では済まなくなり、取替え、交換が発生してしまうと高コスト化します。
3、施工時期の誤り
施工会社が繁忙期の工場発注は高コスト化しやすくなります。施工会社が暇で余裕のある時期に実施する工事は人の手配など段取りの融通が効きやすくなるのは想像できると思います。
事前の劣化診断を通して計画的に実施することができる大規模修繕では、こうした発注時期のコントロールが可能になります。突発的に起こる工事を避けるには計画的な実施が不可欠です。
4、単発発注の誤り
建物の劣化診断結果を４段階で把握すると緊急度合いが整理でき理解しやすくなるのでおすすめしています。
1、即時対応
2、一年以内対応
3、二年以内対応
4、それ以降の対応
１，２のように緊急性があると判断し施工する時に、それ以降に発生する工事内容を抱き合わせで実施することでコストダウンが可能になります。
例えば足場が必要な工事の場合、３，４の中長期の施工内容に今後足場が必要になる工事があれば、同時施工が効率的でトータルでみるとコストダウンになります。
しかし、計画性や準備がなく、単発発注をせざるを得ない場合は、3、4の施工時に再度、足場が必要になるため高コスト化してしまいます。
高コスト化を防ぐ4つの対策
不動産経営において大規模修繕は、特に高額な判断であり失敗は許されません。しかし、緊急事項が多く時間に余裕がない場合、4つの課題で見てきた通り、計画的に実施できるように段取りできないと失敗してしまうことがあります。
特に高コスト化は、準備不足が原因で発生することが多く、これを避けるため、建物劣化診断や資金準備など、計画的な実施で、余裕を持って適正に判断できる状態を作ることが重要です。
こうした計画性を持った上で、高コスト化を防ぐ為の4つ対策があります。
1、とにかく早期対処
手をつけられないほど悪くなる前に修繕などの対処をすることが肝心です。対処が遅れれば遅れた分だけ、コストも時間も余計に必要になります。実施判断は早め早めが基本になります。
2、足場を使わない工法の検討
大規模修繕の中で意外と大きな予算が必要になるのが「足場費用」です。施工会社の見積りでは足場の設置が前提となるケースが多くなりますが、「無足場工法」があることを知っているだけで大きなコストダウンになることがあります。
「無足場工法」は屋上などからロープをおろすなど足場を利用しない工法で、比較的小規模な建物や、隣地の状況から足場が設置できない建物で利用されています。足場を設置するのと比べ、半分以下のコストで施工ができる場合もあり、工事依頼をする際には、「無足場工法」が可能な施工会社であるかどうかを選択の基準のひとつとして考えてもいいと思います。
3、管理会社に助言をもらう
オーナーさまに大規模修繕の経験が少ないことはどうしようもないことで、そうした不足を補い手助けする存在がいればいいわけです。こうした時、管理会社がその存在として役立つことがあります。
ある一定の戸数を管理している管理会社であれば、毎年、大規模修繕工事を経験し、適切な助言ができるはずなので、相談されるのも有効だと思います。
4、共済制度の活用
来る大規模修繕のために資金を積み立てておくのが理想ですが、特に経費計上ができない個人事業主の場合、計画的に修繕積立てをするのはなかなか難しいものです。
こうした、個人事業主が陥りやすい修繕費用の不足を是正し、長期的に建物を適切に管理できるように、資金の準備に有効な「共済制度」が創設されています。
この共済制度は活用の制限はあるものの、経費計上ができるなどコスト面でのメリットもあるので、活用を検討されてもいいかもしれません。
最後に
大規模修繕はやり方一つでコストのかかり方が大きく変わります。
多くの大規模修繕工事の計画から施工までを見てきた立場から言えることは、やはり時間的に余裕のある計画的な実施が成功の鍵となることは確かです。
これは必ずしも大規模修繕計画が必要であるということではありません。計画的な大規模修繕を実施することを決め、余裕を持って判断をコントロールすることができれば適正な修繕工事が可能となります。
大規模修繕を計画する時の参考にしていただき、更に詳細な情報が必要であれば気軽にお問い合わせください。
