工事のための事前準備が肝心
適切なコストで効果的な大規模修繕を実施したいと考えるのであれば、欠かしてはいけないのが、計画性とそのための準備です。
まず、失敗しない大規模修繕の実施にあたり、準備すべきなのが二つ。「建物劣化診断」ともう一つが「資金準備」です。
1.建物劣化診断の実施
まずは「建物劣化診断」を実施して、建物の現状を把握することからスタートです。
およそ築15年を目途に大規模修繕は実施する必要があると言われます。もちろん地域性や建物状況によって劣化状態が変わるのでそれより早くの対応が必要になる場合もあります。
どちらにしても、建物の現在の状態が分からなければ、いつ修繕が必要なのかの判断もつかないので、そのために建物劣化診断の実施が必要になります。
診断時期は、築15年を修繕のタイミングだとすると、その2年程度前には実施するのがベストタイミングだといえます。
出てきた診断結果で注視すべきポイントはこの二点。
・劣化の箇所と劣化程度
・その緊急性の度合い
2.四段階の緊急度把握
劣化箇所とその程度によって緊急対応が必要かどうかを見極めることになりますが、次の４段階で修繕内容を把握すると緊急度合いが整理でき理解しやすくなるのでおすすめです。
1. 即時対応
2. 一年以内対応
3. 二年以内対応
4. それ以降の対応
緊急性のある対応は、1. 即時対応、2. 一年以内の対応の二つになります。
即時対応は文字通り、すぐの対応が求められるレベルです。壁のクラックから雨水が侵入していたり、タイルが外壁から浮き剥がれ落ちそうであったりなど、建物の毀損や事故の原因になるものは応急措置を含め、早急に是正の手を打ちます。
次に、1. 即時対応ほどの危険性はないが、一年以内には修繕しなければならない箇所がどれぐらいあるかを洗い出し整理します。この一年以内対応箇所が多い場合には、計画を前倒しして大規模修繕実施の検討が必要な場合もあります。
一年以内に対応すべき箇所が整理できれば、次の二年を目処に対応すべき箇所に目をうつします。大規模修繕計画の設定基準は、3. 二年以内対応にあります。築15年での実施計画の場合には、その二年前の築13年ごろの建物劣化診断をおすすめするのはそのためです。
不動産経営において大規模修繕は、特に高額な判断であり失敗はできません。時間の余裕がない状況で、緊急事項が多く、急かされ、焦りから判断を誤ることは避けなければなりません。そのために診断は、計画性と余裕を持って行い、的確に判断できる状態を作ることが大事です。
一年以内の修繕が多く、前倒しで計画を実行する場合には、この「二年以内対応内容」をプラスして施工することを検討します。例えば、足場が必要な施工がある場合、抱き合わせで施工した方が効率的でコストダウンになる箇所は、ここで対応してしまいます。
3. 資金の準備
来る大規模修繕のために資金を積み立てておくのが理想ですが、特に経費計上ができない個人事業主の場合は、分譲住宅のように計画的に修繕積立てをするのはなかなか難しいものです。
大規模修繕は多額の資金が必要になることから、銀行融資も検討しておく必要があります。常日頃からの金融機関との関わり合いも大事であり、そのための準備も必要になります。
また、個人事業主が陥りやすい修繕費用の不足を是正、長期的に建物を適切に管理できるようにと、資金の準備に有効な「共済制度」が最近創設されています。
活用への制限やデメリットはあるものの、経費計上ができるなどメリットはあるので、一度、活用を検討されてもいいかもしれません。
見積書の取得方法と把握の仕方
建物の不備と修繕箇所とその時期をある程度把握でき、資金の準備の目処が整ったら、具体的な見積書を施工会社に依頼し、取得します。
この時、必ず複数社から見積もりを取るようにします。施工会社１社からの見積もりのみでは適正な修繕かの判断が難しいので、少なくとも2〜3社から相見積もりを取得します。
各見積書が提出された段階で、見積り内容の確認です。使用する素材のメーカー名や型番などを確認します。見積もりにその記載がなかったり、簡単にしか書かれていない場合はきちんと内容まで記載をしてもらうよう再依頼をします。
ここでは、工事の工法、耐久性の確認です。安いからと不足な工法を選ばないようにするのはもちろんですが、不相応にいい工法を選ばないことも重要です。
高い耐久性の工法に越したことはないですが、当然そのぶん工費は高くなります。建物の規模や収益状況に不相応に高い工法を選ぶことは、ただただもったいないだけなので、その物件に適した工法を選びます。
工事は、相応な工法で、きちんと施工してくれる会社を選別することが重要です。しかし、そうはいうものの、その施工会社がいい会社かどうかの判断ば難しいもの。こうした選別判断の時に、頼りになるのが管理会社の存在です。
オーナーさまが経験する大規模修繕は多くて2、3棟までで、最初で最後となるオーナーさまも少なくないはずです。経験値が少ない中での選別や判断ほど難しいものはありません。その点、ある一定戸数を管理している管理会社であれば、大規模修繕工事を複数経験しているはずなので、相談されるのも有効だと思います。
選ばれる物件に仕立てる。
資産価値を毀損させないための鉄則は、傷みを放置しないことにあります。傷みを放置したことで、設備の取換えまでに発展して、さらに大きなコストが必要になるケースを収益上も避ける必要があります。
不動産経営で、大規模修繕は避けては通れない工事となります。ただ、やはり大きなコストが発生するだけに、適正に修繕をするだけではなく、プラスの効果は求めたいところです。
劣化箇所を修繕し、キレイにみせるのはもちろん、当社がもっとも大規模修繕で求めたい効果が「選ばれる物件」に仕立てるということ。大規模修繕を通してその物件が持つ強みを引き出し、ときに弱みを強みに変える施工で選ばれる物件に仕立て上げます。
そのために、当社にて大規模修繕のご相談をいただいた場合は、建物劣化診断にプラスして、市場の状況調査と、その理解から物件が抱える設備や環境の問題点を抽出します。
必要であれば入居者ターゲットの再設定も行い、抱える問題点の解決方法、ターゲットニーズに照らした施工内容を検討、実施することを可能にしています。
劣化診断で傷みを把握し、資金準備、修繕すべき工事内容から工法までを時間の余裕をもって考え、選別できれば、無駄のない適正な大規模修繕が可能です。更にそこに選ばれる物件に仕立てるための仕掛けをプラスして負けない物件づくりを行うことが重要です。これから大規模修繕を検討される場合に参考にしていただき、当事例で不明な点や、困りごとがあった場合には、是非エスタス管財までお声がけください。
