新築なのに賃料設定が安すぎる？賃料査定で損失を防ぐことができます。

賃料査定の依頼

東大阪市にあるほぼ新築の物件オーナーさまから賃料査定の依頼が入ります。

満室状態なので空室に困っているわけではないようですが、聞くと仲介店舗から空室が出ていないかの確認と、空室がでたら真っ先に連絡がほしいとの連絡が頻繁に入るというのです。

今は建築したメーカー系の管理会社に任せているが、こうした仲介店舗からの連絡が一向に止まないので理由を詳しく聞いてみたところ、管理会社に問い合わせてもきちんと対応してもらえないことと、案内すればほぼ成約できるほど評価が高い物件なので、いち早く情報が欲しいのだと言います。

管理会社への問い合わせが機能していないのは問題ではあるものの、物件評価が高いのは喜ばしいことです…しかしなぜか素直に喜べない。現管理会社が部屋付けに苦労しなくてもよいように、賃料を甘く安く設定しているからではないかという疑念が生まれ、第三者である当社に賃料査定を依頼してこられました。

聞き取り調査スタート

今の管理会社との契約継続中の手前、がっちりと調査はできない旨を伝えての聞き取り調査がスタート。なぜ仲介営業マンが部屋づけしやすいかの理由はすぐに判明します。

やはり募集設定が安すぎることが原因でした。近隣相場、競合物件等の限られた情報での調査でしたが、厳しめに見ても7,000円～8,000円、現在の賃料が相場より安いことがわかりました。

そもそも新築物件で、なぜこんなことが起こるのか？

新築という心理的弱気

　時に新築物件は、竣工される時期によって募集条件が変わることがあります。

おおむね、新築物件の竣工時期は春もしくは秋の繁忙期前に設定されます。

新築物件は当然ながら「部屋数=空室数」なので、人が大きく動く時期に空室募集を出す必要があります。夏場など閑散期に募集を始めてしまうと全室決まりきらない可能性がでてきます。

「新築なのに決まらなかったら…」とオーナーさまの心理、特に管理会社の担当者の心理に影響を与えることがあります。

　竣工日が明確で繁忙期前に十分な準備と、内覧会の開催等で入居募集の実験と検証ができるなら満室にすることは難しくないので、強気でいけます。

しかしこれが何らかの理由で竣工日が延び繁忙期を超え、募集準備がろくにできなかった場合、空室の数から弱気になることがあります。繁忙期を外してしまっていることで、空室長期化の危機感がそうさせます。

この弱気が賃料設定に影響を与えます。新築であれば一定の賃料アップを見込めるとおもいきや、弱気が影響して賃料を減額の方向に動かす場合があります。

しかし、今回のような7,000円～8,000円の賃料差はあまりにも大きすぎです。

賃料がおよそ10万円で決定しいるという設定ですから、賃料総額の7～8%減はいきすぎです。

70日基準の賃料査定

オーナーさまにこの調査報告後、しばらくして新たな退去によって空室が発生。

現管理会社からの設定賃料の提示を待ったところ、以前の設定と変わらない安すぎる賃料の提示がなされます。

新築の弱気から生じた賃料減額であれば、退去が発生し再募集する際には適正な賃料に戻さないといけません。しかしそれがなされなかったことで、現管理会社は、部屋付けのしやすさを優先し、収益の最大化を考えてくれていないことがはっきりしたとオーナーさま管理会社の変更を決断されます。

現管理会社への解約の申し出が出されたところで、当社の正式な賃料査定を開始しました。

事前の調査で、最寄り駅周辺にはファミリー物件が少ないため、その需要が高い事は把握できています。賃料の設定値上げを前提とし、具体的な上げ幅を決定します。

　当社の賃料査定では70日を空室解消期間の基準にしています。一週間後に成果をだす設定と一年後に成果をだす設定賃料とでは、賃料査定内容は大きく変わります。いい加減な査定にしないためにこの空室解消期間の基準設定は重要です。当社では70日、およそ10週間で成果をだすことを基準にしての査定になります。

賃料査定から募集賃料の設定

各競合物件の賃料帯で比較検討、入居者に求められている設備比較から70日で成果をだせる募集戦略の立案までが当社の賃料査定となります。

管理会社変更のお知らせと引き続き部屋付けのお願いに仲介営業店舗へのあいさつ回りを実施しつつ情報収集です。

調査を進めると、当物件の設備は、近隣の競合物件と比べ群を抜いて優秀だということがわかりました。非接触キー1本で、オートロック解錠や宅配ボックスの荷物受け取りが可能である設備から、室内においては足音を軽減する床材仕様、浄水器内蔵キッチン水栓設備など、当物件ほど分譲仕様レベルのマンションは近隣にはなく、決め物になるので、仲介営業マンも率先して案内したいとの声が挙がりました。

それにも関わらず、賃料設定が近隣相場よりも8,000円近くも低いというアンバランス。賃料設定の間違いがはっきりしています。

今回の賃料査定の結果から、アンバランスの改善のために空室の設定賃料を現状から1万円上げた11万円と決定し募集を開始。

それと同時に、相場より安く入居している現入居者さんに対して賃料の増額交渉も可能であることを進言しました。

しかしオーナーさまは現入居者さんに対し賃料を上げることはしたくないと言います。まるで安く入居させて、時期をみて賃料を上げることを画策していた印象を与えることはプラスにならないと判断。増額交渉は当面しないと決定されます。

成果、収益への影響

1万円上げて募集した部屋は、30日以内で成約に至りました。

募集賃料への減額交渉もなくすんなり入荷が決定した状況を見ると、やはり賃料設定が間違っていたことは明確です。

オーナー様の収益の状況は、今回のように1室1万円増額しても入居されていたと想定すると14戸数あるので月額で14万円。1年間で168万円という金額が損失として計上されます。

しかもオーナーさまは当面増額交渉をしないと決定されているので、その損失は継続さてしまいます。

収益の改善には時間が必要になります。

いかに賃料査定及び設定が収益をあげる上で重要項目てあるかということがお分かりいただけると思います。

空室が出て募集を始める場合、以前の成約賃料を基準に単純に賃料の設定をしてしまうケースはよく見られます。こうした市場を無視した賃料の設定を行うと収益性を悪くすることに直結してくるわけです。 

オーナーさまに正しい賃料設定をしていたたくための賃料査定ができることは管理会社として最重要な役割のひとつだと思います。

この事例のように、今の賃料設定に不安があるようでしたら一度当社までご相談ください。